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地价分摊方法介绍
收录时间:2022-11-25 23:02:31  浏览:0
地价分摊方法介绍黄卫国我们在进***地产价格鉴定的实例中,经常会遇到地价分摊的问题。如何解决这个问题,对于准确、合理地鉴定房地产价格有时非常重要。下面介绍三种常用的地价分摊方法,供大家参考。一、第一种方法:按建筑面积分摊地价按建筑面积分摊地价,是指根据各楼层的建筑面积占总建筑面积的比例来确定各楼层的地价份额。公式: 该楼层的建筑面积某楼层的地价份额=地价 _ 建筑物总建筑面积优点:直观、简单、方便。缺点:(一)仅适用于建筑物各楼层的用途完全相同的房地产地价分傩。(二)即使是各层用途相同的房地产,并且每一层布局设计等都相同,也存在楼层不同,售价不同的情况,这种分摊方法就有不合理之处。例1:某幢住宅楼共六层,每层建筑面积均为80m2,总占地面积为120m2。经市场调查测算,确定该幢住宅楼总价为144万元,建筑物建造完全成本为1800元/m2,鉴定标的位于该幢住宅楼的第四层。试算鉴定标的房地产应分摊的地价?解:本例房地产各层用途均为住宅,用途相同。因此,可用第一种方法,即按建筑面积来分摊地价。 鉴定标的建筑面积应分摊的地价=总地价_ 建筑物总建筑面积80=(1440000-1800806) _ 806=96000(元)二、第二种方法:按价格分摊地价按价格分摊地价,是指根据各楼层的价格占房地产总价的比例来确定各楼层的地价份额。公式: 该楼层的房地产价格某楼层的地价份额=地价_ 房地产总价优点:克服了不同楼层价格不同却分摊相同地价的问题。缺点:各楼层的建筑物价格不相等。例2:例1中若鉴定标的(第四层)房地产价格为3200元/m2,其他条件不变,试算鉴定标的房地产应分摊的地价。 鉴定标的房地产价格解:应分摊的地价=总地价_ 房地产总价320080=(1440000-1800806) _ 1440000=102400(元)三、第三种方法:按价格和建筑面积分摊地价按价格和建筑面积分摊地价,是指综合考虑价格因素和建筑面积因素确定各楼层的地价份额。公式:该楼层的建筑面积某楼层的地价份额=该楼层的房地产价格-(总房地产价格-总地价) _ 建筑物总建筑面积优点:(一)适用于高层建筑地价的分摊,同时,也适用于同一层或平房各部分房价不同的地价分摊。如在繁华地带,沿街部分的房屋比里面的房屋价格高。在这种同一房屋有两个或两个以上使用者(产权人)的情况下,有时需要进行地价分摊来分割产权。(二)克服了前两种方法的不足和缺点,理论上比较完善,操作性也比较强。是一种合理的地价分摊方法。例3:同例2。鉴定标的建筑面积解:应分摊的地价=鉴定标的房地产价格-(总房地产价格-总地价)_ 建筑物总建筑面
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