1、三/房/地/产/估/价/报/告/的/写/作/一）封面的写作/成/房地产估价报告的/封面应写/明估价报告名称/估价报告/估价项目名/称、估价委托人/房地产估/价机构（名称）/注册房/if/芦/姓/名/估/价/报/告出具日期估价/这里所讲/的封面特指估价报/告的首页/对于各估价机构/为了自/身企业/象的推广/对估价/报告/进行包装设计，印/制精美的/封面不在此论述范/围内/1/估价报告名/称/估价报告名称一般/为/房地产/估价报告/为了一目/了然/可结合估/价对/和估价目/的给估价报告命名/例如/房地/产抵押估价报告/市房屋/估价报告编号/估价报告在本估价/机构内的/编号，主要便于估/价报告的/档

2、/案管理及查阅。估/价报告编/号应反映估价机构/筒称、估/价报告出具年份/并应按/第/二/节/房/地/产/化/价/报/告/写/作/顺序编号数，不得/重复、遗/漏、跳号/3/估价项目名/称/项目名称是根据估/价对象的/名称或位置、估价/目的，提/炼出的筒洁名/如/深圳市罗湖区布吉路/X/X/花园/X/X/阁第/20/层/A/住宅/抵押价值评估/深圳市罗湖区布吉路/表/示估/价对象的区位/X/X/花园/X/X/阁第/20/层/A/表/需要注意的是，有/的建筑物/在不同时期可能冠/以不同的/名称，特别是一些/在/建工程，项目建成/后有可能/重***名。因此/对于一些/建成年代较长的建/筑物/除了价值时

3、点的名/称之外/历史上可能还有其/他的称谓/这一点可以在估/价报告/实物状况分析中作/筒要说明/估价委托人/估价委托人，需要/准确无误/地写明其全称。当/为单位时/应写明其名称/如/XX/贸易有限公司/当为/个/人时，应写明其姓/名/房地产估价机构/房地产估价机构/同估价委/托人相应，应准确/无误地写/明估价机构的全/称。如/XX/房地产估价有/限公/司/i/注册房地产估价师/册房地产估价师/主要是应/写明所有参加估价/的注册房/地产估价师的姓名/房地产估价报告/估价项目名称/XX/市/XX/区/XX/花园第/18/居/A/奢/住宅房地产/价值位价/枯价委托人/XX/市/XXX/货易/公司/房

4、地产枯价机构/XX/房地产/估价有限公司/注/册/房/地/产/係/价/师/X/X/X/注/册/号/X/X/X/X/X/注/册/号/X/X/第/一/章/房/地/产/化/价/文/书/写/作/二）致佑价委托人/函的写作/致估价委托人函的/写作内容/应包括：致函对象/估价自/的、橡价值/时点、价值类型/估价方法/估价结果、与评/估价值和/使用估价抵/告_、估价结/果/有关的特别提示/致函日期/i/j/致函对象，应/写明估价委/托人的名称或姓名/估价目的，应写明/估价委托/人对估价报告的预/期用途/或估价是为了满/足估价委托人的何/种需要/估价对象，应写明/估价对象/的财产范围及名称/坐落/规模、用途、

5、权/属等基本状况/价值时点，应写明/所评估的/估价对象价值或价/格对应的/时间/价值类型，应写明/所评估的/估价对象价值或价/格的名称/当所评估的估/价对象价值或价格/无规范的/名称时，应写明其/定义或内/涵/估价方法，应写明/所采用的/估价方法的名称/估价结果，应写明/最终评估/价值的总价，并应/注明其大/写金额；除估价/对象无法用单价表/示外，还/应写明最終评估价/值的单价/与评估价值和使用/估价报告/估价结果有关的/特别提示/9/致函日期/应注明致函的/年/月、日/致估价委托人函应/加盖房地/产估价机构公章/不得以其/他印章代替公章/法/定代表人或执行合/伙人宜在/其上签名或盖章/受函方

6、要/写明/估价委/的全称/致函方要署房墟产/估价机构/的全称/致函日期为/估价报告/出委托人函/中的文字应表/确应特别/注意/估价结果与估价结/果报告或/者估价技术/报告中的结果必须/一致，落/款日期必须在房地/产估价机/构的资质有效期内/第二节房地产枯价/报告写作/件/认其阅读，以免使/用不当/造成损失！佑价/的祥细结/果、过程及有关说/明/请见估价结果报/告/估价技术报告/X X/房地产枯价有限公/司/法定代表人/X/X/X/二/0/四年十月二十五/曰/三）目录的写作/估价报告目录应包/括：估价/师声明、估价假设/和***/条/件、估价结果报告/估价技术报告、附件，其中/估价结果报告、估/价

7、技术报/告还应出现***目/录/估价报告目录的编/写/需要/注意与后面的报告/内容相匹/配/应按估价结果/报/告、估价技术报告/和附件的/各个组成部分的前/后次序列/出其名称及对应的/页码/以便估价委托人或/估价报告/使用者对估价报告/的框架和/内容有一个总体了/解，并/容易找到其关注的/内容/当按估价委托合同/约定不向/估价委托人提供估/价技术报/告时，估价报告的/目/录中可不列出估价/技术报告/及其各个组成部分/但在估/价技术报告中应有/单独的/目录，且该目录中/应按前后/次序列出估价技术/报告各个/组成部分的名称及/对应的/页码/四）估价师声明的写作/估价师声明应写明/所有参加/估价的注册

8、房地产/估价师对/其估价职业道德/专/业胜任能力和勤勉/尽责估价/的承诺和保证。不/能将估价/师声明的内容与估/价假设/和***条件的内容/相混请/或把估价师声明变/成注册房/地产估价师和房地/产估价/机构的免责声明/r/r/4/注册房地产估价师是按/照有关房/地产估价的规定进/行估价工/作，撰/估价报告/10/第/一/章/房/地/产/係/价/文/书/写/作/非鉴证性估价报告/的注册房/地产估价师声明/可根据实/际情况对上述内容/进/行适当增减/注册房地产估价师/声明应注/明所有参加估价的/注册房地/产估价师的姓名/注/册号，并经本人签/名，不得/以个人印章代替签/名，非注/册房地产估价师和/未

9、参加/估价的注册房地产/估价师不/得在其上签名/案例/1/3/枯价师声明的写作实例/估价师声明/我们根据自己的专/业知识和/职业道德，在此郑/重声明/我们在本倍价报告/中对事实/的说明是真实和准/确的，没/有虛假记裁、误/导性陈述和重大遗/漏/I/本倍价报告中的分/析、意见/和结论是我们***/客观/公正的专业分/析、意见和结论/但受到本/位价报告中已经说/明的佑价/假设和***条件的/***/我们与本佑价报告/中的係价/对象没有现实或潜/在的利益/与枯价委托人/及估价利害关系人/没有利害/关系/我们对本信价报告/中的位价/对象、佑价委托人/及估价利/害关系人没有/偏见/我们是依照中华人/民共和国/

10、国家标准房地产/估价规范/房地产係价/注/册/房/地/产/估/价/师/表/姓名/注册号/盤名/曰期/五/佑价假设和***条件的/写作/估价假设应针对估/价对象状/况等估价前提，作/出必要/合理且有依据的假/定，不得为了规避/应尽的检/查资料、调查情况/等勤勉尽/责估价义务或为了/高估/低估估价对象的价/值或价格/而滥用估价假设/估价假设和***条/件应说明/下列内容/第/二/节/房/地/产/估/价/报/告/写/作/11/一般假设，应说明/对估价所/依据的估价委托人/提供的估/价对象的权属/面积、用途等资料/进行了检/査，在无理由怀疑/其合法性/真实性、准确性/和/完整/性且未予以核实的/情况下/对

11、其合法、真实/准确和完/整的合理假定；对/房屋安/全、环境污染等影/响估价对/象价值或价格的重/大因素给/予了关注，在无理/由怀疑/估价对象存在安全/隐患且无/相应的专业机构进/行鉴定/检测的情况下，对/其安全/的合理假定等/未定事项假设，应/说明对估/价所必需的尚未明/确或不够/明确的土地用途/容积率等事项所做/的合理的/最可能的假定/当估价对/象无未定事项时/应无未/定事项假设/背离事实假设，应/说明因估/价自的的特妹需要/交易条/件设定或约定/对估价对象状况所/做的与估/价对象的实际状况/不一致的/合理假定。当估价/设定的/估价对象状况与估/价对象的/实际状况无不一致/时，应无/背离事实

12、假设/不相一致假设，应/说明在估/价对象的实除用途/登记用/途、规划用途等/用途之间不一致/或不同权/属证明上的***人/之间不一/致，估价对象的名/称或地/址不一致等情况下/对估价/所依据的用途或权/利人、名/称、地址等的合理/假定/当估价对象状况之/间无不一/致时，应无不相一/致假设/依据不足假设，应/说明在估/价委托人无法提供/估价所必/需的反映/估价对/象状况的资料及注/册房地产/估价师进行了尽职/调查仍然/难以取得该资料的/情况/下，缺少该资料及/对相应的/估价对象状况的合/理假定/当无依据不足时/应无依/据不足假设/估价报告使用***/应说明/估价报告和估价结/果的用途/使用者、使用/

13、期限等使用范围及/在使用估/价报告和估价结果/时需要注/意的其他事项。其/中，估/价报告使用期限应/自估价报/告出具之日起计算/根据估/价目的和预计估价/对象/6/市场价格变化程度/确定，不/宜超过一年/估价假设和***条/件的写作/应注意/1/必须披露对估/价/结果有重大影响的/事项或者因素，并/就其对估/价结果的影响进行/说明/2/估价假设必须具有/针对/性/3/估价假设应按照/合法、必要、合理、有/依据/进行说明/4/不能为了/高估或低估、规避/应尽的勤/勉尽责义务等而滥/用估价假/设/案例/1/4/估价假设和限/制条件的写作实例/7/12/第/一/章/房/地/产/佑/价/文/书/写/作/

14、佑价委托人提供了/佑价对象/的房屋所有权证/和国/有土地使用证/我们对权属证书上/记载的权/属、面积、用途等/资料进行/了审慎检查/但未/予以核/实，在无理由怀疑/其合法性/真实性、准确性/和完整性/的情况下，假定估/价委托/人提供的资料合法/真实/准/确、完整/市场供应关系、市/场结构保/持稳定、未发生重/大变化或/实质性改变/注册房地产估/价师已对/房屋安全、环境/s/亏/染等影响/佑价对象价值的重/大/因素给予了关注/在无理由/怀疑伯价对象存在/隐患且无/相应的专业机构进/行鉴/定、检测的情况下/假定伯/价对象能正常安全/使用/估价对象在价值时/点的房地/产市场为公开、平/等、自愿/的交

15、易市场，即/能满足以下条件/1/自愿销售的卖方及自愿/购买的买/方；/2/交易双/方无任何/利害关系，交易的/目的是追/求各自利益的最大/化/3/交易双方了解交易/对象/知晓市场行情；/4/交易双/方有较充裕的时间/进行交易/5/不存在特/殊买者的/附加出价/由于信价委托人告/知没有粗/货权、板押权、典/权等他项/******，且注/册房地产估价师无/法知晓其/真实性，故本次化/价以估价/对象没有他项***/***为/假谈前提/由于化价委托人告/知没有法/定优先受偿情况/且注册房/地产佑价师无法知/晓/其真实性，故本次/估价假设/估价对象不存在未/被佑价人/员发现的法定优先/受偿款/二）未定事项假设/

16、倍价对象房屋所/有权证/未记裁建筑物的建/成年份/位价委托人亦未/提供相关建成年份/资料，经/注册房地产佑价邦/实地调查/係价对象/1/幢办公楼/tt/宿舍楼等/9/幢均建成/于/2002/年，本次估价建筑/物的建成/年份以实际调查为/准，仅在本报告中/使用，不/作其他任何用途使/用/本报告出具的价格/包含了国/有土地使用权出让/金。若至/价值时点止，原/产权人尚有任何有/关估价对/象的应缴未缴税資/应按照/规定缴纳或从评估/价值中/相应和减/根据倍价委托人提/供的资料/均未记裁佑价对/象的容积/率/本次伯价采/第/二/节/房/地/产/化/价/报/告/写/作/13/用/地/使/用/权/出/让/

17、合/同/估/价/人/员/无/法/确/定/其/收/益/期/结/束/后/建/筑/物/残/余/价/值/是/否/可/获/相/应/补/楼/根/据/谨/慎/原/则/本/次/枯/价/不/考/虑/收/益/期/结/束/后/的/建/筑/物/残/余/价/值/对/枯/价/结/果/的/影/响/三/背/离/事/实/假/谈/枯/价/结果/是/为确/定房/地产/抵押/货/款额/度/提供/参考/依据/枯/价/时没/有/考/處/国/家/宏现/经/济政/策发/生变/化/市/场供/应/关系/变化/市/场结/构/转变/遇有/自然/力和/其/他/不可/抗/力等/因素/对房/地产/价/值的/影/响/也没/有考/虑/估/价对/象将/来/可能

18、/承担/连/约/责/任的/事/宜/以及/特殊/交易/方/式下/的/特殊/交易/价格/等对/估/价结/果/的影/响/当上/述/条/件发/生/变化/时/枯价/结果/一/般亦/会/发生/变化/化/价/结果/未/考虑/枯价/对象/及其/所/有权/人/已承/担的/債务/或/有/债务/及/经营/决/策/失误/或/市场/运作/失当/对其/价/值的/影/响/四/不/相/一/致/假/说/据/估/价/委/托/人/提/供/的/南/建/房/权/证/房/管/处/字/第/XXXXX/号/房/屋/所/有/权/证/载/3/幢/及/5/幢/工/业/厂/房/建/筑/结/构/均/为/钢/蘇/昆/凝/土/结/构/经/注/册/房/地/

19、产/佑/价/师/实/地/查/勘/实/际/为/钢/结/构/与/证/载/不/一/致/根/据/实/际/情/况/本/次/倍/价/按/实/际/建/筑/结/构/即/钢/结/构/进/行/佑/价/五/依/据/不/足/假/设/无/六/佑/价/报/告/使/用/限/制/本/佑/价报/告/仅用/于为/仿价/委托/人/确定/房/地产/抵押/货款/额度/提/供参/考/依据/不得/用于/其/他用/途/本/枯/价报/告/自出/具之/日起/一年/内/有效/但价/值时/点后/在/报/告有/效/期内/估/价/对象/的/质量/及价/格标/准发/生/变化/并对/传价/对象/价值/产/生明/显/影时/不/能/估价结果报告应记/载以下事/

20、项：/1/估价/委托人；/2/房/地产估价机构/14/第/一/章/房/地/产/估/价/文/书/写/作/3/估价目的/4/估/价对象/5/价值时/点；/6/价值类/型；/7/估价/原则/8/估价依据/9/估/价/方/法/注/册/房/地/产/估/价/师/12/实地/查勘期；/13/估/价/作/业/押/估/价/报/告/还/应/包/括/变/现能力分析、市场/风险提示/r/n/估价委托人/当估价委托人为单/位时，应/写明其名称、住所/和法定代/表人姓名；当估价/委/托人为个人时，应/写明其姓/名和住址/房地产估价机构/的估价目的其表述/应不其体/举例/jr/抵押估价目的表述/为：为/确/定房地产抵押***

21、/额度提供/参考依据而评/估房地产抵押价值/国有土地房屋征收/补偿估价/目的表述为/为房屋征收/部/门与被征收人/确定被征收房屋价/值的补偿/提供依据，评估被/征收房屋/的价值/房地产转让估价目/的可表述/为：为委托/人转让估价对/象/提供市场价值/参考/企业人股、合并等/涉及的房/地产估价目的可表/述为/为/企业入股、合/并等发生房地产权/属转移的/作价提供价值依据/房地产投资决策分/析和咨询/服务估价目的可表/甥昸甥攴愳甥晦愱/为/房地产投资提/供价值参考依据/估价对象/不同估价项目的估/价对象范/围可能不同。现实/中的房地/产估价对象包括房/屋、构筑物、土地/在建工/程、期房和灭失的/房

22、地产等/估价对象还可能/不是纯/第二节房地产枯价/报告写作/15/评估或称为企业价/值评估/估价对象应在估价/委托人指/定及提供有关情况/和资料的/基础上/根据估价/目/的依法确定，并应/明确界定/其财产范围和空间/范围，不/得遗漏或虚构。法/律、行/政法规规定不得买/卖、租赁/抵押、作为出资/或进行其/他活动的房地产/或征收/不予补偿的房地产/不应作/为相应估价目的的/估价对象/对作为估价对象/的，应/在估价报告中根据/估价目的/分析、说明其进行/相应买卖/或租赁、抵押、作/为出资/等活动的合法性/估价对象的描述应/做到层次/清晰、用语表达筒/单、准确/估价对象的写作/主/要包括以下几方面/

23、1/估价/对象基本状况的说/明，应概/要说明估价对象的/财产/范围及名称、坐落/规模/用途、权属等基本/状况/2/土地基本状况的说/明/应包括四至、面积/形状/周围环境、景观/基础设施/完备程度、土地平/整程/度、地势、地质/水文状况/规划***条件/利用现状/权属状况、土地/使用期/限等/3/建筑/物基本状况的/说明，应包括建筑/物层数/用途，建筑结构/装修/设施设备，平面布/置，工程/质量，建成年月/维护保养/和使用情况/公共/配套设/施完备程度等/价值时点/价值时点是所评估/的估价项/目客观合理价格或/价值对应/的某一特定时间/因/此价值时点应根据/估价目的/确定，应说明所评/估的估价/对

24、象价值或价格对/应的时/间及其确定的筒要/理由，价/值时点应采用公历/表示，宜/具体到日。回顾性/估价和/硕测性估价的价值/时点在难/以具体到日且能满/足估价目/的需要的情况下/可到周/或旬、月、季、半/年、年等/价值类型/价值类型是指所评/估的估价/对象的某种特定价/值或价格/包括价值或价格/的/名称、定义或内涵/在一个/估价项目中，价值/类型不是/可以随意确定的/而应根/据估价目的来确定/常见的/价值类型有市场价/值、投资/价值、现状价值/抵押价/值、快速变现价值/等。不同/估价对象、同一估/价对象但/不同估价自的往往/具有不/16/第/一/章/房/地/产/仿/价/文/书/写/作/双方以公

25、平交易方/式在评估/时点自愿进行交易/的金额/但不考虑被征收房/屋租/赁、抵押、査封等/因素的影/响。/估价原则/GaiJUiW/是/估价活动所依/的/法则或标准，估价/报告应说/明本次估价所遵循/的估价原则的名称/定义/g/内/涵/j/房地产估价应遵/循***/客观、公正原则/合/法/原/则/价/值/时/点/原/则/最/高/最/佳/利/用/原/则/房地产的抵押价值/和抵押净/值评估，除应遵循/市场价值/评估的原则外，还/应/遵循谨慎原则。房/地产的投/资价值、现状价值/等其他价/值或价格评估，应/根据估/价目的和价值类型/从市场/价值评估的原则中/选择适用/的原则/并可增加/其他适/用的原则/

26、遵循不同估价原则/的评估价/值，应符合下列规/定/遵循***、客观/公正原则/评估价值应为对/各方估价/利害关系人均是/公平合理的价值或/价格/遵循合法原则，评/估价值应/为在依法判定的估/价对象状/况下的价值或/价格/遵循价值时点原则/评估价/值应为在根据估价/目的确定/的某一特定时间/的价值或价格/遵循替代原则，评/估价值与/估价对象的类似房/地产在同/等条件下的价值/或价格偏差应在合/理范围内/遵循最高最佳利用/原则，评/估价值应为在估价/对象最高/最佳利用状况下/的价值或价格/遵循谨慎原则，评/估价值应/为在充分考虑导致/估价对象/价值或价格偏低/的因素，慎重考虑/导致估价/对象价值或价

27、格偏/高的因素/下的价值或价格/估价依据/第二节房地产枯价/报告写作/17/面积、用途、权属证明/等/4/房地产估价/机构、注册房/地产估价师掌握和/搜集/的估价所需资料/J/0/所列的估价依据要/有针对性/不能滥列估价依/据，不能/将已过时或者失效/的/估价依据列出/估价方法/估价方法要说明本/次估价所/采用的方法以及这/些估价方/法的定义。所采用/的/估价方法定义应准/确、简明/在估价方法选用/说明中/应对理论上适用的/估价方/法进行阐述，并对/理论上适/用但未选用的估价/方法要充/分说明理由/当按估价委托合同/约定不向/估价委托人提供估/价技术报/告时，宜说明估价/测/算的筒要内容/估价

28、结果/估/价/方/法/测/算/结/果/总/价/元/或/万/元/单/价/元/m2/评/估/价/值/总/价/元/或/万/元/单/价/元/m2/2/除房地产抵/押估价外/当/估价对象为多宗房/地产时/应按表/1-3/格/式说/明不同估价方法的/测算结果/和最終评估价值/估/价/结/果/汇/总/表/表/1-3/价/方/法/及/结/果/估/价/对/象/及/测/算/结/果/估/价/结/果/估/价/对/象/1/总/价/元/或/万/元/单/价/元/m2/18/第/一/章/房/地/产/估/价/文/书/写/作/续/表/价/方/法/及/结/果/测/算/结/果/估/价/结/果/仏/价/对/象/2/总/价/元/或/万/

29、元/单/价/元/M2/估/价/对/象/3/总/价/元/或/万/元/单/价/元/W/总/价/元/或/万/元/单/价/元/m2/汇/总/评/估/价/值/总/值/元/或/万/元/平/均/单/价/元/m/2/房地产抵押估价中/假定未设/立法定优先受偿权/下的价值/应按表/1-2/或/表/1-3/格式说/明不同估价方/法/的测算结果和最终/评估价值/房地产抵押价值评/估结果/应按表/1-4/格/式说明最终评/估/价值/房/地/产/抵/押/价/值/评/估/结/果/汇/总/表/表/1-4/估/价/对/象/项/目/及/结/果/果/估/价/对/象/1/估/价/对/象/2/估/价/对/象/3/1/假/定/未/设/

30、立/法/定/优/先/受/偿/权/下/的/价/值/总/价/元/或/万/元/单/价/元/m2/2/估/价/师/知/悉/的/法/定/优/先/受/偿/款/总/额/元/或/万/元/2/1/已/抵/押/担/保/的/债/权/数/额/总/额/元/或/万/元/2/2/拖/欠/的/建/设/工/程/价/款/总/额/元/或/万/元/2/3/其/他/法/定/优/先/受/偿/款/总/额/元/或/万/元/3/抵/押/价/值/总/价/元/或/万/元/单/价/元/m2/实地查勘期/应说明实地查勘估/价对象的/起止日期，具体为/自进人估/价对象现场之日起/至/完成实地查勘之日/止/估价作业期/应说明估价工作的/起止日期/具体为自

31、受理估/价委托之/日起至估价报告出/具/之日止/七）倍价技术报告/的写作/房地产估价技术报/告应包括/以下内容：/1/估价对象描/述与分析/2/市场/背景描述与分析/3/估价/对象最高最佳利用/分析/4/估价方法适用性分/析/5/估价测算过/程/6/估价/结果确定/1/估价对象描/述与分析/当估价对象无法用/单价表示/时，最终评估价值/可不注明/单价/除此之外/的最终评估价值均/应注明单/价和总价，且总价/应注明大/写金额/当/最终评估价值的币/种为外币/时，应说明国务院/金融主管/部门公布的价/值时点的人民币市/场汇率中/间价，并应注明最/终评估价/值的单价和总价所/折合的/人民币价值/第/

32、二/节/房/地/产/係/价/报/告/写/作/19/姓/名/注/册/号/签/名/签/名/日/期/年/月/曰/年/月/0/年/月/曰/1/20/第/一/章/房/地/产/估/价/文/书/写/作/两部分。对土地实/物状况的/描述主要说明以下/内容：土/地面积，四至，土/地用/途，土地形状，地/形、地势/土壤，地基，土/地开发程/度；其他等。对建/筑物实/物状况的描述主要/说明以下/内容：建筑规模/用途，层/数和高度，建筑结/构，设/施设备，装饰装修/防水/保温、隔热、隔声/通风/采光、日照，层高/和室内/净高，空间布局/建成时间/和设计使用年限/使用维护/状况及完损状况/其/他等/估价对象权益状况/描

33、述与分/析，一般分为土地/权益状况/和建筑物权益状况/两/部分。对土地权/状况的描/述/主要说明以下内容/土地所/有权状况，土地使/用权/状/况/规划条件/I/他项/***设立情/况/土地使用管制/目前使用/共有情/JR/设/立/情/情/况/等/权/益/况/的/極/菜/至/房屋所/权状/i/担保物权设立/情况、租赁或占用/情况、拖/欠税费情/况、查封等形式限/制***情/况、权属清晰情况/等。对在/建工程权益状况插/述还应/包括：建设用地规/划许可证/建设工程规划许/可证/建/设工程施工许可证/等的取/得情况/2/市场背景描/述与分析/市场背景描述与分/析是要说/明和分析估价对象/所在地区/的经济

34、社会发展状/况/I/和房地产市场/总体状况/并/应有针对性地较详/细说明/分析过去、现在和/可预见/的未来同类房地产/的市场状/况。由于估价对象/的类型不/同，估价的目的不/同，所/以影响其市场价格/变动的主/要因素及其影响深/度会有所/不同。因此不同估/价报告/的市场背景描述与分/析会有较大的差异/这一部/分也是房地产估价/报告写作/当中/难度较大的部分/特别是一/些大型项目的估价/报告/对市场背景描述与/分析应注/意把握好以下方面/要按照从宏观到微/观、由大/区域市场到小片区/市场的写/作顺序系统地分/析估价对象所处房/地产市场/背景，并且重点针/对估价对/象所处片区和类似/物业/市场/要

35、注意与估价目的/的关联性/因为估价目的不/同，估价/对象的范围、价/值时点、评估的价/值类型/估价依据可能不同/因此估/价应考虑的市场背/景因素/也可能不同/要注意与估价方法/的对应/如采用比较法时/则要分析/估价对象所处片/区市场类似物业的/买卖交易/活跃程度、类似物/业的价格/水平等，而采用收/益法则/第/二/节/房/地/产/信/价/报/告/写/作/21/应注意一定时期相/关政策/法规的***对房地/产市场的/影响/要注意引用的宏观/经济数据/房地产市场数据/以及估价/对象相关行业信/息、政策法的时效/性、准确/性/g/价象最高最/佳利用分析/最/51/用分析/是按照最高/最佳使用原则分析/

36、估价对象/最高最佳使用，即/分析法律上允许/技术上可/能、经济上可行/能够使估/价对象的价值达到/最大化/的一种最可能的使/用。进行/估价对象最高最佳/利用分析/说明以估价对/I/象的/f/高幕/往刺用状/q/伏价並/fe/井/有/针/对/析/说/明/估/价/对/參/的/最高最佳利用/估价对象的最高最/佳利用状/况包括最佳的用途/规模和/档次，应按法律上/允/许、技术上可能/财务上可/行、价值最大化的/次序进行/分析、蹄选或判断/确定/并应符合下列规定/当估价对象的***/人和意向/取得者对估价对象/依法享有/的开发利用***/不同时，应先根据/估价目的/确定从估价对象的/***人角/度或意向取得者

37、角/度进行/估价，再根据其对/估价对象/依法享有的开发利/用***/确定估价对象的最/高最佳/利用状况/当估价对象已为某/种利用时/应在调查了解及/分析其利/用现状的基础/上，对其最高最佳/利用和相/应的估价前提作出/下列判断/和选择，并应在估/价报告/中说明/维持现状、继续利/用最为合/理的，应选择维持/现状前提/进行估价/更新改造再予以利/用最为合/理的，应选择更新/改造前提/进行估价/改变用途再予以利/用最为合/理的，应选择改变/用途前提/进行估价/改变规模再予以利/用最为合/理的，应选择改变/规模前提/进行估价/重新开发再予以利/用最为合/理的，应选择重新/开发前提/进行估价/22/第/

38、一/章/房/地/产/係/价/文/书/写/作/i/i/登记用途、规划用/途之间不/一致的，可根据估/价目的或/最高最佳利用原/则选择其中一种用/途/实际用途与登记用/途、规划/用途均不一致的/应根据估/价目的确定估价/所依据的用途/当根据估价目的不/以最高最/佳利用状况为估价/前提时/可不进行估价对象/最/最佳利用分析/估价方法适用性分/析/估价方法适用性分/析就是要/逐一分析比较法/收/h/法、成/本法、假设开发法/等估价方法对估价/对象的适/用性。对理论上不/适用而不/选用的，述不选用/的/g/由/对理论上适用/但客观条/件不具备而不选用/的/应充分/陈述不选用的理由/的估价方法/应筒述/选

39、用的理/由并说明/其估价技/术路线/估价测算过程/jL/r/估/价测算过程就/是要/详细说明所选用的/各种估价/方法的测算步骤/计算公式/计算过程及其中的/估价基础/数据和估价参数的/来源或确/定依据等/估价结果确定/估价结果确定就是/要说明不/同估价方法的测算/结果和最/终估价结果，并较/详/细说明最终的估价/结果确定/的方法和理由/八）佑价对象变现/能力分析/与风险提示/当出具房地产抵押/估价报告/时，需要进行估价/对象变现/能力分析与风险/提示/估价对象变现能力/分析主要/包括/1/估价/对象的通用性/***使用性、可/第/二/节/房/地/产/佑/价/报/告/写/作/23/估价委托书复印件

40、/估价对象位置示意/图/估/价对象实地查勘情/况和相关/照片/应说明对估/价对象进/行了实地查勘/及进行实地查勘的/注册房地/产估价师。当无法/进人估价/对象内部进行实地/查勘/时，应说明未进人/估价对象/内部进行实地查勘/及其具体/原因。实地查勘的/相关照/片应包括估价对象/的内部状/况、外部状况和周/围环境状/况的照片。对未进/行实地/查勘的估价对象内/部状况/可不包括估价对象/的内部状/况照片，但应作为/估价假/设中的依据不足假/设在估价/报告中说明/估价对象权属证明/复印件/当估价委托人不是/估价对象/***人且估价报/告为非鉴证性估价/报告时/可不包括估价对象/权属证明/复印件，但应说

41、明/无估价/对象权属证明复印/件的具体/原因，并将估价对/象权属状/况作为估价假设中/的依据/不足假设在估价报/告中说明/估价对象法定优先/受偿款调/查情况，应说明对/估价对象/法定优先受偿款/进行了调查，并应/提供反映/估价对象法定优先/受偿款的/资料。当不是房地/产抵押/估价报告时，可不/包括该情/况/可比实例位置图和/外观照片/当未采用比较法/进行估价/时/可不包括该/图和照片/专业帮助情况和相/关专业意/见/估价所依据的其他/文件资料/房地产估价机构营/业执照和/估价资质证书复印/件/注册房/地产估价师估价资/格证书复/印件/24/第/一/章/房/地/产/佑/价/文/书/写/作/致估价

42、委托人函/X X/房地产有限公司/受貴司委托，本於/司对位于/广州市/XX/区/XX/路/XXX/号/XX/在/建商住大厦/的土地使用权及地/上建筑物/总建筑面积为/28/238/886/5m/2/的房地产市/场价格/进/行估价，价值时点/为/2010/年/1/月/12/日/借价目的是/为确定/房/地产抵押货款额 度提供价/值/参考依据/在整个仿价过程中/注册房/地产估价師本着独/立、客观/公正的原则，在/对/估价对象进行了实/地查勘/广泛收集有关市场/信息和估/价对象信息的基础/上/全/面分析了影响信价/对象市场/价格的因素，运用/假设开发/法、成本法、比较/法等佑/价方法对佑价对象/进行了

43、估/价，估价人员经过/实地查勘/和测算，确定佑价/对象在/价值时点的市场总/价/437/949/178/元（人/民币律亿卷什染伍/攻拾肆万/攻什/信染拾挪元整/佑价对象/的批押价值为/436/307/873/元（人民币/津亿/春什/陆伍春拾万染什挪/任染拾卷/元整/报告使用人在使用/本报告之/前须对报告全文/甥祝?甥特戲甥?昲/信/价的假设和***条/件/认真阅读，以免使/用不当/造成损失！佑价/的祥细结/果、过程及有关说/明/请见附后的估价/结果报告/佑价技术报/告/佑价结果明细表/此致/录/一/致佑价委托/人函/二、佑价师声明/三、佑价假设和限/制条件/E/、估价结/果报告/一/佑价委托人/

44、第/二/节/房/地/产/枯/价/报/告/写/作/25/七/佑/价/原/r/枯/价/依/九/估/价/方/法/十/佑/价/结/果/十/一/注/册/房/地/产/佑/价/师/參/十/二/实/地/查/勘/期/十/三/佑/价/作/业/期/十/四/变/现/能/力/分/析/十/五/风/险/提/示/五/枯/价/技/术/报/告/四/估/价/对/象/实/地/i/勘/情/况/和/相/关/照/片/印/件/五/估/价/对/象/法/定/优/先/受/楼/款/调/查/情/况/六/可/比/实/例/位/置/图/和/外/观/照/片/七/专/业/報/助/情/况/和/相/关/专/业/意/见/係/价/所/依/据/的/其/他/文/件/资/料

45、/26/第/一/章/房/地/产/枯/价/文/书/写/作/析、意见和结论/但受到本/係价报告中已经说/明的估价/假说和***条件的/***/我们与本估价报告/中的估价/对象没有现实或潜/在的利益/与化价委托人/及化价利害关系人/没有利害/关系/我们对本位价报告/中的位价/对象、佑价委托人/及佑价利/害关系人没有偏见/我们是依照中华人/民共和国/国家标准房地产/信价规范/房地产信价/基本求语标准/房地产/抵押仿价指导意见/进行分/析，形成意见和结/论，撰写/本仿价报告/注册房地产信价师/XXX/X/X/X/估价人员/X/X/X/X/X/X/等/人均已/注/册/房/地/产/估/价/师/姓/名/注/册/号

46、/签/名/日/期/XXX/X X X X X X/2010/年/2/月/8/日/XXX/X X X X X X/2010/年/2/月/8 H/估价的假设和***/条件/一/本次伯价的一般假设/估价对象产权明晰/手续齐/全，可在公开市场/上***转/让/买卖双方的交易目/的都是追/逐自身最大经济利/益，在适/当的期间完成谈/判和交易，法谈交/易期间物/业价值将保持德定/交易双方都具有完/全市场信/息，对交易对象具/有必要的/专业知识，不考/虑特殊买家的附加/出价/市场供应关系、市/场结构保/持德定、未发生重/大变化或/实质性改变/本/次/估/价/对/象/所/在/建/筑/物/总/建/筑/面/积/为/3

47、44/869/907m/2/其/中/塔/楼/建/筑/面/积/为/22 049/7/60 8 m/2/裙/楼/建/筑/面/积/为/8 661/ 089 5 m/2/地/下/宣/建/筑/面/积/第/二/节/房/地/产/佑/价/报/告/写/作/27/可销售经营建筑面/积较国/有土地使用权出让/j/卜/充合同/德国地出合/98/第/86/号补/充合同之二号/规定/的可销售经营面积/大，此类/情况根据广州市的/规定/当建设过程或房地产/相始登/记时各用途建筑面/积、与原/出让合同各用途建/筑面积/不符，或核准的拆/迁面积有/所调整的，按原价/格标准及/规定进行调整，不/进行年/限修正/本次仿价己/按该规

48、/定和除了相应土地/出让金/若与实际不符/应/以国/土部门核定为准/本次估价对象由委/托人有关/人员现场指认，若/与实际不/符，应重新係价/倍价人员现场勘察/时，未对/其做建筑物基础/房屋结构/上的测量和实/验/本次佑/价假谈其无建筑物/基础、结/构等方面的重大质/量问题/本次估价是以提供/给仿价机/构的枯价对象不存/在批押权/典权等他项权/利为假谈前提。特/提请报告/使用人注意/三、背离实际情况/假设/枯价结果是为确定/房地产抵/押货款额度提供参/考依据/佑价时没有考虑/国家宏现经济政策/发生变化/市场供应关系变/化、市场/结构转变、遇有自/然力和/其他不可抗力等因/素对房地/产价值的影响，

49、也/没有考慮/信价对象将来可能/承担连/约责任的事宜，以/及特殊交/易方式下的特殊交/易价格等/对佑价结果的影响/当上/述条件发生变化时/估价结/果一般亦会发生变/化/化价结果未考虎佑/价对象及/其所有权人已承担/的债务/或有债务及经营/决策失误或市场运/作失当对/其价值的影响/估价结果报告/一）估价委托人/略/二）房地产估价机/构/佑价机构：广东/XXX/土/地与/房地产估价咨询有/限公司/住所：广州市/X X/区/X X/路/X X/号/X X/大厦/10/楼 法定代表/人/X/X/X/资质等级：一级/28/第/一/章/房/地/产/位/价/文/书/写/作/证书编号：建房估/证字/2010/

50、XXX/号/有/效/期/限/2010/年/X X/月/X X/日/至/2013/年/X X/月/X X/曰/三/佑价目的/为碎定房地产板押/货款额度/提供价值参考依据/而信价房/地产抵押价值/四）佑价对象/佑价对象范围/枯价对象为位于广/州/XX/区/XXX/路/X/X/X/号的/X/X/X/在建商住大度，大/厦/总高/31/层，地上在建/商住楼/己基本族工/目前/在装伸改/造中。位价对象土/地面/积/为/2/404m2/建筑面积为/28 238/ 886 5m2/传价对象基本状况/係价对象地下/2/层***，地/上/31/层/其中/1_5/层为裙楼/商/业/6/层为架/空花/园/7/30/展为

51、/2/幢住宅/塔楼、第/31/层/为设备层。位价对/象总建筑/面积为/869 907mS/其/中/塔/楼/建/筑/面/积/为/22 049/ 760 8 m/2/裙/楼/建/筑/面/积/为/8 661/ 089 5m/地/下/室/建/筑/面/积/为/3 776/ 140 4m/2/但/未/计/入/位/价/范/图/的/已/售/住/宅/建/筑/面/积/2 155/ 582 8m/2/回/迁/住/宅/建/筑/面/积/2 515/ 900/8m/2/公/建/配/奏/等/其/他/建/筑/面/积/1 576/ 620 6m/倍价对象土地性质/为出让/土地用途为商住/1998/年/原产权人广州市/X/X/X

52、/房地产实业发展有/限公司以/出让方式获得土地/使用权/完成了柱基础和主/体/结构分部验收后停/工至今/约于/2007/年转让给广/川/X/X/X/房地产有限公司，现/使用权人为广州/X/X/X/房地产有限公司/估价对象/未设立他项权/土地基本状况/第/二/节/房/地/产/佑/价/报/告/写/作/29/为破璃门，内部装/修情况部/分为：地面为抛光/砖，内墙/为石材，天花为造/型吊/顶，安装吊灯；部/分为：毛/狂。二层至五层为/毛场状态/六层为空中花园/七层/以上住宅地面为水/泥紗裝找/平，天花和内墙刷/***较泰/安装高级防蟲入户/门和双/层中空破璃招合金/窗/商业裙楼谈/2/部扶手梯/1/部/垂

53、直货梯，东西塔/楼各设/2/部/直行电样/五）价值时点/二/0/0/年一/月十二日/六）价值类整/枯价中采用/开市场/价/值标准，即所枯价/出的客观/合理价格应是在公/开市场上/最可能形成或成立/的价格/房地产板押价值为/批押房地/产在价值时点的市/场价值/等/于假设未设立法定/优先受偿/***下的市场价值/减去估价/师知悉的法定优先/受偿款/城/身/本次化价遵循合法/CiiM/最高最佳使用原则/替代原则/价值时点原则/独/立、客观、公正原/则、谨慎/原则等房地产佑价/原则/合法原则/合法原则要求房地/产偉价应/以佑价对象的合法/权益为前/提进行。合法权益/包/括合法产权、合法/使用、合/法处分

54、等方面，在/合法产权/方面，应以房地产/权属证/书和有关***为依/据；在合/法使用方面，应以/城市规划/土地用途管制等/为依/据；在合法处分方/面，应以/法律、法规或合同/如土地/使用权出让合同/等允许/的处分方式为依据/在其他/方面，如佑价出的/价格必须/符合国家的价格政/策/最高最佳利用原则/所谓最高最佳使用/是枯价对/象一种最可能的使/用，这种/最可能的使用是法/律/上允许、技术上可/能、财务/上可行、经过充分/合理的论/证，并能给予信价/时象带/30/第/一/章/房/地/产/估/价/文/书/写/作/当事人来说均是公/平合理的/价格/替代原则/根据市场运行规律/在同一/商品市场中，商品/

55、或提供服/务的效用相同或大/致/相似时，价格低者/吸引需求/即有两个以上互/有替代性/的商品或服务同时/存在/时，商品或服务的/价格中经/过相互影响与比较/之后来决/定的。房地产价格/也同样/遵獨替代规律，受/其它具有/相同使用价值的房/地产/即/同类型具有替代可/能的房/地产价格所牵制/换言之/具有相同使用价值/替代可/能的房地产之间/会相至/影响和竞争，使价/格相互牵/制而趋于一致/谨慎原则/在存在不确定因素/的情况下/房地产佑价师做/出佑价相/关判断时/应当保/持/必要的谨慎，充分/伯计抵押/房地产在处置时可/能受到的/***、未来可能发/生的风/险和损失，不高信/市场价值/不低伯知悉的法

56、/定优先受/楼款，并在括价报/告中做/出必要的风险提示/八/估价依据/一/法律、法规和政策/性文件/中华人/民共和国房地/产管理法/中毕人民共和/国土/地管理法/中华/人民共和国土/地管/理法实施条例/中华人民共和国/城镇国有/土地使用权出让和/转让替行/条例/中华人/民共和国担/保法/技木标准、规程/规范/第/二/节/房/地/产/估/价/报/告/写/作/31/通行的枯价方法有/比较法/收益法、假设开发/法、成本/法、策化地价條/***/係价方法的选择应/按照技术/规范，根据当地地/产市场友/育情况并结合佑价/宗/地的具体特点及估/价目的等/选择适当的佑价/方法。根/据信价对象具体情/况，因/估

57、价对象为在建工/程，具有/开发潜力，宜采用/假设开发/法进行倍价；又根/据谨慎/原则，係价对象为/在建工程/故采用成本法进/行测算/验证（具体采用房/地分别/信价综合计价的方/式进行佑/价，用比较法佑价/土地使用/权价格，用成本法/佑价在/建/工/程/房/产/价/格/并/佑/算/在/建/工/下/的/房/地/合/一/价/格/并/将/两/种/估/价方法的佑算结果/分析综合/后得出係价对象价/值/假设开发法是在化/算开发完/成后不动产正常交/易价格的/基础上，扣除正常/开/发的建筑物建造費/用和与建/筑物建造、买卖有/关的专业/費、利息、利润/税收等/費用后，以价格余/额来确定/估价宗地土地价格/的

58、一种方/法/比较法是在同一供/求圈内选/取三个以上与估价/对象条件/相似的成交案例并/与/之比较，对案例成/交价格进/行交易情况、交易/日期、区/域因素、个别因素/修正/以此佑算枯价对象/的客观合/理价格或价值/成本法是首先係算/重新建造/全新状态的估价对/象所需的/各项必要成本资用/应纳稅金、和正常/开发利润/并求和，再结合成/新率（综/合考虑年限、实体/性、功/能性和经济性/fe/值求取）枯算/出枯价对象的市场/价格/房地产批押价值/假定未/设立/法定优先受楼***/下的市场/价值一房地产佑价/师知悉的法定优先/受偿款/十/枯价结果/佑价人员经过实地/查勘和测/算，采用比较法测/算结果为/4

59、44/919/292/元/采/用成本法測算结果/为/421/517/578/元，利用加权/平/均法最终确定佑价/对象在价/值/时点的市场总价为/437/949/178/元（人/民币肆亿春什染信/攻拾律万/攻斤/4/任/注/册/房/地/产/估/价/师/表/7/姓/名/注/册/号/签/名/XXX/X X X X X X/XXX/X X X X X X/十二）实地查勘期/32/第/一/章/房/地/产/估/价/文/书/写/作/十三）估价作业期/二/0/0/年一月十/二日/二/0/0/年二/月八日/十四）变现能力分/析/估/价/对/象/通/用/性/独/立/使/用/性/或/者/可/分/割/转/让/性/分/

60、析/表/ks/序/号/影/响/因/素/变/现/能/力/分/析/1/通/用/性/枯/价/对/象/证/裁/用/途/实/际/用/途/均/为/商/住/但/其/目/前/状/态/为/在/建/工/程/其/通/用/性/一/般/2/独/立/使/用/性/由/于/各/枯/价/对/象/产/板/情/况/明/咐/目/前/尚/无/影/响/其/独/立/使/用/的/因/素/存/在/独/立/使/用/性/较/好/3/可/分/割/转/让/性/佶/价/对/象/为/在/建/工/程/房/地/产/可/分/割/转/让/性/差/2/价值时点最/可能实现价格/与信价的市场价值/的差异程/度分析/若需对估价时象进/行短期强/制处分，考處快速/变现如