1、中建德州项目/前期市场研展报告/INDEX目录/Part/1/房地产发展的经济环境分析 Part/2/区域相关市场分析 Part/3/目标客户特征分析 Part/4/项目市场机会的判断/房地产发展的经济环境分析/Part/1/Part/1/Chapter/1/整体经济发展水平/GDP/2007年，德州市实现GDP总量1180亿元，自06年实现千亿元目标后增长稳定。固定资产投资自02增幅明显，房地产市场快速而稳健的发展/Part/1/Chapter/1/整体经济发展水平/德州市历年人均GDP（单位：美元；汇率6/8255/美元/数据来源：德州统计年鉴/人均GDP水平与房地产发展的关系/人均GDP

2、/2001年以来/德州市人均GDP稳定上升；2007年城镇人均GDP达到3182/6美元，房地产进入高速增长期，房地产形势看好/Part/1/Chapter/1/整体经济发展水平/德州产业结构是“二、三、一”型，此种产业结构的稳定性逐年加强； 德州是属于第二产业较发达的城市，三产几年来稳定在40%以上，趋势增大。 “二、三、一”的产业结构表明了德州工业、制造业发达，第三产业发展平稳/数据来源：德州统计年鉴/德州历年三大产业结构 （单位：亿元/产业结构/德州市三产结构稳定，第二、第三产业发展迅速，随着德州经济结构的调整，第二和第三产业所占比例趋于稳定/Part/1/Chapter/1/整体经济发

3、展水平/数据来源：德州统计年鉴、德州市统计局/2001-2007年固定资产投资与房地产投资 （单位：亿元/从2001年开始，德州固定资产投资明显增大，年均增幅达42/0% 2003年开始，房地产投资进入一个高速发展期 房地产投资占固定资产投资的比例先扬后抑，基础建设投资力度加大，房地产业发展后劲充沛/房产投资/德州市固定资产投资于2003年起处于高速增长阶段，其中房地产投资在固定资产投资中的比重也在逐年增加，增幅逐年上升/Part/1/Chapter/1/整体经济发展水平/数据来源：德州统计年鉴/2001-2007年德州市区人口增长 （单位：万人/人口增长/至2007年年底，德州总人口562万

4、，城市人口160万，城市规模与活力的不足，直接制约市场的发展后势。伴随新城市规划、重要交通干线的开工和“东进”战略的实施，城区人口比例和城区规模将会进一步得到优化和扩大，城市化进程会更好更快。人口急剧增加意味着德州将进入城市化进程***阶段，大规模城市建设和产业建设将必不可少，对房地产市场而言，意味着市场机会广阔/2006年，工资水平最高的金融业为29359元，是全市平均工资的2/32倍。其他平均工资较高的行业有采矿业（26443元）、电力煤气和水的生产供应业（23193元），而文化素质较高、人才相对集中的教育、卫生、党政机关和社会团体等行业工资水平都低于上述行业。 2007年上半年分行业看，人

5、均劳动报酬前五位的行业分别为采矿业、电力燃气水生产供应业、金融业、信息传输和计算机服务业和教育，人均劳动报酬居后五位的行业分别为农林牧渔业、制造业、租赁业、批发业零售业、住宿餐饮业/数据来源：德州统计年鉴/德州城镇薪酬水准分析 （单位：万元/年/随着经济产业结构不断调整，国民经济的持续、快速的发展 ，德州高水准人才的收入也将日渐增高/薪资待遇/Part/1/Chapter/1/整体经济发展水平/Part/1/Chapter/1/整体经济发展水平/数据来源：德州统计年鉴/2001-2007年德州城镇人均可支配收入 （单位：元/自2003年开始，德州市人均可支配收入保持了良好的上升势头，年增长幅度

6、都在10以上。 2007年，是德州人收入水平10年来增长最快的时期，德州城镇居民人均可支配收入12392元，同比增长20/8/人均可支配收入/Part/1/Chapter/1/整体经济发展水平/宏观经济小结/对房地产市场发展有利的因素 德州市GDP逐年缓步增长，德州房地产已进入高速增长期，潜力很大，发展前景看好。 随着德州城市化进程步伐日益坚实，收入水平和人均可支配消费增强，市场消费群体随之得到有效放大。 不利的因素 整体发展与其他城市相比仍存在差距，城市核心竞争力有待加强。 德州城市化进程水平低，城市发展进程滞后，导致了市场容量小，购买力有限，也直接***了德州房地产市场发展速度/Part/1

7、/Chapter/2/城市建设及规划发展方向/从位置上看，德州市处于京津和江浙沪之间，促使山东德州更好地对接天津滨海新区，融入环渤海经济圈，将极大地带动山东德州经济的快速发展 。 德龙烟铁路补了山东德州东部地区、滨州地区及半岛北部长期没有铁路的空白，改善投资环境提供了交通基础条件；与即将建设的黄骅港大家洼铁路接轨，将北接津黄线通达津、冀地区，密切山东德州与滨诲新区的交流合作/随着北方经济最活跃地区的影响日益深远，德州南北借力、东西逢源，其战略区位对以整个环渤海经济圈的意义日趋明显/核心地位/环渤海经济圈/江浙沪经济圈/Part/1/Chapter/2/城市建设及规划发展方向/德州城市形态： 城

8、镇体系空间结构为：“强化轴向骨架生长，构建指状城镇空间”，最终形成“一带两翼”的城镇空间形态格局/德州城市规划发展方向： 主要向河东新城发展 适当向经济开发区和天衢工业园方向发展 老城区逐步进行改造/项目处于城市建设的经济开发区/受到城市向东跨越发展的影响，随着城市扩容和人口迁移，未来的发展潜力巨大/整体规划/Part/1/Chapter/2/城市建设及规划发展方向/近年来，德州市的整体发展步骤始终遵循着既定的发展规划，但是略有侧重，从目前来看，东部成为现阶段的发展重点，科学城、森林公园、政务区已经在建设中，或已具备相当规模。 同时，京沪高速的规划，也给东部带来了契机，未来几年内，东部交通核心

9、枢纽功能将增强，陵县成为城市新的发展组团，德州城市将实现跨越性发展。 以建成鲁西北、冀东南最大的经济文化区域中心城市为目标，全力打造中国***，加快实施“三区联动、两个东进”的发展战略/坚持大力培育中心城市，积极拓展县市城区，集约发展小城镇，提高城镇综合承载能力，加快推进城镇化/城市发展/Part/1/Chapter/2/城市建设及规划发展方向/城市发展/公路。京福、京沪等高速公路，国道104、105、省道101等高等级公路 22 条。 铁路。京沪、德石及正在修建的京沪高铁、即将开工的德龙烟铁路 4 条。 航空。距济南国际*** 100 公里，1 小时登机。 港口。距天津港 240 公里、青岛港

10、 480 公里/素有“神京门户”、“九达天衢”美誉的交通优势，助推德州区位优势/渤 海/北京/天津/天津港/济南***/首都北京/德城/青岛/德州的城市职能进一步增加，省交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市地位更加突出。 德州城市道理网路的完善，将对房地产发展产生长远的影响。 德州一带、两翼格局已经形成，未来城市将向东跨越性发展。 目前规划中的市区东部京沪客运专线，将带动城区向东进一步拓展，对该区域房地产开发产生重大影响/规划小结/Part/1/Chapter/2/城市建设及规划发展方向/Part/1/Chapter/3/城市房地产发展概况/20001-2007年房地产投资增长（单位：亿元/数据来

11、源：德州统计年鉴、德州统计局/德州房地产市场进入一个高速的增长期，年均增长幅度超过42/房地产投资/2003年开始，房地产投资进入一个高速发展期。 房地产投资年增长迅速，接连几年均保持42%的年增长速度/Part/1/Chapter/3/城市房地产发展概况/数据来源：德州市开发办/本地开发企业数量多，但大多规模小、资质低。截止7年，目前在德州登记备案的各类房地产开发企业共有589家，其中一级资质3家，***资质32家，***资质318家。 本地企业开发总体档次不高，开发规模档次参差，大盘、精品盘少，精品楼盘多出自外来开发商。 随着市场发展，更多外来开发商的进入，德州房地产开发水平将更加提升/德州整

12、体房地产市场开发水平还有进一步提升的空间/房地产开发水平/Part/1/Chapter/3/城市房地产发展概况/近年来，商品房年发展迅速，供销失衡，市场需求旺盛。 德州市房地产开发投入与产出比值从2001到现在大都超过80%，表明德州房地产开发的效率较高/数据来源：德州市房地产管理局/03年后房产发展迅速，04、05年供销大致平衡，国家宏观结构性调整使得开发投资回落，市场出现需求大于供给的趋势/房地产开发效率/Part/1/Chapter/3/城市房地产发展概况/成交价格平稳微升，反映市场需求仍旺盛/价格走势/近年住宅成交价格呈现快速增长的走势，2004年是房价飙升的一年。 2005年和200

13、6年/受新政影响，增幅迅速回落/Part/1/Chapter/3/城市房地产发展概况/房地产发展小结/德州房地产投资快速增长，未来市场需求量大，市场存在较大的竞争空间。 房地产开发水平较低，可提升空间大。 房地产市场格局多元化发展，住宅依旧占据了主要份额 在宏观调控影响下，房地产消费仍保持增长，但价格走势平缓，消费力趋向理性，投资比例降低/Part/1/Chapter/4/项目所在区域的规划发展/项目位置/本案所在区域直属隶属于经济开发区区域范畴，南临商贸城，周边配套设施齐全，隔望沙王沟景观河，拥有一定的景观资源/项目所在区域呈现“一带两翼”形态。 目前，中国银行及人民银行已进驻； 现有职业学

14、院，国际文化中心随新城建设，中小学陆续进驻； 德州中心医院、妇幼保健院已建成，投入使用； 新城风景区占地总面积1800亩，其中水面积600亩，目前前三期工程完毕，四期在建/市 区/教育中心/医疗中心/文体中心/行政中心/金融一条街/长河公园/锦绣川风景区/Part/1/Chapter/4/项目所在区域的规划发展/项目所在区域，经济开发区城市地位提升/潜力巨大/***、经济、文化中心，兼具发展居住多项功能/方向明确/东部重点发展区域，发展动力和潜力巨大/城市职能/区域职能综合型，完善配套和各项设施/远景规划/区域规划/从2008-2012规划来看，经济开发区是德州重点建设的向东拓展的方向，是实现交

15、通和工贸区域中心城市重要依托基地/德州经济开发区位于德城区东三公里处，起步区以三条河为界，西邻岔河，东靠减河，南连马颊河/德州经济开发区是1998年由山东省人民政府正式批准成立的省级经济开发区，位于德州市区东部，是东部新区的重要组成部分 开发区辖4个乡镇，面积300平方公里，建成工业区面积9平方公里，23万人。 随着城市规划的发展，未来项目周边将形成行政中心、金融中心、医疗中心以及教育中心/经济开发区/开发区坚持“高起点规划，高水平建设，高效能管理”。已经形成良好的投资建设环境/Part/1/Chapter/4/项目所在区域的规划发展/区位优势显著：京沪、德石铁路在此交汇，连接京九铁路、胶济铁

16、路，形成运力强大的主干路网；即将修建的太青高速铁路和京沪高速铁路都经过的德州/；104、105国道和京福、京沪高速公路纵贯南北，德石高速公路横贯东西；正在建设的青银、德烟、德商高速公路已破土动工；德州日益成为华东、华北高等级公路最密集的城市。 配套优势：德州经济开发区功能齐全，设有工业区、行政办公区、对外加工区、金融商贸区、生活居住区和旅游度假区等功能小区，随着政务中心的东移各生活设备设施逐渐齐全。 政策环境优势：开发区被多次授予“山东省优秀开发区”、“山东省优秀公务员集体”等荣誉称号，是山东省人民政府向外商推荐的三个投资环境最优秀的开发区之一，已经成为德州市对外开放的窗口、***引资的基地和经

17、济发展的重要增长点/Part/1/Chapter/4/项目所在区域的规划发展/德州经济开发区建设时间较晚，但享有先天的优越地理位置，是未来几年的重点发展区域/经济开发区/初步形成了新能源利用、空调、医药、机械、纺织、食品、建材、物流八大基础产业。 入驻企业以电力、科研、创业基地为主，未来将引进大量创业型高科技人员/德州科职业学院也/Part/1/Chapter/4/项目所在区域的规划发展/入区企业达514家，总投资193亿元；建成投产项目216家/ 总投资75/3亿元。区域规划有安置用房、教育基地和医疗设施等/经济开发区/区域相关市场分析/Part/2/Part/2/Chapter/1/区域相

18、关物业总体发展概况/区域概况/项目所在区域属于德州“十一五”重点发展区域，以建成鲁西北、冀东南最大的经济文化区域中心城市为目标/项目所在区域隶属高新开发区范畴，属于东部新城的一部分。 本区域研究将以该区域内的物业为主力研究方向，进行参照分析/河东新城近三年来项目的开发规模/美邻美郡/金地华城/众望家园/本区域总建筑开发规模达到119/4万平米 本区域中等规模项目（10万平方米30万平方米）占到总数量的62/5% 中等规模以上的社区成为本区域开发的主流，这就要求未来的社区提供较为完善的社区配套/Part/2/Chapter/4/项目所在区域的规划发展/市场供应比例/市场销售比例/上图可以看出：

19、区域内各档次的产品的供求以中等档次的产品为主 市场供应水平与市场销售水平基本持平 中等档次产品需求量最为旺盛，但是中等档次的项目较多，市场竞争的压力会越来越大/Part/2/Chapter/4/项目所在区域的规划发展/区域内各档次产品的供销情况统计/均价处在25002900元的价格区间内的项目销售速度最快，其次为3000元的项目/Part/2/Chapter/4/项目所在区域的规划发展/区间在中档次之间供销情况分析/销售价格在25002700元/平方米，其销售速度比较快； 28003000元/平方米价格区间出现空白，这就是价格的市场机会点/Part/2/Chapter/4/项目所在区域的规划发

20、展/区域住宅户型分析/由上图可知： 在本区域内，一居产品类型销售率最低，可知一居的产品类型不太容易被德州目前的房地产消费市场接受。 而两居和三居的销售率较高，很容易被市场接受/Part/2/Chapter/4/项目所在区域的规划发展/区域项目建筑类型分析/目前，在本区域内所有项目都存在***或小***的建筑类型/Part/2/Chapter/4/项目所在区域的规划发展/高新区生活配套设施多分布在黄山路以北的区域，这里是高新区发展较成熟区域/Part/2/Chapter/1/区域相关物业总体发展概况/区域相关物业市场发展前景分析/区域以高新产业为建设格局，各类新型科技企业林立，已初步形成现代服务业的

21、产业园区。目前，该区域在大开发方向确立的情况下，正在积极建设基础配套设施商业设施。 未来德州东部将集中德州大量的高素质人力资本，创造出大量的消费需求；未来该区域，以提供人居生活商业设施用途的物业将得到长足的发展。 项目所在区域周边产业园区围绕，奠定了高新科技产业园的整体格局。未来区域的整体发展将在此主流基础上延展，增设辅助配套设施和配套型居住用房。 在现阶段商业配套不健全、居住氛围尚不成熟的前提下，区域目前住宅产品低档产品销售速度一般，高档产品很少出现，中高档产品是区域未来主流产品的发展方向 迎合区域规划、填补市场空白，塑造适应性强的个性化产品才能在销售上有所突破/Part/2/Chapter

22、/2/ 主要竞争/参考个案分析/个案研判：帝景苑/帝景苑的主打休闲生态园概念，有一定数量的小面积户型。 此项目优势在于自身生态园面积较大，物业管理采用管家是服务 从前几期购买客户来看，项目主要客户中年轻置业者居多，包括老城区消费人群，高新区工作者，开发区工作职员，周边教师，管委会公务员为主。外来投资者主要以河北、济南、聊城等地为主/Part/2/Chapter/2/ 主要竞争/参考个案分析/Part/2/Chapter/2/ 主要竞争/参考个案分析/个案研判：高地世纪城/高地世纪城的主打海派建筑海派生活概念，户型面积以大户型为主。项目优势在于园林规划与建筑风格都比较突出，打破了以往德州市区建筑

23、风格过于保守的局面。 从前几期购买客户来看，项目主要客户中年轻收入较高者居多，包括老城区创业者，高新区，开发区工作职员，周边教师，管委会公务员为主/Part/2/Chapter/2/ 主要竞争/参考个案分析/Part/2/Chapter/2/ 主要竞争/参考个案分析/示意图/Part/2/Chapter/2/ 主要竞争/参考个案分析/其他竞争项目/Part/2/Chapter/2/ 主要竞争/参考个案分析/个案分析的综合研判结论/关于区位：在相同产品的条件下，项目的区位条件在此次采样的项目中对价格起着决定性的作用；但此区域条件往往以区域中心为轴心，从现状来看德州已发展成45个区域发展中心，加之

24、德州整体交通系统的发展，区域消费成为住宅去化的主导形态。 关于规划：从采样各项目来看，整体规划对于项目的成功至关重要，各项目在规划上基本可以最大限度的发挥立地条件，抓准城市发展机遇，将项目价值最大化。 关于产品：德州整体房地产消费市场对产品的立面风格和户型配置的创新需求较高，购房者其对产品创新的接受度在一定程度上甚至超过了某些一线城市，在产品上的创新可以为项目带来一定的附加值/Part/2/Chapter/2/ 主要竞争/参考个案分析/目标客户特征分析/Part/3/Part/3/TIPS/本部分分析的主要依据/德州市区购房意向者：125人/未来两年有置业意向 了解德州购房消费现状 涵盖了德州

25、房地产热点区域样本/定量研究问卷调查/德州郊区购房意向者：50人/有因工作融入大城市生活意向者 有因孩子上学以及家庭其他成员影响的意向者/Part/3/TIPS/本部分分析的主要依据/深访：15人/房地产开发投资人 2人 高新区企业主 2人 房地产开发企业经理人 3人 房地产服务业经理人 6人 资深房地产传媒人 2人/定性研究客户深访、分组座谈会/德州首次职置业者 4人 德州二次置业者 4人 德州小户型产品购买者 4人/分组座谈：三组，12人/Part/3/TIPS/本部分分析的主要依据/客户分析思路框架/Part/3/Chapter/1/消费群构成分析/年龄/本次调查的消费人群中25-30岁

26、之间和4050岁之间的年龄段占据很***例，说明这两个年龄段是目前德州房地产的主力消费群。 该年龄段人群具有较强的消费欲望和较高的消费理念，但特点和需求却差别很大/Part/3/Chapter/1/消费群构成分析/文化程度/职业/社会成员的文化素质正在逐步提高，相应地由此所引起的人们对生活质量的要求也会越来越高，而作为生活质量重要衡量标准的居住质量，正在成为人们关注的热点话题/从消费者职业分布来看，企事业单位仍然是目前德州房地产的主力消费群，而***企业的购买力的不断提升也说明着城市经济的活力/Part/3/Chapter/1/消费群构成分析/年收入/购房状况/在消费群中家庭年收入在310万的占到

27、了70，这个指标已经非常接近沿海发达地区的收入指标，结合德州房地产价格指数，说明城市的整体购买力还有很大潜力/有购房需求的比例占到别调研对象的80，说明德州房地产市场刚性需求依然强劲，而三次以上购房者的稀少也说明市场整体的投资氛围较差/Part/3/Chapter/1/消费群构成分析/对开发区域居住印象/对开发区域未来发展印象/结合这两项的统计，我们不难发现消费群整体对经济开发区认知不是很清晰，除了环境因素以外，本区域值得消费者购房的其他利好因素基本没有，这将直接影响到该区域房地产的快速发展。 但有大部分潜在客户对经济开发区发展抱观望态度，借势政府规划，和未来经济发展指向，若加以引导还是能转化

28、成较强消费力的/Part/3/Chapter/2/需求特征分析/购房考虑要素/户型面积需求/价格和地段的综合考量仍然是消费者选择产品的标准/购买面积需求 自住面积100- 120，投资 主力在90以 下。以居住面 积够用、居住 空间舒展且经 济为主要目的/Part/3/Chapter/2/需求特征分析/装修标准需求/物业管理需求/在选择装修的消费者中，毛坯仍然是主流需求/在对物业基本功能的需求外，更多的附加值功能越来越被认同和接受，这是消费者观念成熟的表现，更是城市文明的象征/Part/3/Chapter/3/支付特征分析/购房预算（万元/承受单价（元/平米/5个消费档次并没拉开差距，加上对市

29、场价格现状的明确认知说明消费者的消费形态越来越成熟，对市场的了解也越来越全面，和他们进***地产的大宗交易更需要开发商知己知彼，根据自己的产品定位找到目标消费群，提高有效营销/Part/3/Chapter/4/消费形态分析/在该区域的购房目的/居住还是目前人们购房的第一目的，改善居住条件还是买房的主要动力。 投资和商住两用的比例相当/购买方式/从超过80的被调研消费者选择***购房来看，德州消费者的整体支付能力非常有限，对于普通购房者来说，购房门槛往往可能成为项目很大的销售障碍，也可能成为项目最大的卖点/Part/3/Chapter/6/ 客户来源及类型初判/德州房地产市场正处于高速发展时期，重点放量区域在东部经济开发区/NO/1/个人比较看好德州未来几年的房地产发展空间，德州目前的房地产还是在健康的轨道上运行 德州某项目销售经理 余小姐/德州房地产市场整体价格较高，但在合理的购房承受力范围内，且价差较小，还没形成金字塔形态。德州房地产未来会向东发展，河东区潜力很大，性价比较好，德州西区则是平稳发展态势 德州某项目销售经理 陈先生/向东/Part/3/Chapter/6/ 客户来源及类型初判/区域规划前景良好/但市场热度偏低将影响本项目吸引区域外客户/NO/2/对经济开发区的项目进行投资是觉得