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土地资产经营与三资管理
收录时间:2022-11-25 21:38:05  浏览:0
土地资产经营与三资管理土地资产经营与三资管理 仝 德 博士后仝 德 博士后 tongde 北京大学国家发展研究院 北京大学深圳研究生院 2010年12月13日 内容大纲内容大纲 土地资产经营与 三资 管理的概念及内涵 土地金融与土地银行的概念及实践 土地资产证券化 土地一级开发与土地储备 容积率调控与容积率银行 土地联合开发经营 土地资产经营与土地资产经营与 三资三资 管理的概念及内涵管理的概念及内涵 土地资产经营与 三资 管理的概念及内涵土地资产经营与 三资 管理的概念及内涵内容一 土地资产经营 土地资产经营 将土地作为生产要素投入 通过城市土地利用规划 土地使用权属合理转移 科 学地进行城市土地开发 利用 整治和保护的过程 土地资产经营不仅是城市土地资源得到更加合理配置的过程 也是土地资产价值 得到提高 或者使土地利用综合效益最大化的过程 简单地说 土地资产经营过 程是一个实现土地资源合理利用 土地资产保值和增值的过程 土地资产的价值由土地质量和利 用效益决定 在市场交易中直接 表现为土地的价格 因此 土地 资产经营的目的是促进土地价格 的提升 那么 土地资产经营可 根据地价形成的因素 通过六种 途径实现增值目标 土地集约利用增值 区位环境优化增值 土地利用规划增值 土地供给调控增值 生产要素组合增值 降低交易成本增值 土地资产经营与 三资 管理的概念及内涵土地资产经营与 三资 管理的概念及内涵内容一 土地土地 三资三资 土地资源 土地资源 土地资源指目前或可预见到的将来 可供农 林 ***或其它各 业利用的土地 是人类生存的基本资料和劳动对象 具有质和量两个内容 土地资产 土地资产 作为自然物的土地 本身没有价值 在商品经济条件下 土地产 权人可以通过地租资本化使土地具有价格 交换价值或市场价值 土地有 了价格 就能被当作商品进入交换与流通 并通过交换与流通进入生产过 程 在生产 流通 交换的不断运动中 地租或地价能够得到保存和增加 土地因此而成为资产 土地资本 土地资本 狭义上是马克思 资本论 中的定义 指人们对已经变成生产资 料的土地进行的投资 广义上指当土地被投入流通 在运动状态中能实现增 值 能给所有者带来预期收益 并具有可交换性 土地作为资源是永恒的 第一位的 是土地成为资产的基础 也是土地资本的基础 当土地资源能产生一定的经济效益 就属于了资产范畴 但不是所有的土地资源都可以 成为土地资产 土地资产是土地资本的物的表现 土地资产经营与 三资 管理的概念及内涵土地资产经营与 三资 管理的概念及内涵内容一 土地资源 土地资产土地资产 土地资本 土地资源是人类生产和生活的物质基 础 原始社会没有私有财产和阶级 尽管土地也被占有 但并不存在土地 所有制关系 土地只作为资源存在 当人类对它的需求越来越大时 土地 资源出现了稀缺现象 因而被一部分 人当作财产而占有 形成土地资产 ***开放前 我国土地管理是纯粹的 资源管理 从这个意义上说 土地资产是指具有 明确的权属关系和排他性 并具有经 济价值的土地资源 它是土地的经济 形态 是资本的物的表现 但并非所 有的土地资源都能转化为土地资产 没有即期使用或近期内不可能使用的 土地不具有资产属性 当土地资产被投入市场 使其为所有 者带来预期收益 产生增值 土地资 产就转化为了土地资本 表现为土地 权属关系上的转让 出租或自己投入 使用 土地资产需要成熟的外部环境才能转 化为资本 这个外部环境就是把土地 使用权经过物化劳动获取盈利 土地 资产最终的增值或减值必须通过进入 市场进行产权交易来实现 我国土地使用权转让市场是地产市场 最重要的组成部分 通过交易达到余 缺调剂 用途调整 用地结构优化和 效益提高的目的 土地资本以实现其 利润最大化为标志开始形成 土地资产经营与 三资 管理的概念及内涵土地资产经营与 三资 管理的概念及内涵内容一 土地土地 三资三资 管理 管理 在面对越来越紧缺的土地存量和越来越复杂的土地权利人及经济关系时 长 期以来以发挥土地资源资产属性为重点的土地管理实践已难见奇效 土地资 源资产资本综合管理是充分运用土地的资源资产资本属性 以土地市场体系 深度发育为背景 在保障国家和集体所有权权益得到充分体现 保障耕地资 源和生态安全保护目标的前提下 充分调动财政 税收 金融领域积极运用 各种工具和手段 通过土地产权与管理制度的不断创新 促进城乡土地使用 权和收益权的分离 实现科学 合理 高效利用各类用地的基本目标 土地资产经营与 三资 管理的概念及内涵土地资产经营与 三资 管理的概念及内涵内容一 土地 三资 管理在国内尚属于前沿研究领域 管理***的重点应主要集中 在四个方面 1 探索构建土地资源资产资本综合管理的政策体系和制度框架 1 探索构建土地资源资产资本综合管理的政策体系和制度框架 研究土地资源资 产资本综合管理的***路径 步骤和技术手段 重点构建适应社会主义市场经济需 要的土地资产 资本管理的政策体系和制度框架 促进土地管理由资源管理向资 源 资产 资本管理并重转变 2 探索构建土地资产资本经营管理平台 2 探索构建土地资产资本经营管理平台 探索完善土地资产经营和资本运作的市场 机制 积极构建土地资产资本经营管理平台 建立多元化的投资机制和规范高效的 运营机制 探索加强土地资产资本经营管理监管的有效模式 3 创新土地金融产品 3 创新土地金融产品 探索设计不同类型的土地金融产品 尝试采取发放土地债 券 土地资产权益书等多种形式的土地资产资本经营方式 合理确定土地权益 显 化土地资产价值和资本功能 丰富土地有形市场建设 4 扩大土地资产资本化经营范围 4 扩大土地资产资本化经营范围 进一步加大土地市场建设力度 拓宽土地资源市 场化配置范围 积极探索开展对经营性的交通 能源 水利 邮电 通讯等基础设 施 产业 配套设施用地实行资产资本化管理的路径研究 探索完善国有农用地 的现代经营管理产权模式 促进农用地规模化经营 土地资产经营与 三资 管理的概念及内涵 土地金融与土地银行的概念及实践土地金融与土地银行的概念及实践 土地资产证券化 土地一级开发与土地储备 容积率调控与容积率银行 土地联合开发经营 内容大纲内容大纲 土地金融与土地银行的概念及实践土地金融与土地银行的概念及实践内容二 土地金融 土地金融 一种特殊的金融形式 一般是指围绕土地开发 改良 经营等 活动而发生的筹集 融通和结算资金的金融行为 土地银行 土地银行 是指主要经营土地的存贷业务和有关金融服务的 对土地进行 储备 开发 供应和发行土地债券或***土地抵押***服务的中介组织 德国土地银行德国土地银行 全称为 土地抵押信用合作社 成立于 1770年 是最早的土地银行 采用 自下而 上 的组织机构体系 即愿意用自己的土地 作抵押而获得长期***的农民或地主联合起 来组成合作社 将各自的土地交合作社作为 抵押品 合作社以这些土地为保证发行土地 债券 换取资金 供给社员 多个土地抵押 信用合作社联合起来成立联合合作银行 合作社不接受任何形式存款 资金主要通过 发行债券取得 根据政府授权发行债券 直 接以各地土地为联合担保品 担负债券发 行 付息及清偿责任 债权债务人的直接关 系变为间接关系 降低矛盾和冲突 美国土地银行美国土地银行 以联邦土地银行为主体 成立于1916年 采 用 自上而下 的组织机构体系 在12个农 业信用区设有联邦土地银行 联邦土地银行 不对农民个体放贷 只针对农业***合作 社 其是由同一区域至少10人以上借款农民 组成的团体 联邦土地银行资金来源于三方面 吸收股 金 基层农业***合作社借款时须缴纳借款 额5 作为股金 发行土地债券 大部分资 金据此筹集 提取盈余公积金 每半年计 算提取经营净收益的一定比例作为公积金留 存 其余净收益给予农业***合作社 作为 合作社的发展基金和社员分红 土地金融与土地银行的概念及实践土地金融与土地银行的概念及实践内容二 ***土地银行***土地银行 成立于1946年 前身是日本劝业银行***支行 是一家发行土地债券并贷放长期低 息资金的银行 放款的抵押品为土地 放款的主要目的是协助农民购买耕地及从事 水利 农 林 牧 渔各业的永久性建设 其目标经历了四阶段变革 帮助农民摆 脱***盘剥 服务于土地所有权*** 资助城市土地开发和在农村资助工业区 示范农场建设 商业性的土地金融机构 目前 ***土地银行的主要业务有吸收存 款 提供各类土地及农业开发资金 办理农渔民住宅 农业生产 土地改良 土地 重划等***以及农渔会*** 林业*** 农渔民置产及周转性***等 资金来源除了自有资金 资本金 盈余和公积金 外 主要为吸纳存款 借入资金 和承办转贷的资金 借入资金有三种方式 向 中央银行 贴现 这是最普遍的方 法 金融机构之间相互融通资金 如土地银行发放扶植自耕农*** 向其他银行 融通资金 向政府机构借入 如 农业发展委员会 发放给土地银行的资金 承办 转贷资金主要是指接受政府或其他机构委托承办转贷的资金 瑞典土地银行瑞典土地银行 20世纪初 瑞典政府为抑制由本土移居美国的大规模***潮 决定建立土地银行为 民众提供大量合理价位的土地和房屋 瑞典土地银行是中央银行直接参与土地市场 管理的机构 由政府公共机构在土地尚未开发利用前获取并持有其权利 用以未来 开发所实现公共利益的机构 其特点是 将具有升值潜力的土地收归国有 在土地 整理后用于社会公共设施建设 是政府干预土地市场 制止私有垄断土地的重要手 段 在市场土地价格过高时抛售土地和在地价过低时吸纳土地来调控土地市场 瑞典土地银行是在私有制下政府有效控制城市土地开发并实施城市公共利益建设有 效的土地运作机制 运作过程一般由土地收购 土地存储和土地出让等程序组成 一般采取竞争性收购而非强制性购买的投资行为 往往是超前 无特定具体用途 未明确使用 有目的性地收购成片土地 用于保证取得的土地不受预期因素的影响 而增加取得成本 瑞典政府在处置储备土地之前都进行土地整理工作 使土地具备 足够的开发条件能满足受让人的开发目的 从而减少开发时间和成本的不确定性 瑞典土地银行在对储备土地进行处置时 多采用出租土地方式从而使政府获得土地 增值部分收益 瑞典土地银行主要通过政府补助 税收或***以及发行土地债券而取得资金来源 土地金融与土地银行的概念及实践土地金融与土地银行的概念及实践内容二 土地银行 土地实物经营 土地金融产品 土地储备 土地指标 以土地或土地未来收益流为标的 结合基 金 信托 债券等金融工具进行金融产品 设计和金融服务 包括发行土地债券 土 地基金 土地信托等形式 以美国 德国 等地的土地银行为典型代表 以土地实物为对象 通 过收购土地入库 开展 整理储备 根据需要推 向市场的过程实现 以 瑞典土地银行等土地储 备机构为典型代表 将土地资产价值 土地开发强度价值等因素 资本化 通过土地金融机构作为中介和管理 方 资产价值的交易和交换 目前尚无成熟 代表 美国容积率调控等措施可视为其雏 形 土地金融与土地银行的概念及实践土地金融与土地银行的概念及实践内容二 土地资产经营与 三资 管理的概念及内涵 土地金融与土地银行的概念及实践 土地资产证券化土地资产证券化 土地一级开发与土地储备 容积率调控与容积率银行 土地联合开发经营 内容大纲内容大纲 土地资产证券化土地资产证券化内容三 如果有一个稳定的现金流 就将它证券化 如果有一个稳定的现金流 就将它证券化 20世纪70年代后期 美国利率开始大幅上 升 金融市场出现两个现象 以短存长 贷 浮动利率存款 固定利率***等方式为 主经营的银行和储蓄***机构出现了存款利 率高于***利率的不正常现象 直接导致经 营亏损并引发了严重的资产负债失衡问题 银行资金出现周转困难 一些新型的金融 工具以优惠利率将资金从银行吸出 导致银 行现金流不正常 并引发资本充足率问题 在这种情况下 伴随着现代金融理论的突破 及金融竞争和监管环境的演变以及国际金融 市场上各种金融创新工具的不断涌现 市场 上开始出现专门向银行收购住宅抵押***的 金融机构 解决了银行的大问题 其中最引 人 注 目 的 当 数 资 产 支 撑 证 券 化 Asset Backed Securitization 它是在住宅抵押*** Mortgage Backed Securitization 的基础上演 变而来 资产证券化正在改变世界金融资源配置 在美国 1990年资产支持证券和按揭支持 证券的总额超过了公司债券的总额 1991 年按揭证券化的市场份额超出了公司债券 市场规模 1998年 证券化余额又超过了 联邦债券 毫无疑问地成为第一大细分市 场 据美国债券市场协会统计 截至2005 年9月末 资产支持证券余额占美国债券 市场全部债券余额的31 当年发行额占 到了债券总发行额的54 从物理形态分析 土地证券化是将价 值较高 难以移动的土地资产转换为 面额较小 流通便利的证券 从法律角度分析 土地证券化是将土 地资产物权转换为可以流通的小额债 权或股权 从经济学意义分析 土地证券化则是 将固定资本转换为流动资本 从物理形态分析 土地证券化是将价 值较高 难以移动的土地资产转换为 面额较小 流通便利的证券 从法律角度分析 土地证券化是将土 地资产物权转换为可以流通的小额债 权或股权 从经济学意义分析 土地证券化则是 将固定资本转换为流动资本 土地资产证券化土地资产证券化内容三 土地资产证券化的概念 土地资产证券化的概念 发起人将预期可获取稳定现金收入的土地资产组成一个规模可观的 资产池 然 后将这一 资产池 ***给专业操作资产证券化的 特殊目的机构 Special Purpose Vehicle 简称SPV 由SPV以资产池现在和未来预期现金收入为保障 经过评级机构的信用评级 向投资者发行证券 筹集资金 并按证券约定支付给投 资者本息 从而实现发起人筹集资金 投资人取得回报的目的 关于资产证券化的不同理解关于资产证券化的不同理解 住宅抵押***作为最早出现的资产证券化类型 是以住宅抵押***这种信贷资产为基 础 以***承受人对承诺的本息履行所产生的现金流为支撑 通过金融市场发行证券 来进行融资的过程 由于其主要采取债券形式 早期对资产证券化的解释也就局限于 ***方面 但随着资产证券化实践的扩张 对资产证券化有了更广泛的认识 资产证券化就是汇集和重新包装***以形成证券并将其***给投资者的过程 资产证券化是一种通过***资产并将以这些资产目前和将来所产生的收入为支撑形成 的债券销售的围圈财务赌注的方法 资产证券化是以被证券化资产可预见的未来现金流为支撑在金融市场上发行证券的过 程 从本质上讲 是被证券化资产未来现金流的分割和重组过程 土地资产证券化土地资产证券化内容三 土地资产证券化的特征 土地资产证券化的特征 权利的***性权利的***性 土地资产证券化是土地资产与证券的结合 首先需要将多个性质相同或相近的土地资产物权 或债权结合为一个权利*** 即资产池 再就***权利的价值发行有价证券 其中 所谓性 质相同或相近 是指在一个权利***中所组合的土地资产权利须均为所有权或者使用权或者 抵押权 权利的***性既是土地资产证券化的基础 也是其首要特征 权利的流通性权利的流通性 土地资产证券化需将土地资产物权或与之相关的债权转换为数个小额股权或小额债权 其 中 不但权利内容发生了变换 权利主体也在随之变动 证券化发起人应于原权利人处取 得权利后 方可进行资产组合 而后 发起人还要将该权利组合转让给特殊目的公司或有 限合伙甚至信托机构 最后 由特殊目的公司 有限合伙或信托机构作为权利主体发行证 券于投资者 更为重要的是投资者还可随时在特定市场上转让其债权或股权 因此 权利 主体和权利内容的变化是土地资产证券化的必由之路 在证券化过程中 可能经过数次权 利主体的变化 其结果必然表现为土地资本的市场化和土地资产权利的流通性 土地资产证券化土地资产证券化内容三 土地资产证券化的特征 土地资产证券化的特征 主体的特殊性主体的特殊性 一般来说 土地资产证券化需要经由特殊机构将原始物权或相关债权组成*** 并作为发起 人通过特殊目的公司或合伙组织等就该权益***发行证券 信用评级机构和保险及担保机构 参与发行过程 最后由投资者购买证券 在这一结构中 存在着与一般证券发行极不相同的 两个特殊主体 一是作为权利***者和发起人的特殊机构 二是作为发行人的特殊目的公司 或特殊的合伙组织 可靠的现金流支持可靠的现金流支持 土地资产证券化后 投资者的利益均来自于土地资产***的经营所得 例如 土地资产证 券化发起人将资产***转让给特殊目的公司后 由特殊目的公司自己经营或委托给经营管 理公司经营 特殊目的公司再以其经营收益支付投资者的债息或股息 通常 此现金收益 的大部应用以配利息 并附有保险公司的保险或抵押权之担保或政府机构的保证 以确保 投资者获得该利益 从各国土地资产证券化的实践看 其主要形态有抵押式和非抵押式两 种 前者为负债型 主要是抵押担保债券 后者为股权型 主要为土地开发和经营的股 份 两者均以土地资产的现金收益 现金流 作为投资者利益的来源 并且都附有可靠的保 险和有效的担保 土地资产证券化土地资产证券化内容三 土地资产证券化的特征 土地资产证券化的特征 破产隔离制度破产隔离制度 土地资产证券化的另一个重要特征在于为保护投资者利益而设置了特殊的破产隔离制度 从各国土地资产证券化的实践来看 为了保障投资者的利益 通过 真实*** 制度的严 格约束 不仅将发行人的自有资产与该公司所经营管理的证券化资产相分离 而且亦将其 经管的证券化资产与其母公司的资产相分离 设立该制度的目的在于 当母公司破产或该 特殊目的公司本身破产时 其经管的证券化资产不被纳人破产财产用于清偿债务 只有采 用这种特殊的法律政策 才能确保投资者的利益不受侵害 土地资产证券化的这一突出特 征 显然是应对公众利益保护的一种立法特例 土地资产证券化土地资产证券化内容三 土地资产证券化的作用和意义 土地资产证券化的作用和意义 有利于政府培植证券市场 更好地调控经济发展 有利于政府培植证券市场 更好地调控经济发展 一个健康发达的证券市场 其重要标志之一就是证券品种丰富多样 土地资产证券化给证券 市场提供了新的 供应品 投资者 市场需求者 可以进行多种选择和投资合 有利于发起人筹集资金 有利于发起人筹集资金 首先 土地资产证券化有利于发起人降低筹资成本 其次 有利于发起人改善资本结构 第三 有利于发起人减少长期持有土地庞大 固定的资产额而造成的机会成本增加现象 降 低经营风险 第四 有利于增加发起人的收入 满足利润 或股东权益 最大化目标 有利于投资者的投资决策 有利于投资者的投资决策 一方面 作为市场需求方总希望选择的多样性 土地资产证券的发行充实了证券市场的品 种 丰富了证券供应 给了投资人选择的弹性 另一方面 证券市场上也有许多风险厌恶者和资金使用受***者 如我国的社保基金等 他 们更多的是追求稳妥的收益 土地资产证券满足了这部分投资人的愿望 土地资产证券化土地资产证券化内容三 土地使用者 土地储备部门 保险公司 国开行 承销商 信用评级机构 投资者 签订土地使用权 出让合同 注资成立子 公司 转让 证券化资 产 实现真 实销售 支 付 地 价 收 入 提供风险资金全额担保 委托其管理 资产账户 提供现金流便利 服务和一定程度 的担保 联合担保 SPV 机构 信 用 增 级 公布债 券信息 评定发行债券等级 返还债券销售收入 收取一定承销费用 公开销售土地债券 购买土地债券 商业银行 设 立 专 门 投 资 账 户 根据受 委托方 账户 定期支 付投资 者利益 土地资产支持债券的设计图土地资产支持债券的设计图 陈霄 2010 土地资产证券化土地资产证券化内容三 土地资产证券化的基本流程 土地资产证券化的基本流程 确定被证券化的土地资产和发行规模 设立特殊目的机构 SPV 实现破产隔离 信用增级与评级 以求降低筹资成本 资产***与转让 证券发行与款项回收 被证券化资产的管理 资产支撑证券的清偿 土地资产证券化土地资产证券化内容三 我国的首次实践 三亚地产投资券案例我国的首次实践 三亚地产投资券案例 1992年 三亚市开发建设总公司以三亚市丹州小区800亩土地为发行标的物三亚地产投资券 所 筹资金用于该片土地的规划设计 ****** 土地平整 道路建设及供电 供水 排水等五通 一平的开发 土地的每亩折价为25万元 其中17万元为***成本 5万元为开发费用 3万元为 利润 发行的总金额为2亿元 市政府下属的三亚市开发建设总公司 也就是丹州小区的开发商 简称三亚开建 是该投资券的 发行人 它对土地进行开发建设 负责按时保质完成施工 并承诺对因开发数量不足引致的损 失负赔偿责任 投资管理人由海南汇通国际信托投资公司担任 在开发期间 它要负责控制向发行人支付发行 收入的节奏 以确保与地产的开发节奏大体同步 同时它还要监督三亚开建按规划设计标准及 预定时间完成开发 在开发完成后 管理人要组织销售地产 并保证地产售价的公正性 合理 性及竞争性 地产销售的方式分两种 若三年之内 年投资净收益率不低于15 则管理人代表 投资人行使销售权 否则 则在三年之后由拍卖机构按当时市价拍卖 三亚地产投资券于1992年10月20日至10月31日在三亚 海口两地向持有三亚市***的居民 含 郊区居民 以及海口的法人团体发行 每张***限购一张投资券 面值1000元 在1993年3月 13日的上市公告中公布的个人股为1912 4万股 占总发行额的9 56 其余皆为法人股 开发后 地产销售收入及相应的存款利息在扣除了管理费 按销售收入超出发行基价部分的5 计算 应 付税金 手续费 土地过户费以及地产销售或拍卖费 按投资券的13 计算 之后 就是投资人的 投资收益 土地资产证券化土地资产证券化内容三 我国的首次实践 三亚地产投资券案例我国的首次实践 三亚地产投资券案例 此案例具备土地资产证券化此案例具备土地资产证券化 一个核心 三个基本原则一个核心 三个基本原则 的本质特征 的本质特征 首先 三亚地产投资券以未来的地产销售收入为支撑发行 符合资产证券化过 程中资产支撑证券以该项资产未来的现金流为基础的 一个核心 其次 作为投资管理人的海南汇通国际信托投资公司承担了担保责任 降低了 债券违约风险 除此之外 汇通国际信托投资公司还持有清盘前不得动用的 3000万股法人冻结户 并控制向三亚开建支付发行收入的节奏 这些措施提高 了证券发行人 三亚开建的信用等级 起到了信用增级的作用 再次 尽管在三亚地产投资券案例中没有***的SPV 但汇通国际信托投资公司 的担保措施实际上发挥着与破产隔离同样的功能 最后 投资券的基础资产是投资的地产收入 并且具有一定的规模 通过发行 债券实现了现金流的重新分割与重组 这些措施都满足了资产重组的原理 土地资产证券化土地资产证券化内容三 我国的首次实践 三亚地产投资券案例我国的首次实践 三亚地产投资券案例 此案例是一次不规范的证券化融资过程 此案例是一次不规范的证券化融资过程 首先 筹资过程中没有一个机构明确承担SPV的角色 以规范地实现地产的真实 销售与破产隔离 其次 由于当时金融市场建设严重滞后 三亚地产券未经信用评级即面向市场 发行 发行人与投资人对信用增级的认识不够 尽管这并没有影响到投资券的 顺利发行 但从深层次讲 它间接影响了该证券后期二级市场的价格以及收益 的按时分配 第三 政府在这次证券化中起到了积极作用 营造了一个宽松的外部环境 没 有政府这种非制度性支持 证券化的早期尝试不可能成功 但反过来讲 制度 的不确定性也加大了我国推动资产证券化的难度 土地资产经营与 三资 管理的概念及内涵 土地金融与土地银行的概念及实践 土地资产证券化 土地一级开发与土地储备土地一级开发与土地储备 容积率调控与容积率银行 土地联合开发经营 内容大纲内容大纲 土地一级开发与土地储备土地一级开发与土地储备内容四 土地一级开发土地一级开发 指按照城市规划 土地利用总体规划 城市功能定位和经济发展要求 由政府统一 组织 由土地一级开发主体实施 通过*** ***和市政建设 使建设用地实现宗 地平整 市政配套的状态 达到出让标准的土地开发行为 土地储备土地储备 指城市政府依照法律程序 运用市场机制 按照土地利用总体规划和城市规划的要 求 对通过收回 收购 置换 征用等方式取得的土地进行前期开发 整理 并予 储存 以供应和调控城市各类建设用地的需求 确保政府切实垄断土地一级市场的 一种管理制度 土地储备包括土地收购 土地整理储备和土地出让三个环节 土地一级开发与土地储备的关系土地一级开发与土地储备的关系 一方面 在我国土地储备制度刚建立时 城市土地多以生地出让为主 这种情况 下 土地储备是不包含土地一级开发的 而对于如今推广储备土地的熟地出让 土 地一级开发是土地储备的重要组成部分 另一方面 从实践中来看 土地一级开发的内涵在不断扩大 一级开发主体不仅涉 及土地开发环节 还涉及土地取得的环节 在这种情形下 我们可以得出这样一个 结论 土地一级开发大致等于没有储备期的土地储备 土地一级开发与土地储备土地一级开发与土地储备内容四 土地一级开发的模式土地一级开发的模式 土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置 即主 体是谁的问题 是采取政府垄断一级开发 还是政府委托企业进行一级开发 抑或 通过市场化的招投标来决定一级开发的主体 基于不同的开发主体 土地一级开发主要存在政府主导和企业主导两种模式 政府 主导模式 即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级 开发 企业主导模式 即政府通过招投标的方式从多家企业中择优进行土地一级开 发 土地一级开发与土地储备土地一级开发与土地储备内容四 土地一级开发与土地储备土地一级开发与土地储备内容四 土地一级开发与土地储备土地一级开发与土地储备内容四 土地储备的运作模式土地储备的运作模式 土地的征购土地的征购 许多国家的市政当局先于开发商从分散的土地所有者手中购买土地 从而持有大 量待开发土地 土地储备的主要来源是城市周边的农村土地和尚未被充分利用或 被规划为公共设施建设的城市用地 市政府领导的专门机构在全市范围内勘察寻 找未来有发展潜力的土地 通知土地所有者 并给出一个比较公平合理的价格 若土地所有者不接受这个价格 那么由房地产***来确定该土地的价值 土地征 购机构再调集资金并支付土地费用 通常土地费用包括土地现值 建筑物价值和 ***费用等 土地所有者必须将土地***给政府 因为市政府都拥有土地优先征 购权 筹集购买土地资金是征购土地的关键所在 不同国家的城市都有各自的方式来解 决这个问题 如斯德哥尔摩市政府是通过如下融资渠道来支付土地的征购费用 的 一是政府拿出税收的一部分 二是政府*** 这主要来自国家养老保险基 金 三是银行*** 四是经瑞典国家银行发行的公债 此外 还利用土地银行租 出和售出的土地收入来征购部分新的土地 土地一级开发与土地储备土地一级开发与土地储备内容四 土地储备的运作模式土地储备的运作模式 土地的储备土地的储备 政府将从土地所有者 或使用者 手中购得的土地后 并不是立即出让 通常需 要储备一段时间 储备目的两个方面 第一 让储备的土地升值 如斯德哥尔摩市的土地价格与生活消费价格指数走向 一致 第二 出让的土地只是土地银行中小部分已进行了前期开发土地 经过三通 五 通 七通一平的 熟地 大部分还未详细规划好的土地需要储备起来以备未来 之需 而且其中开发条件还不成熟的农用地也需要继续投入使用 对已规划好的准备投入市场的土地 政府一般是先行实施土地整理或搞好前期开 发 如平整土地 修路 铺人行道 建设好供水 排污等公共市政实施 甚至包 括公园和绿地 然后再将这些土地出租和*** 通常政府购入的土地与出让的土 地在量上保持一定的比率 土地一级开发与土地储备土地一级开发与土地储备内容四 土地储备的运作模式土地储备的运作模式 土地的出让土地的出让 根据城市建设用地的需要 政府将那些经过一段时间的储备 并已完成前期开发 的土地 分期分批的以出租和***方式推向市场 出租通常占有不小的比重 如1971年荷兰的土地银行出租和***的土地分别为31 和69 经过储备后进入市场的土地 其价格取决于该土地的使用性质 而不取决于在土 地上的实际投入费用 例如 工商业用地的土地出让价格总是高于政府投入的前 期开发费用 而资助性的住宅用地和公益事业用地的租售价格则低于市场价格 土地出租的期限依用地性质的不同而不同 有时还采用年租或短租 土地的收购 开发 规划 一般由政府授权的专门机构如土地银行或政府控股具 有专业的技术土地发展公司来执行 土地一级开发与土地储备土地一级开发与土地储备内容四 我国土地储备的主要模式我国土地储备的主要模式 比较项目 上海 杭州 武汉 比较项目 上海 杭州 武汉 土地储备性质 市场主导 不具强制性 政府主导 具有强制性 政府主导与市场调节相结 合 储备机构 的职能 储备土地 储备土地 储备土地 交易许可 土地储备 权力所在 政府储备机构 房地产开 发企业 政府储备机构 政府储备机构 储备范围以外 的土地交易 用地者***交易 不存在范围以外的用地交 易 由用地者借助交易许可制 度获得许可后完成 储备范围以内 的土地交易 土地发展中心 用地者均 可进行 必须由储备中心完成 部分由储备中心完成 部 分由用地者获准许可完成 用地者自行交易 不禁止 严格禁止 必须获得交易许可 并在 土地市场内进行 供应土地的主体 及其权力 土地发展中心 用地者基 本***供应 土地储备中心独揽 土地整理储备供应中心供 应部分 用地者获准供应 部分 市场垄断方式与效果不强制储备 效果差 强制储备 效果好 储备 交易许可 效果理想 储备土地供应方式 协议出让 招标 拍卖出让 协议出 让 招标 拍卖 挂牌出让 协议 划拨 资金需求 可以控制到最小 十分巨大 可以控制到一定程度 储备土地供应 没有严格的供应计划 存在土地储备供应计划 既有土地储备供应计划 也有交易许可计划 政府优先购买权 不存在优先 绝对优先 有条件优先 苏州土地储备制度借鉴 以土地储备中心为主体 实行 一个盆子蓄水 一个龙头出水 确保了政府对土地 宏观调控的有效性 所有需转变土地用途为商业 住宅等经营性用地的土地 以及划拨土地需转经营性 用途的 都需先由土地储备中心收购后再出让 规避了土地二级市场国有资产流失 的风险 所有上市交易的土地为已经过土地储备中心***安置及整理的净地 确保了土地开 发利用的效率 由土地储备中心全权处理***补偿 踏勘评估 土地整理 招拍挂等一系列工作 避免多部门间的协调等交易成本 土地储备中心根据城市建设需要按期编制土地储备计划 作为制定年度土地供应计 划的有效参考 加强了城市建设规划和供地的有序性 土地一级开发与土地储备土地一级开发与土地储备内容四 土地一级开发与土地储备土地一级开发与土地储备内容四 我国土地储备的资金来源我国土地储备的资金来源 银行***银行*** 土地储备中心从诞生起就受 到各银行的关注 被当地各 大银行列入优良***群之 列 然而 以银行***取得土地 储备资金存在着如下问题 据法律事业单位不具有贷 款主体资格 现行做法为特 批的违规操作 土地开发 费用属于房地产开发费用 却因储备中心无房地产资质 而不能适用房地产类***的 规定 土地储备周期会逐 渐增加 商业银行***期限 一般为1 2年 此类特殊贷 款还受到***审批时间 权 限等影响 难以满足需求 政府财政政府财政 第一 在土地储备启动之时 由地方财政先予以垫付初始 投入 待储备土地出让后再 将部分收益返还财政 但数 量相当有限 杭州4000万 青岛2000万 第二 在土地储备运行过程 中 积极争取国家税收等政 策的优惠和支持 然而 我国财政收入一直处 于较低水平 15 左右 各 级城市政府的财政收入状况 也不容乐观 因此 这一筹 资渠道只能在经济较发达的 城市施行 不具有普遍适用 性 土地债券土地债券 近几年 杭州 广州 天津 滨海新区等已经或计划通过 发行土地债券的方式来为土 地储备和城市开发融积资 金 取得了一定的成效并积 累了一些经验 但总体上 通过发行土地债券的方式来 融资 在我国还处于起步阶 段 土地一级开发与土地储备土地一级开发与土地储备内容四 深圳土地银行 土地储备机构 探索深圳土地银行 土地储备机构 探索 基本运作模式的 思路是以政府信 用为基础 土地 所有者在自愿或 服从国家总体安 排的前提下 将 自有土地*** 出租或存入土地 银行 土地银行 再根据市场需求 和 土 地 增 值 情 况 再将土地出 售 出租或借贷 给土地需求者 传统土地储备模式 土地所有者可通过***土地*** 土地所有者将土地开发经营权按照一定年限租给土地银 行 土地银行***多个土地再贷给开发商联合开发 土地 所有者享受谈判约定收益 出租期满后 按照协议收回土 地及其经营权 土地所有者将一定数量土地存入土地银行 土地银行对其 土地进行资产核算 开设土地资金账户 该账户根据同类 土地价值增值状况计算利息 土地所有者可随时在银行中 取出不大于土地资产当期价值的土地 进行所有权置换 以土地作价入股的形式 将土地交给土地银行组织专业机 构进行开发 参与开发利润的分成 土地一级开发与土地储备土地一级开发与土地储备内容四 深圳前海深港现代服务业示范区土地整理探索思路 未确定 深圳前海深港现代服务业示范区土地整理探索思路 未确定 对未出让土地 进行整理熟地入库 对已出让已建 且符合规划的土地实行保留现状 对已出让已建 但不符合规划的土地按以下方式处理 a 政府通过谈判方 式 按市场价收回土地使用权 整理入库再按照规划出让 使用权人优先参 与示范区内土地竞买 b 政府补偿建筑成本 按全市产业布局规划在异地同 用途土地置换 并增加15 协议出让的土地 c 政府评估土地及建筑成本 使 用权人可优先竞买全市其他土地 土地评估值可抵价 d 使用权人按规划协 议补地价 按规划整改 对已出让未建土地 a 政府通过谈判方式 按市场价收回土地使用权 整理 入库 b 使用权人按规划建设 协议补地价 土地资产经营与 三资 管理的概念及内涵 土地金融与土地银行的概念及实践 土地资产证券化 土地一级开发与土地储备 容积率调控与容积率银行容积率调控与容积率银行 土地联合开发经营 内容大纲内容大纲 容积率调控与容积率银行容积率调控与容积率银行内容五 在高度市场化的美国社会中 几乎一切事物都以市场价值作为基本的衡量标 准 空间亦是如此 19 世纪末20 世纪初 工业化的到来促使美国社会生产 力快速发展 城市进入大规模立体开发时期 高速公路 高架铁路 空中走 廊 地下街 上下水道等立体建设项目陆续出现 随之空间的***属性开始 受到关注 美国财产法中设立了 空间权 来保护空间的财产价值 因而在美 国的社会观念中 无论是城市或是乡村 自然或是人工环境 空间都被视为 一种与土地相分离的 可以流动的 特殊的 不动产 与一般商品一样 可 以增值 可以交易 也可以抵押 基于这个将空间作为 不动产 的认知前提 作为空间容量的控制指标 容积 率被视为空间财产价值的衡量指标 即建立容积率的流通观 将美国规划体 系中的容积率指标看作是一种进行市场交易的空间 货币 流通于不同性质 的空间范围 容积率调控与容积率银行容积率调控与容积率银行内容五 容积率调控 是对美国规划控制体系中与容积率调整相关所有方法的整体概括 调控 一词具有 控制 与 调节 的双重含义 其中控制是刚性的 不能轻易改变的 调节是弹性的 可以不断更 新的 这与美国的规划管理方式十分契合 有助于本文对美国容积率管理方法研究的全面展 开 容积率调控是一种动态管理方法 是指利用容积率的经济属性 在政府对开发强度刚性控 制的基础上 将容积率作为一种利益诱因 对存量地区的容积率进行二次协调的调整方法 容积率调控的内涵可理解为 政 府在对空间开发强度整体控制的 基础上 利用容率的财产属性 对局部空间的开发容量进行的调 整行为 主要目的在于更合理地 导控开发 实现空间形态的优化 配置 其中 调控的实施者为政 府 调控对象是容率 容积率手 段是对容积率的若干控制与调整 方法 调控的接受者为空间的开 发者 调控目标为实现空间的形 态优化 容积率调控与容积率银行容积率调控与容积率银行内容五 容积率调控的基本原理 容积率调控的基本原理 未使用容积率的集中与分配未使用容积率的集中与分配 在美国的开发控制体系中 容 积率被标定之后 开发地块上 的空间容量与财产价值也一并 被确定下来 每一块开发地块 及其上部的空间都可被视为一 个 虚 拟 化 的 空 间 体 量 Bulk 作为土地及空间 进入开发市场的最基本单元 在空间体量单元被确定之后 小到单一地块 大到整个规划 覆盖区 所有空间的开发强度 与空间价值都被***并受到法 律保护 西雅图市城市用地被划分到204 块用地中 标定于从1号 204 号区划图上 每个编号的区划 图内都有固定的开发强度 204 张区划图内的所有开发强度之 和即是西雅图市的总开发度 每个空间体量中的开发强度都 可被进一步细分出已开发为建 筑实体或其他物质空间环境的 已开发容积和未使用容积两个 部分 未使用容积是指在区法 中已经设定但尚未使用的空 间 与已开发容积最大的区别 在于其开发权尚未使用 容积 率尚未转化为空间 代表着未 来的开发潜力 可由其产权所 有权人在法律允许范围内以开 发权交换的形式***支配 容积率调控与容积率银行容积率调控与容积率银行内容五 未使用容积主要来源于三个方面 空间资源区 由于规 划***开发而未被完全开发 衰落区 开发需求低而未 实现完全开发 开发新区 尚未开始进行开发 使用容 积率调控技术将这些地区未来的开发需求进行重新分 配 即可以实现空间资源区的保护 城市衰落区的复兴 与开发新区的建设引导 实现空间形态的优化配置 容积率调控的基本原理 容积率调控的基本原理 未使用容积率的集中与分配未使用容积率的集中与分配 容积率调控与容积率银行容积率调控与容积率银行内容五 容积率调控的技术类型 容积率调控的技术类型 容积率红利也称密度红利 主要是指政府 利用容积率或建筑密度的利益属性 在资 金有限的情况下 为了达到公共建设的目 的 可以通过放宽开发地块法定容积率的 最高上限值的方式 来吸引开发商提供某 些特定城市公共空间或设施的技术 此类需求主要体现在以下几个方面 1 城市高开发需求地区 这些地区地价高 开发强度大 建设密集度大 因而造成公 共空间及公共设施缺失 2 城市中急需 复兴 更新的低开发需求区 3 城市中 ***开发或需要保护的历史特***或是空 间资源地 容积率红利 容积率转移是美国政府为了改善传统区划 中因标准化空间生产模式创造出单一 雷 同的住宅形态而提出的一种创新手段 是 指利用容积率所具有的空间设计弹性 在 满足开发控制要求基础上 开发地块内的 容积率只要保持总体开发强度不变 可以 根据设计者的要求任意浮动 创造出不同 特色的空间形态 这里的转移是指在一定 开发范围之内局部空间容量位置的改变 并无开发强度的改变 也无产权交易的发 生 容积率转移 容积率调控与容积率银行容积率调控与容积率银行内容五 容积率调控的技术类型 容积率调控的技术类型 容积率转让是在容积率转移基础上发展出 的容积率交易概念 后发展为开发权转让 技术 是指为了弥补 ***权 行使的缺 陷 将资源用地上空的不能开发的容积率 转移到指定的可开发用地中进行集中开发 建设的技术 容积率转让技术需要实施在 两个地区 容积率***建设区与可获得额 外容积率的高强度开发区 其中***建设 区被称为容积率送出区 是指城市中需要 保护的 阻止改变现有用途的地区 高强 度开发地区被称为容积率接收区 是指城 市中有巨大开发潜力的 可以接收多余容 积率进行更高强度开发的地区 容积率转让 容积率储存是指在前三种技术基础上对容积率进 行综合调控的技术 实施过程中可视为开发需求 对容积率进行均衡的分配或转让 在容积率转让 过程中 有时土地所有者很难在短期内确定出适 合的容积率接收地 美国州及地方政府及时做出 规定扩大接收地的可选范围 可远离容积率发送 区 甚至可以跨越城市或郡域 这种方式虽然增 加了容积率转让的交易机会 但却由于涉及大量 个人产权而造成地块零散布 置 影响空间资源的整体优化效果 因此需要在 城市或更高层面建立统筹机制 通过建立与分配 开发信用 实现容积率的整体调控 容积率储存 技术正是由此而来 容积率储存 容积率调控与容积率银行容积率调控与容积率银行内容五 容积率调控的实施 容积率调控的实施 容积率调控与容积率银行容积率调控与容积率银行内容五 我国开展容积率调控及发展容积银行的环境 我国开展容积率调控及发展容积银行的环境 在容积率编制过程中 地方政府主要委托规划设计院 来研究某一规划区内不同性质用地上较为合理的容积 率取值区间 通常对容积率指标的编制主要基于宏观 和微观两个层面 微观层面容积率数值是对宏观目标 的落实与分解 将总开发量按照用地性质分配到具体 开发地块中 其次 在容积率编制完成后 需要呈报规划局相关部 门审核 一旦审核通过 容积率数值在理论上成为法 定规划的确定性内容 不容修改 再次 由审批通过的容积率数值 作为政府部门进行 土地出让 向开发商下达设计要求 发放 两证一书 的主要依据 在这一环节中 如果开发商认为土地使 用性质或容积率数值无法符合市场开发需求 可以向 政府相关部门提交修改申请 由政府部门组织论证 审核 只有申请通过之后 才能按程序实施容积率调 整 最后 在开发商实施项目之后 政府相关部门需要进 行适时监督 防止容积率超标等违规行为出现 土地资产经营与 三资 管理的概念及内涵 土地金融与土地银行的概念及实践 土地资产证券化 土地一级开发与土地储备 容积率调控与容积率银行 土地联合开发经营土地联合开发经营 内容大纲内容大纲 土地联合开发经营土地联合开发经营内容六 土地联合开发是政府机构 房地产开发商或其他非盈利组织间的合作 通过这种合 作 风险 资源 技能得到共享 而这种资源共享对于每一个参与者和区域开发 都能实现其价值最大化的目标 联合开发是一种政府策略 源于政府在城市建设中遭遇到种种困境而不得不采取的 措施 土地联合开发土地联合开发 政府缺乏资金 政府有实现公共规划的压力 政府希望实现土地增值 联合开发缘起于1860年的美国 当年 美政府 决定修建横贯全国的铁路 如此浩大的工程当然 需要大量的资金投入 但政府拿不出足够的资 金 而铁路的修建似乎也很难有利益的产生 私 人资本根本不愿意涉足 为了解决这个问题 美 国***决定 以所拥有的土地作为股份与私 人投资商联合成立铁路基金 铁路建成后 政府 将铁路沿线5英里范围内的土地划归私人投资商 开发 那些私人投资商在这些原本荒芜人烟的土 地上建立了农场和城镇 供应由铁路而派生的消 费 于是 一片片日渐兴旺的区域诞生了 在政 府手中未充分开发的资产 通过联合开发成了修 建铁路和完成大片区域开发的关键因素 政府部门 开发商 实现增加值 得到比政府或开发商单独开发更高的价 政府部门 项目得以顺利实施 加快城市建设 促进区域经济
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