1、深圳市岗厦河园片区改造规划方案汇报/深圳市福田区旧村改造领导小组办公室 中国城市规划设计研究院深圳分院 世联地产顾问（深圳）有限公司 2003年08月/中心区建设的要求 政府对岗厦村进行旧村改造的决心/1、社会、环境、经济效益。 2、规划的可行性。 3、经济的可行性/福田区旧村改造领导小组办公室/1、改造的范围和规模？ 2、改造的可行性？ 3、实施操作策略/中国城市规划设计研究院 世联地产顾问（深圳）有限公司/项目背景/技术路线/团队组成/中国城市规划设计研究院/世联地产/岗厦河园片区现状概况/岗厦河园片区项目经济测算/岗厦河园片区改造规划/市场经济/规划标准/完整规划与 改造策略/政府决策依

2、据/岗厦河园片区功能定位分析/岗厦河园片区功能比例设置/岗厦河园片区容积率建议/岗厦河园片区改造模式/一、岗厦河园片区现状概况/岗厦/岗厦位置/岗厦河园片区区位/岗厦河园片区位于福田区中部/岗厦河园片区在中 心区的位置 岗厦河园片区位于福田中心区的东南角，临深南路、水晶岛、市民中心 位于深圳市最重要的行政、商业、文化中心区内/岗厦河园片区占地面积约20/2公顷，约占整个中心区面积的9%，其中用于开发改造的可建设用地面积16/16公顷（包括学校用地1公顷）。 现状总建筑面积52/5万平方米。 现状毛容积率2/3，现状净容积率3/2 现状总户数478户，其中本地215户，外籍(含港澳台地区)263

3、户。 现状居住总人口6/8万人，其中本地户籍人口1153人，外籍人口843人，暂住人口6/6万人，常暂比1：34/现状规模/岗厦河园片区现状空地面积约3/7公顷，约占总用地面积的16/0%，剩余用地全部建设。 本地区现有建筑物552栋，建筑面积52/5万M。 集体物业63栋，11/5万M，其中厂房4/2万M占36/5%；住宅5万M，占43/5%；商业铺位2万M（食街1/7万M），占17/4%，其他0/3万M，占2/6%。 村民私宅489栋，41万M，4及4层一下2/8万M，占6/9%，5、6层8/9万M；占21/8%；7、8层20/4万M，占50/3%；9及9层以上8/5万M，占 21/现状建

4、设/深南路： 城市东主干道，红线宽度120m，双向8车道。 金田路、福华路： 城市主干道，红线宽度64m，双向6车道。 彩田路： 城市主干道，红线宽度70m，双向6车道。 福华一路、福华三路： 城市次干道，红线宽度24m，双向4车道。 村内支路/现状规划道路/二、岗厦河园片区功能定位分析/项目整体功能的策划定位分析/项目整体功能的策划定位分析/确定项目 整体功能定位/成熟CBD 功能定位研究/深圳中心区 功能布局分析/判定本项目在中心区中 可能承担的功能/从市场角度验证 本项目的功能定位/技术思路/项目整体功能的策划定位分析/确定项目 整体功能定位/成熟CBD 功能定位研究/深圳中心区 功能布

5、局分析/判定本项目在中心区中 可能承担的功能/从市场角度验证 本项目的功能定位/CBD内峰值地价与物业承租能力模型 CBD ***商务区（ Central Business District/可从峰值物业租金大致判断峰值地价点/零售商业、娱乐物业/商务办公物业/临时居住物业（旅馆、公寓）、批发业/居家物业及其它物业/峰值地价点所在区域成为CBD核/美国部分城市的CBD功能/国际CBD案例研究得出的结论/成熟CBD存在峰值地价点 峰值地价点所在区域成为CBD核 临近CBD核区域分布的娱乐、零售及临时居住功能使CBD充满活力 地铁、轻轨沿线逐渐成为CBD最繁华的重要区位 综合体成为CBD内商业开发项

6、目的发展趋势 容积率奖励制度推动立体步行系统及公共空间的完善/概念化的CBD功能示意/土地价值结构分析 虚拟的城市元素/国际成熟CBD功能结构/A区高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。 B区次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于A区一侧或围绕A区不连续分布。 C区商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。 D区餐饮娱乐及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值，是CBD中最具活力的区位。 E区公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性

7、而缺乏活力。 F区居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置/中心区功能布局分析/地铁/地铁/F区/A区/E区/C区/商务区已经形成，由于***效应，中心区西侧形成 C区/中心区居住物业大量存在，已经形成居住区，中心区周边已形成 F区/本项目 A区： ？ B区： ？ C区： ？ D区： ？ E区： ？ F区： /公共管理及办公机构区已经形成 E区/城市购物中心规划商业面积近30万，可能形成专业零售区，但需要经受市场和时间考验 A区/项目整体功能的策划定位分析/确定项目 整体功能定位/成熟CBD 功能定位研究/深圳中心区 功能布局分析/判定本项目在中心区中 可能承担的功能/从市场

8、角度验证 本项目的功能定位/本项目可能承担的功能/A区高档零售区 难以形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区大规模商业的同业竞争。 B区次级零售区 可能形成，中心区尚未形成此功能块，且区位条件满足。 C区商务办公区 难以形成，由于西侧商务区形成，已开始产生集聚；本项目周边商务氛围不理想。 D区餐饮娱乐及临时居住区 可能形成，中心区尚未形成此功能块，且本项目有形成D区的良好条件。 E区公共管理及办公机构区 难以形成，中心区北区已规划建设成为城市行政、文化中心。 F区居家住宅区 可能形成，但相对于中心区四个角大量居家住宅项目而言本项目不具竞争力，且该定位无益于项目整体形象及层次的提升/

9、本项目可能承担的功能/难以形成/可能形成/B区次级零售区 D区娱乐、临时居住区 F区居家住宅区/A区专业零售区 C区商务办公区 E区公共管理及办公机构区/项目整体功能的策划定位分析/确定项目 整体功能定位/深圳中心区 功能布局分析/判定本项目在中心区中 可能承担的功能/从市场角度验证 本项目的功能定位/成熟CBD 功能定位研究/从市场角度验证项目本项目的功能定位/1、居家住宅物业 2、临时居住物业 3、商业娱乐物业 4、办公物业/B区次级零售区 D区餐饮娱乐及临时居住区 F区居家住宅区/1/居家住宅物业/目前中心区已建或在建的纯居家式住宅项目有：黄埔雅苑、天健世纪花园、中银花园、深业花园、雅颂

10、居、中海华庭、彩福大厦、风华盛世、嘉麟豪庭、城中雅苑、星河国际、港丽豪庭等，总供应量已达200万平方米。 住宅楼盘主要分布于中心区四角，定位普遍较高，目标客户以高收入阶层及港人为主，销售均价在8500元/平方米以上。 由于项目地处中心区，为配合中心区高标准的整体规划定位，同时又考虑到村民的***返建需求，本项目居家住宅物业应定位为中高档次。 由于中心区现有住宅供应量已达200万平方米，而中心区的规划居住人口仅为7/7万人，住宅供应量已较大，故本项目的居家住宅物业开发规模不宜过大，以满足中心区居住配套功能和村民***返建需求即可/2/临时居住物业/临时居住物业是相对于居家式纯住宅物业而言的，它主要是

11、指用于投资、出租的小户型住宅和商务式酒店公寓等，它集居住、办公、休闲为一体，很受生意人及商务人士的青睐。 由于项目地处中心区边缘商业繁华地段，又邻近皇岗口岸，市政及商务配套设施完善，交通便捷，彩田路沿线具备了开发小户型住宅和商务式酒店公寓（即临时居住物业）的先天优势。 项目周边的彩田路两侧现已建有彩福大厦、彩天名苑、彩虹新都、喜洋洋等以小户型为主的住宅公寓，前三个楼盘均在一年内100售出，销售均价在6500元/平米以上，喜洋洋预售情况也非常好。另该区域的***市场极为活跃，房屋租售情况良好；商务式酒店公寓主要建有景轩酒店、江苏宾馆、福建大厦等，平时入住率平均达到70以上。 依据中心区的总体规划，

12、中心区南片区将建设成为城市的中心商务区（CBD），商务式酒店公寓及小户型住宅的市场需求量将会很大，故本项目可在邻近中心区一侧规划建设高档商务酒店，在彩田路一侧规划建设一定规模量的中高档小户型住宅及商务公寓/3/ 商业娱乐物业/项目周边现已有发展较为成熟的区域级彩田商业圈，以家居市场和大型购物超市为主，商业面积共约7万平米，经营状况良好。另中心区的南片区中部规划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商业街等，均为规模较大的商业项目，商业面积20余万平米，中心区商业圈初现雏形。 中心区及本项目周边高档的休闲娱乐项目较少，仅有圣保罗DISCO、拉斯维加斯***和美洲健身会，作为定位为现代国际性城市的

13、中心区，该部分城市功能较为匮乏。 本项目的商业功能延续可借助彩田路商业圈已形成的成熟商业氛围，抓住商机以地铁岗厦站为核心沿福华路两侧规划建设一定规模的商业物业。考虑到中心区商业圈在未来3年内也将形成且项目规模较大，故本项目应注重发展特色、互补商业，避免同构竞争。 本项目应重点开发建设一批档次较高的休闲娱乐项目，如特色酒吧街、中高档餐饮、小型游乐场、***等，以完善中心区的城市功能，使华灯初上的中心区充满商业繁华与都市活力/4/ 办公物业/中心区纯办公写字楼主要集中于中心区南区CBD的西北角，形成了商务办公核心区，是未来城市的金融、商务中心； 中心区写字楼现已开发规模建筑面积达160万平方米，未

14、来城市写字楼的新增供应量也主要集中在中心区； 本项目不在CBD办公核心区范围内，本项目周边唯一新建办公写字楼大中华国际交易广场项目也一直处于烂尾停工状态，商务办公气氛不浓，区域办公形象不佳。 故本项目开发中高档写字楼物业，规模不宜过大/市场验证项目整体功能定位/B区次级零售区 D区餐饮娱乐及临时居住区 F区居家住宅区/市场判定/可实现/市场判定/可实现/市场判定/可实现，但须控制开发规模/项目整体功能的策划定位分析/确定项目 整体功能定位/深圳中心区 功能布局分析/判定本项目在中心区中 可能承担的功能/从市场角度验证 本项目的功能定位/成熟CBD 功能定位研究/确定项目整体功能定位/建议本项目

15、整体功能定位为： 以零售商业、休闲娱乐及小户型居住为主导的商住多功能综合发展区/三、岗厦河园片区功能比例设置/项目整体功能比例的优化设置/项目整体功能比例的优化设置/确定整体功能 比例分配/深圳中心区 功能比例/成熟CBD的 功能比例/发现中心区 功能***/初步确定项目 功能比例/整体功能 比例验证/从项目周边市场 角度分析/技术思路/项目整体功能比例的优化设置/确定整体功能 比例分配/深圳中心区 功能比例/成熟CBD的 功能比例/从项目周边市场 角度分析/发现中心区 功能***/初步确定项目 功能比例/整体功能 比例验证/成熟CBD案例研究/研究国际CBD案例近四十年的发展历程，可以看出成熟C

16、BD的发展是动态的，CBD的功能及核心随着市场演变在不断调整而趋于合理与完善。 我们重点研究东京新宿、上海CBD，希望从中找出本项目发展可借鉴的经验与启示。 案例一：东京新宿国际成熟的CBD 案例二：上海CBD国内较成功的CBD/案例一：东京新宿CBD/日本桥、银座是东京最老的商业、商务中心，成为东京的都心。 20世纪60年代为疏散过于集中的城市机能，政府决定将位于银座以西约5km处的新宿地区建设成为综合性副都心，发展规划于1960年公布。 新宿的发展得益于快速交通的完善，新宿地处两条重要干道交叉口上/新宿/日本桥银座/东京新宿CBD/新宿CBD 已发展成为较成熟的国际知名CBD之一。 经过4

17、0年的发展，新宿总用地面积已达到270公顷，其中集中商务办公区占地56公顷（未包括边缘办公区及零星分布的办公面积），零售商业娱乐功能占地84公顷/新宿/日本桥 银座/深圳市中心区CBD位于原罗湖金融商业中心以西约 4km，而CBD总占地面积约 240公顷，从区位上或是从发展规模上来说，东京新宿都具有很强的可借鉴性/用地功能现状/功能分区示意/银座方向/集中商务办公区/边缘 办公区/住宅区/娱乐及临时居住区/集中 商业区/办公、临时居住混合区/功能延续 周边住宅区/功能延续 周边住宅区/集中商务办公区/集中商务办公区东侧接集中商业区，西侧接新宿***公园。 由15栋商务办公楼组成，内部设有健身、餐

18、饮、零售等设施，总建筑面积约200万m2，日间人口达30万人/新宿CBD形象/在早期单一的零售商业功能基础上，商务办公、娱乐设施功能现已成为新宿最显著的特征/新宿CBD形象： -Land大厦 Opera City大厦 时代广场 Southern Tower大厦 公园塔大厦 东京新都厅/新宿CBD形象/东京新都厅/Land大厦/新宿公园塔大厦/新宿CBD形象/建筑之间的步行立体系统/新宿鸟瞰/案例二：上海CBD/上海CBD范围/上海CBD是由南京路、外滩与陆家嘴金融中心区组成。发达便捷的交通连接浦东、浦西两岸，通过东西开发轴形成CBD网络发展格局。 规划总用地：220公顷 其中：浦西50公顷 浦

19、东170公顷/上海市 CBD范围/外滩 南京路/资料来源：上海城市规划院/功能分区示意/集中 商业区/集中商务 办公区/住宅聚居区/休闲 观光区/功能延续 周边办公区/功能延续 周边住宅区/集中商务办公区/集中商务办公区西侧接陆家嘴中心绿地，由十多栋高档商务办公楼组成，内部设有娱乐、健身、餐饮、零售等设施，总建筑面积约200万m2/陆家嘴形象： 中银大厦 申银大厦 金茂大厦 汇丰大厦 新上海国际大厦 中保大厦 证券大厦/陆家嘴形象/集中商业区/上海市南京路东起著名的外滩商务区，西到成都北路，全长2528米。其中河南路到***路段为步行街，全长1033米。 南京路商厦林立，名特商店集中，是全国规模

20、最大的商业街区和上海的精华荟萃之地/近两年南京路步行街商业结构调整后，总营业服务面积达到50万平方米，平时的日客流量为80万人以上，节假日高达100万120万，外地与外国的游客占70%以上/住宅聚居区/以仁恒、世茂、汤臣等邻江地产为核心的滨江高档聚居区已经形成，总建筑面积达到150万平米/世茂滨江花园/成熟CBD的功能比例/东京新宿CBD （Tokyo Shinjuku CBD ）经过四十年的发展已成为国际知名CBD之一，其占主导地位的物业功能比例经估算约为： 住宅办公商业5 5 2/上海CBD的功能比例/上海CBD现占主导地位的各项物业功能比例经估算约为： 住宅办公商业5 7 2/通过上海C

21、BD与东京新宿CBD比较可以看出，上海CBD是以金融贸易为核心的CBD，办公所占比例非常高，而商业比例稍显不足，尤其是陆家嘴金融中心区内商业娱乐功能更显缺乏。该项功能如能完善，则上海CBD的整体国际形象将会得到进一步提升/项目整体功能比例的优化设置/确定整体功能 比例分配/深圳中心区 功能比例/成熟CBD的 功能比例/从项目周边市场 角度分析/发现中心区 功能***/初步确定项目 功能比例/整体功能 比例验证/深圳中心区功能布局（法定图则/各类功能用地面积比例/图例/各类功能建筑面积比例/深圳中心区功能比例/依据中心区的法定图则，占主导地位的各项物业功能比例所占百分比分别为： 住宅38、办公38

22、、商业9。 住宅办公商业8 8 2/项目整体功能比例的优化设置/确定整体功能 比例分配/深圳中心区 功能比例/成熟CBD的 功能比例/从项目周边市场 角度分析/发现中心区 功能***/初步确定项目 功能比例/整体功能 比例验证/发现中心区功能***/深圳中心区商业配套功能不完善/成熟CBD功能比例住宅办公商业5：5：2 深圳中心区功能比例住宅办公商业 8：8：2/项目整体功能比例的优化设置/确定整体功能 比例分配/深圳中心区 功能比例/成熟CBD的 功能比例/从项目周边市场 角度分析/发现中心区 功能***/初步确定项目 功能比例/整体功能 比例验证/项目周边市场物业功能分析/图 例/商业/住宅/宾

23、馆酒店/办公/皇 岗 路/深 南 大 道/滨 河 大 道/本项目 用地/中心商业区/会展中心/岗厦 中学/彩 田 路/福 华 三 路/雅颂居/市民中心/其他/地铁/绿化地/本项目可能形成的物业功能（从市场功能延续角度分析/图 例/商业/住宅/宾馆酒店/办公/皇 岗 路/深 南 大 道/滨 河 大 道/中心商业区/会展中心/岗厦 中学/彩 田 路/福 华 三 路/其他/地铁/绿化地/本项目周边（周边1KM范围内）现有物业功能比例/住宅建筑面积：76万平方米 写字楼建筑面积：25万平方米 商业建筑面积：39万平方米 住宅办公商业5 23/项目整体功能比例的优化设置/确定整体功能 比例分配/深圳中心

24、区 功能比例/成熟CBD的 功能比例/从项目周边市场 角度分析/发现中心区 功能***/初步确定项目 功能比例/整体功能 比例验证/初步确定本项目功能比例/通过研究本项目可能形成的物业功能并结合周边现有物业功能的分布综合考虑，我们初步确定本项目物业功能比例： 住宅办公商业623 本项目周边物业功能比例现状为 住宅办公商业523/项目整体功能比例的优化设置/确定整体功能 比例分配/深圳中心区 功能比例/成熟CBD的 功能比例/从项目周边市场 角度分析/发现中心区 功能***/初步确定项目 功能比例/整体功能 比例验证/项目物业功能比例验证/依据初步确定的本项目物业功能比例，按容积率4/5计算，住宅面

25、积为35/5万平米，办公面积12万平米，商业面积18万平米。 按照中心区规划总建筑面积750万平米来计算，则各物业所占比例分别为： 住宅5、办公2、商业3/那么中心区的各物业所占百分比相应变化为： 住宅43、办公40、商业12 ，即/住宅办公商业7 62/本项目功能比例验证（续/通过完善后的深圳中心区与成熟CBD的功能比例比较，我们可以看到通过本项目的改造完善了中心区的功能，使深圳中心区CBD更趋于国际化的成功发展模式，同时也提升了本项目乃至整个中心区的整体形象/因此从完善中心区功能的角度来看，初定的岗厦改造项目功能比例是合理的。即/住宅办公商业6 23/住宅办公商业5 52/住宅办公商业7

26、62/岗厦各物业总量的市场实现度验证/按照住宅办公商业6 23的比例，另外考虑约5的其他配套设施建设，各物业占本项目总建筑面积的比例分别为： 住宅：52 办公：17 商业：26 其他：5/则各物业的总量（按容积率4/5计算）分别为： 住宅：35/5万平米 办公：12万平米 商业：18万平米/市场实现度高/可实现/市场判定/总量稍大，基本可实现 （分析见后页/中心区市场可实现/可实现，但规模须控制/商业的市场实现度论证（一/我们做了街坊式、平台式两种商业类型的规划方案，经过市场论证（参见后面的商业形态论证部分），我们认为最优的商业形态为街坊式，具体设置方式为： 街坊式临街两层商业，沿主干道福华路

27、两侧局部设置三层以上的商业主力店（约占总量的30/最大商业面积=15/1650 2 （110）16/7（万平米） 则商业占项目总建筑面积比例16/7（15/16 4/5）24/在该商业形态的布置下，本项目规划设计能达到的最大覆盖率约为50，则市场可实现且符合规划布局要求的最大商业面积约为/商业的市场实现度论证（二/若本项目的商业形态考虑设置为“平台式方案” ，则具体布置方案为： 裙楼式两层商业，部分设置三层以上的商业主力店（约占总量的30/在该商业形态的布置下，本项目规划设计能达到的最大覆盖率约为53，则市场可实现且符合规划布局要求的最大商业面积约为/最大商业面积=15/1653 2 （110

28、）17/7（万平米） 则商业占项目总建筑面积比例17/7（15/16 4/5）26/项目整体功能比例的优化设置/确定整体功能 比例分配/深圳中心区 功能比例/成熟CBD的 功能比例/从项目周边市场 角度分析/发现中心区 功能***/初步确定项目 功能比例/整体功能 比例验证/确定岗厦改造项目整体功能比例/住宅：54 办公：17 商业：24 其他5/从市场实现度分析的最优商业比例为24；从完善中心区功能角度提出的商业比例为26，因此，商业比例范围最优为24，不宜超过26。 由于该区域内中高档住宅售价与写字楼售价相差不大，而住宅的市场实现度又远高于办公物业（中心区写字楼供应量已很大，本项目办公物业规

29、模须控制），所以住宅比例可随商业比例的调整而相应上调2，办公物业功能比例不变。即/该比例为最优比例，可考虑12的调整幅度。/本项目的商业形态论证/福星沃尔玛/福 中 路/彩 田 路/皇 岗 路/金 田 路/深 南 大 道/滨 河 大 道/福 华 路/福 华 三 路/富岛家居/好百年/世纪中心 家居广场/彩田食街/福 田 路/本项目/新一佳/万佳三分店/益 田 路/城建购 物公园/泰华购 物公园/福华地下商业街/香江商场项目/国商项目/图 例/已建项目/规划建设项目/本项目周边商业现状分析/未来中心区商业圈/现有彩田商业圈/城市购物公园 规模：城建/泰华购物公园9/2万平方米 定位：集购物、休闲

30、、娱乐为一体的大型综合性公共活动场所 城市购物中心 联盟：香江商场项目+国商商场项目 规模：20万平方米 1层及-1层为商业区，-2层为超大停车场 定位：“SHOPPING MALL”大型购物中心 集购物、金融、贸易、信息、影视、休闲、娱乐为一体 彩田商业圈 规模：富岛家居好百年新一佳等临街商业 近10万平方米 定位：传统裙楼式的商业形态 以家居、零售、餐饮业为主的商业业态分布/商业区形态与结构分析/资料来源：世联分析/项目的商业定位分析/中心区商业圈：以大型购物中心为主，项目规模大，且通过地铁连接，形成明显商圈，目标客户为全市居民及国内外游客，将形成市级中心商业区。 彩田商业圈：以家居专业市

31、场、餐饮、零售业为主，有主力品牌商家好百年、富岛家居及新一佳，目标客户主要为福田区及其周边居民，已成为区域级商业区。 本项目商业：本项目处于市级和区域级两个商业圈之间，商业形态也处于从新兴的“SHOPPING MALL”到传统裙楼式商业形态的过渡区域，因此从商业结构和商业形态上均应注重特色经营、避免同构竞争，以期实现商业互补共同发展的“双赢效果/项目的商业形态分析/SHOPPING MALL”形式（大型购物中心） 传统裙楼式的商业形态 “街坊式”商业形态（一般为12层/本项目可能形成的商业形态主要有/1/“SHOPPING MALL”类型/我们研究国内外mall的案例，我们发现成功的mall有

32、以下共性/结论/由于本项目被市政道路划分为相对***的6块，要建成集购物、休闲、娱乐为一体的SHOPPING MALL，先天条件不具备；同时考虑到中心区已规划建设有近30万平米的SHOPPING MALL，故“Shopping Mall”类型不适合本项目/2/传统裙楼商业形态/深圳三大商圈商业畏高现象严重，餐饮娱乐等临街商业增加/目前深圳三大商圈普遍存在畏高现象，也就是二层以上商业严重空置。 人民南及东门业态单一，主要以裙楼形式经营的服装、皮具、化妆品为主，二层以上商业空置率居高不下。 华强北业态较为丰富，除了万佳、赛格、顺电等几大主力店之外，其他业态正逐渐向餐饮娱乐演变，而这些业态不会选择2层

33、以上的物业/深圳三大商圈综合空置率/资料来源：世联分析/结论：以经济效益为中心的原则，从市场可实现的角度考虑，裙楼为主（尤其是3层以上）的商业形态不是本项目的最优方案/3/街坊式商业形态/街坊式商业即以“造街造坊”的建筑方式形成大量临街商铺（多为2层），商业业态以休闲购物、餐饮娱乐业为主/现代商业业态发展趋势：零售空间的比例逐渐降低，休闲服务空间成为顾客光临的主要目的。商业正逐步由传统的集中式零售百货业向国际化的休闲购物、餐饮娱乐业演变/经济发展与商业形式发展的关系/深圳市2002年人均GDP已超过4000美金，融合休闲、娱乐与购物的业态已呈现迅速发展的趋势。而这些业态所选择的最佳商业型式应为

34、街坊式的临街商业形态（即设有内街、步行街）/800-1500US/1500-4000US/4000-8000US/8000-20000US/欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展/资料来源：世联分析/案例分析/著名的上海南京路全长2528米，其中南京东路步行街全长1033米，原有商业面积34/47万m2，大型商场的比重为48/97% 。原商业结构为综合百货多，普通服装多，餐饮娱乐少。 近两年南京东路商业结构调整较大，商业面积达到40万m2 ，大型百货商业面积下降了一半，仅剩下四大百货（中百一店、华

35、联商厦、新世界城、东海商都）；而这条步行街休闲娱乐业所占的比重则由原来的0/73%提到9/13%，上升了11/5倍；餐饮业也由原来的4/7%提到11/09%，上升了1/3倍。南京路步行街还将进一步拓宽休闲娱乐、服务等行业的发展空间，使产业结构日益合理，综合功能更加完善，以早日成为一条国际化的著名商业街。 资料来源：上海商业信息中心/上海南京路步行街大型商业比重减少，休闲娱乐、餐饮等临街商业增加/本项目的商业形态分析/从商业业态的发展趋势分析，街坊式商业形态是符合国际化发展趋势的； 从发展特色经营、避免与已有商业同质竞争的角度分析，街坊式商业形态无疑是最佳的选择方案，它将与中心区已有商业形成互补

36、共同发展； 从市场可实现的角度分析，3层以上裙楼商业市场实现难度较大，考虑到经济效益为主导的原则，街坊式（2层以下）商业形态应是最佳的方案； 街坊式商业形态也延续了岗厦旧村原有的内街式商业文脉，进一步完善了中心区的功能。 结论/综合上述分析，街坊式商业为本项目商业形态的最优方案/本项目商业形态的具体设置方案/研究国内包括香港市级商圈的结构我们发现： 成功经营的商圈是由：主力店+临街商铺 构成的，主力店一般占30左右的比例。因此本项目在确定以街坊式（2层）商业为主导的商业形态前提下，也应设置约30的主力店（即大开间商场），具体设置方案为/以“造街造坊”的建筑形式设置2层街坊式商业，沿主干道福华路

37、两侧局部设置3层以上的商业主力店（约占30的比例/成功的街坊式商业案例/项目名称： 北京建外SOHO 地理位置： 北京建国门外大街国贸中心对面（CBD范围内） 占地面积： 16/9万平米 建筑面积： 约70万平方米 项目定位：最疯狂热闹的商业中心，一个最活跃 丰富的文化亮点，一个最前卫时尚的生活橱窗。 居住工作公寓、办公办公 第一大道写字楼找乐300个临街店铺，16条弯曲 的步行商业小街/主要功能/第一大道写字楼：南北两座，办公面积98000平米，楼高28层。整栋楼通透明亮，简约现代。 公寓楼：27*27米的体量，体型细长，白天透明，夜晚发亮。18栋楼高低错落，异常生动。 商铺：全部临街，1、

38、2层铺面复式结构自成一体出入便利/建外SOHO不是一个单调的封闭的住宅区，而是一个有住宅、有店铺、有办公、有花园的混合型都市社区。在这里有逛不完的街、看不完的人、找不完的乐、24小时不停息的都市疯狂/建外SOHO的设计理念/建外SOHO首席设计师：山本理显（世界著名建筑设计师） 山本理显说他给建外SOHO做的是一个街区的计划-16条弯曲的步行小街，宽的6米， 窄的4米。全部建成以后的建外SOHO，每天将有5万人在这里居住、办公、逛街、找乐。16条步行商业小街300个沿街店铺，20个双层花园，在迷宫似的小路上，可以体味到都市生活的各种乐趣。 建外SOHO是开放的，这里没有围墙，16条小街是繁华的

39、城市中心的一部分，街上有店铺，有餐厅，有办公也有住家，和纽约，伦敦，巴黎的市中心一样。 现在是个性化的年代，人们消费、娱乐、交流不再愿意去大广场、大购物中心，建外SOHO商业街的规划既是对过去集市型商业精神的回归，又迎合当代都市人个性化的需求/建外SOHO的城市魅力/问：那种国外的商业街区都不是很高，像建外SOHO这样***建筑，下面是蜿蜒曲折的街区，不会对人产生压力吗？张欣：我觉得在城市中心盖房子，人口密度和建筑密度这是不可避免的事情，密度太低的时候，也不可能形成一个繁华的商业景象。到过香港中环的人，都知道这个地方的容积率达到14，新加坡容积率是8，怎样才能创造繁华的商业景象呢，跟小、密都是不

40、可分的。如果楼和楼之间是一大片绿地，就不可能形成繁华的商业气象。 张欣在清华大学建筑学院回答部分学生提问/十年前我住在纽约，还是喜欢遛大街，最喜欢逛SOHO。狭窄的街道，迷宫般的店铺和摩肩接踵的人群。街区的魅力在于，即使名牌设计师的店面也是小小的，美术馆也小、餐厅也小。那些隐藏在某个角落的内容，随时等候你去发掘。 张欣/SOHO中国联席总裁：张欣（英国剑桥大学经济学硕士、城市规划专家/街坊式商业生活/无中心、多层次、混合就是活力 使商业街更丰富、更亲切/主力店商业/四、岗厦河园片区容积率建议/项目的容积率/确定项目容积率/确定容积率 范围/本项目现状 容积率/中心区 容积率分布/周边区域 容积

41、率分布/中心区 地面地价分布/容积率 建议/确定核心位置 核框理论/技术思路/确定项目容积率/确定容积率 范围/本项目现状 容积率/中心区 容积率分布/周边区域 容积率分布/中心区 地面地价分布/容积率 建议/确定核心位置 核框理论/本项目现状容积率/岗厦河园旧村现有高密度村民私宅489栋，共计41万 m2；低密度集体物业63栋，11/5万m2，现状净容积率3/1/资料来源：福田区旧村改造办编写的岗厦村河园片区***改造研究分析报告/本项目周边区域容积率分布/深 南 大 道/滨 河 大 道/彩 田 路/皇 岗 路/本项目/未建/25/35/912/广场绿地/本项目周边沿彩田路一侧容积率为912，

42、其他区域容积率均在5以下/待建商业项目 1/0以下/35/会展中心 1/0/金 田 路/确定容积率/确定容积率 范围/本项目现状 容积率/中心区 容积率分布/周边区域 容积率分布/中心区 地面地价分布/容积率 建议/确定核心位置 核框理论/CBD核框理论简介/1954年美国城市研究学者R/E/墨菲和J/E/范斯（R/E/Murphy 现状居住人口6/8万人/ 全部是农民自建私房一线天 握手楼比比皆是/ 配套设施不能满足使用/ 没有系统的道路网/ 存在各种安全隐患/历史遗留问题及区位 优势增加了改造难度/历史遗留问题造成了城中村的密度规模偏高、环境差、改造成本增加； 政府基础设施建设带来的良好区

43、位使改造地区的土地增值，进一步增加了改造的成本和难度/89现状/82总规/89现状/从1984年首次提出福田中心区的设想到1995年城市设计阶段，岗厦村统一规划统一建设； 1995年后，实施建设阶段岗厦村已经成为不可逾越的障碍；84年至今的19年时间里，刚厦村“屹立”在中心区内，其改造难度已经超越了中心区建设的要求/岗厦河园片区改造的迫切性和重要性/完善中心区整体功能结构； 改善环境消除隐患完善城 市整体形象； 带动全区经济的发展； 加快深圳城市化步伐； 实现深圳市全面建设小康社会目标的战略举措； 带来良好的社会示范效应/中心区详细蓝图要求 贯穿岗厦河园1、2号地块东西向200m限高微波通道。

44、 周边建筑退道路红线：金田路退后6m，福华一路退后10m，福华路退后6、3m，福华三路退后10m。 高度控制：酒店商务公寓250m，办公200m 福华三路、海田路中心区环形步行系统一部分。 金田路侧为中心区二层联廊系统，宽4/5m。 福华路地下商业横穿中心区东西，并与中心区南北地下商业街衔接(截止深南路)，福华路两侧岗厦段6个下沉广场，9个出口/规划定位、原则与目标/岗厦河园片区的规划原则 承上启下的原则。深化和完善上一层次的规划要求，同时指导下一层次总平面和建筑设计的规划建设。 整体性改造的原则，充分利用现有岗厦河源片区改造的有利时机，一次性改造。 可实施性原则，充分考虑旧村改造的难度，兼顾

45、政府、村民、开发商的利益，以经济效益最大化为主要原则，充分考虑改造经济上的可行性，使岗厦河源片区的旧村改造切实可行。 优先落实配套设施用地，解决交通问题，改善环境的原则。 强调政府政策支持和合理引导的原则。 鼓励公众参与的规划原则/岗厦河园片区的规划目标 加快深圳城市化步伐，早日将深圳建设国际性、现代化园林城市。 完善中心区的功能结构。 通过改造引导农村的经济发展，从更***面上参与市场竞争。 明确产权关系，使原有农民私房合法化，改善环境杜绝各类安全隐患/功能、比例、容积率的规划的验证/片区功能定位/岗厦河园片区位于福田中 心区内，是中心区的重要 组成部分，其功能定位必 须符合中心区总体规划的

46、要求/中心区的功能结构/南北中轴线和“九宫格” 的城市格局。 以深南大道为界分为南北 两个片区/中心区的功能结构/公众空间的绿化设计。 中心区建筑外墙/中心区的功能结构/四角住宅区域。 住宅区域特征/岗厦河园片区的功能 定位/商业、办公、居住为一体的多功能综合发展区/岗厦河园片区的容积率/作为政府政策上的支持，确定了4/5的容积率，由 此计算本地区总建筑面积为 15/16万M（实际可建设用地） *4/5=68/22万M； 从城市规划的标准要求以及用地规模上验证容积率 的合理性/岗厦河园片区的容积率验证/以深圳市城市规划标准与准则为技术依据，根据 用地规模确定本地区合理的人口规模，并根据本 地区

47、的功能定位和功能比例确定总的建筑面积/岗厦河园片区的容积率验证/深圳市城市规划标准与准则规定： 居住用地占综合居住区总用地的65% 人均居住用地10M/人 容量人口约1/0万人 3/5人/户，120M/户计算总居住面积约34万M； 总建筑面积=S居住+S办公+S商业+S其他/按标准准则-***配套要求 按标准准则***的要求计算人口约1/2万人，所需的配套设施数量规模： 幼儿园：2所(用地标准27003780 M) 小学：1所(用地标准10000 M) 社区健康服务中心：1处 文化活动站：1处 老年人活动站：1处 社区管理机构：2处 邮电所：1处 肉菜市场：1处(用地标准15003000 M) 垃

48、圾收集站：1处 社会公共停***：1处 公交首末站：1处(用地标准3000 M/岗厦河园片区的功能比例/根据用地弹性、配套设施弹性和城市建设标准本地区容纳人口不宜超过1/2万人，因此居住建筑面积不宜超过41万平方米/岗厦河园片区的功能比例验证/总建筑面积68/2万M 其中商业16/4万M，占24/0%； 办公11/6万M，占17/0%； 住宅37/6万M，占55/0%； 其他约2/6万M，占4/0/交通分析/岗厦河园片区交通研究技术路线/根据规划规模和功能比例预测交通量/根据路网性质密度计算路网承载能力/判断规划路网结构合理性/判断规划交通量对区域路网的影响/制定交通管理措施/现状公交系统分析/

49、规划公交系统的支持/对规划定位及规模提供交通上的技术支持/交通需求预测(按规划规模4/5容积率/未来交通需求预测 机动车交通需求，见交通量预测表 总的交通生成量3706pcu/h/交通供应道路系统/规划路网的结构和级配合理/规划增加道路概况/交通供应路网容量/最大可能路网容量 全部进口容量6000pcu/h 全部出口容量6100pcu/h 最大可能容量12100PCU/h/实际可能路网容量 全部进口容量2850pcu/h 全部出口容量2925pcu/h 最大可能容量5775PCU/h/交通需求预测公交出行需求/参考深圳中心区交通规划提出的出行方式的划分，公交晚高峰小时高峰方向需求分别为7000

50、人次/小时和8200人次/小时/交通运能公交出行能力/***交通走廊在一定舒适程度下的满载率得到高峰时段内常规交通可以提供的单向公交供应能力11000人次/小时/交通供需平衡总体评价/片区内部路网、设施能够满足增长的机动车的使用要求； 片区周边的公交设施、线路在舒适度较高的情况下可以满足片区对公交的需求； 但增加的交通量对城市路网影响较大，必须采取相应的措施，降低片区非公交交通的出行需求，制定合理的交通***和交通改善措施，提高路网弹性/交通改善方案/1、交通改善措施 2、交通***措施 3、交通管理措施/建议的交通改善措施/金田路福华路口彩田路福华路口进口道实行渠化。 充分发挥轨道交通的作用/建议

51、的交通***措施/建议中心七路结合公交首末站的设置实行单向交通***/交通管理措施/1、停车管理： 通过减少停车位-按建筑配建停车位指标标准的底限设停车位；提高停车收费标准，例如：采用不同时段不同价格的收费方法，减少片区内的机动车出行需求。 2、鼓励合乘车。 3、采用预约合用出租车。 4、鼓励公交系统的使用/规划方案/岗厦河园片区改造规划总体构思/挖掘岗厦地区的文化内涵，建立与中心区相协调的空间秩序， 营造片区特色，完善中心区功能空间结构/岗厦河园片区改造规划原则/选择合理的商业业态和规划方式，提高商业价 值； 根据中心区的要求确定合理的办公规模和等级； 高标准、多元化的居住方式满足各种社会需求/

52、方案一：街坊式商业/方案二：平台式商业/方案三：街坊式+集中商业/方案四：平台式+集中商业/方案一：街坊式商业-创造动感都市情调生活/功能结构/西部为***商业办公 区，主要布置甲级写字 楼和底层商业。 北部为相对安静的居家 生活居住区。 中南部为商务公寓和底 层商业区/交通***/确定主次分明的道路网系统/步行系统，24条弯曲的步行街丰富商业空间；住家步行街在屋顶，是清净的穿插于屋顶花园中的小径/交通***/限时的步行街/公共交通系统/轨道交通系统及地下空间利用/空间构成/西部***、超***形成城市街墙空间/北部***围合空间，要求重点考虑和适应深南路的景观和空间要求/中南部为***小***为主的具有多样

53、性的居住商业相结合的建筑空间/绿化系统/街道绿化-高标准 居住区公园-中心区整体环境的一部分 屋顶花园增加片区的景观环境质量和绿化率，形成立体绿化/配套设施/幼儿园：2所(用地标准27003780 M) 小学：1所(用地标准10000 M) 社区健康服务中心：1处 文化活动站：1处 老年人活动站：1处 社区管理机构：2处 邮电所：1处 肉采市场：1处(用地标准15003000 M) 垃圾收集站：1处 社会公共停***：1处 公交首末站：1处(用地标准3000 M/总平面图/主要经济技术指标 总用地面积：16/16公顷（含1公顷学校用地） 容积率：4/5 总建筑面积：68/4万M 其中居住建筑面积

54、40/0万M 占58% 商业建筑面积17/1万M 占25% 办公建筑面积11/3万M占17% 建筑密度45/0/方案二：平台式商业-现代商业***/功能结构/西部为***商业性办公区，主要布置甲级写字楼和商业。 北部为相对安静的居家生活社区。 中南部为商业、商务办公区，布置大型商业和出租公寓/交通***/确定主次分明的道路网系统，满足片区机动车交通需求/步行系统，结合商业布局和地下商业街设置/静态停车系统设计/交通***/公共交通系统/轨道交通系统及地下空间利用/空间构成/西部***、超***形成城市街墙空间/北部***围合空间，要求重点考虑和适应深南路的景观和空间要求/中南部为***小***为主的具有多样性的

55、居住商业相结合的建筑空间/绿化系统/街道绿化-高标准 居住区公园-中心区整体环境的一部分 屋顶花园增加片区的景观环境质量和绿化率，形成立体绿化/配套设施/幼儿园：2所(用地标准27003780 M) 小学：1所(用地标准10000 M) 社区健康服务中心：1处 文化活动站：1处 老年人活动站：1处 社区管理机构：2处 邮电所：1处 肉采市场：1处(用地标准15003000 M) 垃圾收集站：1处 社会公共停***：1处 公交首末站：1处(用地标准3000 M/总平面图/主要经济技术指标 总用地面积：16/16公顷（含1公顷学校用地） 容积率：4/5 总建筑面积：68/0万M 其中居住建筑面积37

56、/4万M 占55% 商业建筑面积19/3万M 占28% 办公建筑面积11/3万M占17% 建筑密度52/5/方案三：街坊式+大型商业/功能结构/西部为***商业办公 区，主要布置甲级写字 楼和底层商业。 北部为相对安静的居家 生活居住区。 中部为商务公寓和底层 商业区。 南部为集中的集中商业 建筑-大型商业区/交通***/确定主次分明的道路网系统/步行系统，17条弯曲的步行街丰富商业空间；住家步行街在屋顶，是清净的穿插于屋顶花园中的小径/空间构成/西部***、超***形成城市街墙空间/北部***围合空间，要求重点考虑和适应深南路的景观和空间要求/中南部为***小***为主的具有多样性的居住商业相结合的建筑空

57、间/绿化系统/街道绿化-高标准 居住区公园-中心区整体环境的一部分 屋顶花园增加片区的景观环境质量和绿化率，形成立体绿化/总平面图/主要经济技术指标 总用地面积：16/16公顷（含1公顷学校用地） 容积率：4/5 总建筑面积：68/2万M 其中居住建筑面积39/3万M 占58% 商业建筑面积16/6万M 占24% 办公建筑面积12/4万M占18% 建筑密度50/5/方案四：平台式+大型商业/功能结构/西部为***商业办公 区，主要布置甲级写字 楼和底层商业。 北部为相对安静的居家 生活居住区。 中部为商务公寓和底层 商业区。 南部为集中的大型商业 建筑/交通***/确定主次分明的道路网系统，满足片

58、区机动车交通需求/步行系统，结合商业布局和地下商业街设置/静态停车系统设计/景观体系/地标：高度地标 过街楼地标/界面：居住塔楼围合 界面 商业景观界面 行政建筑界面/节点：绿化景观带串 起两个绿化节 点/绿化系统/街道绿化-高标准 居住区公园-中心区 整体环境的一部分 屋顶花园增加片区的景观 环境质量和绿化 率，形成立体绿 化/总平面图/主要经济技术指标 总用地面积：16/16公顷（含1公顷学校用地） 容积率：4/5 总建筑面积：68/2万M 其中居住建筑面积38/9万M 占57% 商业建筑面积17/9万M 占26% 办公建筑面积11/5万M占17% 建筑密度49/9/七、项目经济测算/项目

59、经济测算/一、技术经济指标相关说明 二、经济测算/基本条件 ***量 ***成本 安置成本 建安成本 地价 土地取得成本 物业销售均价 开发模式 学校、公交站建设成本 市政道路建设成本/一、技术经济指标相关说明/基本条件/说明： 1、15/16万平米的用地面积不包括小学、公交站（1万平米）以及两条市政道路（2/3万平米）的占地面积。 2、本次测算计入小学、公交站建设成本，但未计入两条市政道路的建设成本/***量 岗厦河园旧村现有总建筑面积52/5万平方米，现状容积率2/95/全部***量为52/5万平米。参考深圳市建筑工程综合造价信息并结合实际运作情况，运输费、拆除费及其它费用共按45元/平米计/***

60、成本/安置成本/参考2002年深圳市租金指导价格，私宅按20元/平米/月，集体物业按15元/平米/月计，安置期按2年计算/参考最新深圳建设工程价格信息 ***住宅楼：建安成本2960元/平米。 乙级写字楼：建安成本3760元/平米。 商业：建安成本3310元/平米。 配套设施建安成本1580元/平米。 以上取值详细计算见各方案计算明细表/建安成本/地价/根据深规土纪【2001】55号文，河园片区改造、开发涉及的用地免除全部土地出让金和地价，本次测算不计地价/土地取得成本/***52/5万m2旧建筑的费用 安置52/5万m2旧建筑的费用 用于补偿私宅及商业的建设费用 私宅相应配套设施的建设费用/分摊