1、群雄逐鹿、诸侯纷争 秦皇岛房地产市场调研报告/谨呈：公司领导/2011 0309/汇报人：荣盛发展秦分公司营销中心/1/一线城市对调控敏感度高，4/15调控楼市持续低迷3个多月，9/27低迷一月有余/宏观政策及影响/2010年宏观调控效果显而易见，房价上涨势头趋于稳定/4/15调控对秦皇岛的冲击较大，传统的销售旺季，成交量未能有效放大，9/27新政对秦皇岛影响较小，成交量和成交面积提升/2/宏观政策及影响/新国八条”重磅出击，奠定2011年调控主旋律/2011年1月26日，国务院******主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确
2、定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条/3/宏观政策及影响/新国八条力图维稳过快上涨的房地产价格/4/宏观政策及影响/对***购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，***利率不低于基准利率的1/1倍/相较之前的政策，二套房首付比例从不低于50%上调至60%，房贷进一步收紧必然会增加购房的成本，对市场需求一定会产生消极影响。其影响分两个层面，第一是实际层面，即由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房，第二是心理层面，由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房。两个层面的影响共同作用下，市场可能出现销量下滑。
3、而是否能够促动房价下调，则需要视销量下降的程度而定。 然而，二套房的信贷收紧在控制投资投机的同时，也或将误伤普通的改善型购房需求，甚至于改善型需求的受伤程度远高于投资投机型需求。由于投资投机购房的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内。而普通的改善型需求，完全是自住性的购房，他们支付能力相对较弱，此番增加到了60%，又将搁置部分此类住房需求的购置计划。 由此，我们认为，这一措施对市场中低端项目的影响将大于高端市场。对中小面积的常规二房、三房的影响大于大户型、豪宅/加强对土地***征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地******和稽查/政策之
4、/解读/土地***的***，对于部分企业而言，可能影响较大。由于部分企业原本较少考虑土地***的***问题，在企业运作的资金中也并没有为土地***特意安排资金。如果此次严格***土地***，对企业而言将明显增加很大一笔计划外的支出，对于企业的短期资金流会产生不小的影响。 从字面分析，此条款的影响面不会很大，其进行***的重点仅为“定价明显超过周边房价水平的项目”，这基本是针对高端市场，而对于外郊环、远郊等项目影响不大。 同时，我们也看到，本细则措辞尚留有余地，具体到落实执行过程，何为“明显超过” ，“周边房价水平”又如何确定等，或将更多取决于政府等主观意愿，存在较大的可操作空间/政策之/解读/5/宏观
5、政策及影响/各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施/细则中对限购做出了具体指示，“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”由此，不难看出，限购出现了国家统一性的指导文件，同时，明显扩大了限购范围，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”，据不确定消息，或将
6、有60个城市将加入限购行列。 就上海而言，相较沪版限购条例，本细则明显更加严格，而其影响也更大。具体来看，一方面，一手市场（包括二手市场）可能出现成交急剧萎缩，不仅投资投机性需求受到严厉的***，改善型购房家庭恐怕也几乎不能再通过“卖小买大、买大卖小，合二为一”等方式来改善家庭的居住条件。另一方面，二手房市场可能出现挂牌量急剧萎缩。由于新买房受限，手中有房的投资客或将不愿在***房源/政策之/解读/未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责/政策
7、之/解读/新国八条延续了之前政策中的政府问责机制，并对问责范围作了较为明确的规定，除“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务”外，对于“执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后”等也可问责，由此可见，***有意增强地方政府在本轮房地产调控中的责任，杜绝地方政府受土地财政等影响出现不作为现象。 去年一轮的土地问责中，国家土地总督察对全国的12个土地违法违规严重的省市区主要负责人进行了约谈，可见问责机制绝非只是简单简单的说说而已。 综合来看，本细则更多表现为增强地方政府在具体
8、实施执行过程中的责任感，同时也向公众传达了***“坚决遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展”的决心/6/宏观政策及影响/房产税的传闻尘埃落定，重庆上海分别***/2011年1月27日，上海市、重庆市相继公布了房产税***试点方案细则，并定于28日起实施。由此，传言甚久的房产税试点方案终于拉开大幕，并将逐步全国推广/沪版”房产税/7/宏观政策及影响/渝版”房产税/8/宏观政策及影响/房产税的警示作用重于房产税本身/9/宏观政策及影响/目前明确提出限购政策的城市已达36个，按照新一轮调空政策的要求，实行限购政策的城市还将翻番/10/宏观政策及影响/从本地人和外地人的差别化待遇来看，影响力由小至大
9、依次为：上海本地的自住购房需求、上海本地的改善型购房、外地投资性需求（含外地高端自住需求）、上海本地投资投机性需求、外地（新上海人）自住型需求。 由于此次上海房产税对本地人与外地人实行差别化待遇，上海人给予60平方米的免税面积，对于普通的自住型购房家庭而言，购买住房应该不会超过免税面积，几乎不受房产税的影响。 对于上海本地改善型购房而言，其最主要的影响在于新购房和原有住房面积相加后，有可能超出免税面积，而超出部分则面临征收房产税。 对于投资投机性需求，基本可以肯定会成为房产税的纳税主体，然而相对而言这部分的购房者经济实力最强，支付能力强劲，因此对于每年0/6%（或0/4%）的房产税而言，敏感度
10、不会很强。 而受影响最大的恐怕会是普通自住型的新上海人。这部分人群或许是大学毕业留上海，或许是新近上海谋求职业发展，总体而言，这类人群普遍支付能力较为勉强，对税费的敏感度较强，购房自住特征明显。沪版的房产税在很大程度上增加了这部分原本经济实力就偏弱人群的购房、养房的成本，压力显而易见。 但同时，沪版房产税对“持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人/其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的/暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人/其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税/待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的/其上述住房已征收的房产税/可予退还”。由此，对于持有居住证且居
11、住超过三年 “新上海人”而言，房产税咱不会影响其首次刚性需求/从上海版房产税的税率来看，0/6%（或0/4%）的税率并不高，不会对市场产生重大的逆转作用。 （1） 对普通自住者免税，无影响； （2）对投资客而言，每年0/6%，甚至0/4%的税率，相较动辄10%的年收益率，根本难以阻止其投资需求。更何况，目前来看，国内尚缺少更好的投资领域。 从“既往不咎”免税规则来看，一方面，鼓励了以往投资性购房继续持有房产的愿望，另一方面即便新买房，房产税的负担也比预期减少许多。买房依然会作为家庭资产保值、增值的主要途径。 此外，按市场价格的70%为纳税依据、房价低于前一年平均价格2倍的税率为0/4%等规定使
12、得上海房产税实际对购房者的影响更低。 因此，由于税率不高，影响范围有限等原因，沪版房产税或难以对房价预期形成直接影响/房产税会效抑制市场需求，但对房价的影响效果较小/房产税对购房需求会产生直接影响/房产税对房价上涨预期影响甚微/11/宏观政策及影响/2010年70城市房价排行中，秦皇岛列第56名，后市出现限购政策的可能性不大/目前秦皇岛各银行全面取消了利率优惠，执行首套最低首付30%，二套房最低首付60%，利率1/1倍，异地客户购房需出具1年以上纳税证明/12/政府调控的逻辑和方向已基本明确，进一步加强调控未来政策储备已经基本定型/宏观政策/13/宏观政策/限购、限贷政策如若***，将对秦皇岛海
13、景房市场具有 致命打击/客户购买目的统计/一次性***统计/目前秦皇岛海景房市场，70%以上都是投资度假客户，他们都至少具有二到三套住房，如若***限购、限贷政策，将使其海景房市场至少失去35%的客户来源/14/秦皇岛区域特点/城市名称/因公元前215年中国的第一个皇帝秦始皇东巡至此，并派人入海求仙而得名，是中国唯一一个因皇帝尊号而得名的城市； 地理位置/位于河北省东北部，东北接辽宁省绥中县，西北临河北省承德市，西靠唐山市的滦县、迁安，南临渤海。西南距石家庄483公里，西距首都北京280公里，距天津220公里； 城市辖区/辖北戴河、山海关、海港区三个区和抚宁、昌黎、卢龙、青龙满族自治县四个县，总面
14、积7812/4秦平方公里； 城市人口/截止2009年底，全市户籍总人口287/24万人，市区人口82/63万人； 民族及分布/ 全市有汉、满、回、朝鲜、蒙古、壮等42个民族，其中汉族占全市总人口的84/6%以上。少数民族人口主要集中在青龙满族自治县。抚宁县西河南村是河北省唯一的朝鲜族聚居村/地理位置优越，文化历史深厚，城市地位显著，自然环境优异/15/秦皇岛市下辖海港、北戴河、山海关三个城市区和，抚宁、昌黎、卢龙、青龙满族自治县四个县以及重点规划建设的北戴河新区。（秦皇岛经济技术开发区划归海港区/海港区 面积121平方千米 人口55万人。 北戴河区面积70平方千米 人口 7万人。 山海关区面积
15、192平方千米 人口14万人。 抚宁县 面积1646平方千米 人口52万人。 卢龙县 面积945平方千米， 人口42万人。 青龙县 面积3309平方千米，人口52万人。 昌黎县 面积1184平方千米，人口55万人/秦皇岛整体区域特点/三区四县、一个重点发展的北戴河新区/16/中心城区未来用地发展方向为“北控、南拓、西扩、东连/秦皇岛城市发展规划/向西控制在西环快速路以内；向北控制在京山铁路、唐遵铁路以内。向东向南控制在外环高速公路以内。空间增长范围内面积约305平方公里/17/秦皇岛市GDP总量呈稳步上升，从2005年到2010年，GDP总量激增了429/5亿元，几乎相当于2004年整年GDP
16、总量；GDP增长率从2003年开始基本保持在10%以上，远高于全国平均水平/秦皇岛宏观经济/近几年，秦皇岛市国民经济仍然保持了较快的发展，2010年秦皇岛GDP同比增长12%，房地产处于高速发展状态/秦皇岛GDP一直保持较快增长，2010年增速超过全国/18/秦皇岛宏观经济/秦皇岛人均GDP一直处于河北省前列，为房地产提够了旺盛的需求/2010年河北省各城市GDP排名/2010年河北省各城市人均GDP排名/根据2010年河北省GDP排名情况来看，秦皇岛排名第九，处于中等偏下水平，只高于承德和衡水，原因在于秦皇岛城市体量较小，无论人口还是面积远低于其它城市，但秦皇岛的人均GDP在河北省排名第三位
17、，可见秦皇岛的经济实力还是不容小觑的，随着西港东迁、大旅游立市等不断进行，未来几年将会是秦皇岛经济快速提升期/19/20062008年期间固定资产投资增长速度有所下行，但仍保持19%以上的增速，2009年固定资产投资明显加大，增资达到历史最高水平，2010年秦皇岛受整体宏观经济形势影响，固定资产投资继续放大，预计随着秦皇岛北戴河新区各重点项目及其基础配套设施的建设投入，秦皇岛未来固定资产投资增加速度还将继续扩大/2010年固定资产投资明显加大，增资达到历史最高水平/2004-2010年秦皇岛 固定资产投资额分析图/秦皇岛宏观经济/20/城乡居民收入稳步增长。城镇居民人均可支配收入达17118元
18、，比上年增长10/7%，人均消费支出10333元，增长7/1%。城市人均收入水平逐年提高，消费能力逐年增强，可支出比例呈逐年上升趋势/城市人均收入水平逐年提高，居民消费能力逐年增强/2001-2010年秦皇岛人均可支配收入及增长率/秦皇岛宏观经济/21/秦皇岛在已进入或重点关注城市中，人均可支配收入排名中等，与石家庄、邯郸等城市相当，但秦皇岛以第三产业为主，人均可支配收入数额排名中等/秦皇岛人均可支配收入排名中等，与石家庄、邯郸相当/秦皇岛宏观经济/22/第一产业： 在2010年秦皇岛第一产业发展比较迅速，主要体现在渔业养殖和葡萄酒庄的产业化、规模化迅速发展。 第三产业： 在09年秦皇岛第三产
19、业受经济开始复苏影响，发展速度较快/第二产业： 拥有中国最大的玻璃工业基地、中国最大的桥梁制造集团、亚洲最大的单线复合肥生产企业、中国最重要的铝加工基地、中国最大的汽车轮毂制造厂，是中国著名的干红葡萄酒生产基地，目前正在成为中国最重要的燃气轮机制造基地和服务中心/2010年秦皇岛第三产业受经济开始复苏影响，发展速度较快/秦皇岛宏观经济/23/从以上图中看出，河北省各城市主要是以第二产业为主，也就是工业城市，不同与其他城市，秦皇岛第三产业远大于其他城市，是河北省唯一一个服务业为主的城市，优势比较明显，所以秦皇岛在差异化优势***点比较明显，优势比较突出/河北省唯一一个服务业为主的城市，优势比较明显
20、/秦皇岛宏观经济/24/秦皇岛在已近入或重点关注城市中，人均居住面积排名靠后，低于全国平均水平，对于高速发展的秦皇岛整体经济，外来人口和投资客户不断涌入，改善性居住环境要求比较迫切。 而在近三年的人均增长幅度也是比较大，说明政府在城市建设上力度还是非常大的，但还是不能满足市场上的需求/秦皇岛人均居住面积排名靠后，低于全国平均水平/秦皇岛宏观经济/25/城市综合评价/城市人口/秦皇岛在过去3年中人口稳步增长，其中外来人口（东北、唐山居多）定居，也是一股不容忽视的力量，多数都以养老、分时度假为主，这对拉动秦皇岛人均消费贡献了相当大的力量/秦皇岛人口增长速度快，外来人口多/秦皇岛宏观经济/26/20
21、10年楼面平均地价下降的原因是，挂牌出让的土地多以城市边缘的旧城改造项目为主，其中工业用地的成交价格普遍偏低，从上表可以看出，2009年土地挂牌出让面积有所下降，2010年出现土地出让呈现井喷，成交量已经高出前两年成交之和的二倍，可以预见未来秦皇岛房屋销售将集中放量，竞争将非常激烈/未来秦皇岛房屋销售将集中放量，竞争将非常激烈/秦皇岛宏观经济/27/秦皇岛在近3年房地产开发投资比例增长速度比较快，秦皇岛的楼市比较活跃，除了政府给予大力支持之外，而且还有国内一些大型知名房地产开发商的介入，其中不乏一些高品质楼盘，如中冶等/秦皇岛投资比例增加速度快、不乏国内知名开发商进入/秦皇岛宏观经济/28/秦
22、皇岛在09年房地产投资额度小，比较靠后，原因在于城区人口较少，城区面积比较小，政府对于城中村改造力度逐渐加大，据最新消息称中冶集团在海阳镇（城区西北方向）和政府签署了涉及多个乡镇的城中村改造/秦皇岛人口少，房地产投资额度低于其它城市/秦皇岛宏观经济/29/秦皇岛商品住宅开发在2006年出现爆发式增长，新开工面积和竣工面积比2005年增长近75%，2009年受2008年金融危机、销售市场冷淡影响，开工面积增长幅度放慢，2010年可售面积减少，市场处于调整期/2010年可售面积减少，市场处于调整期/秦皇岛宏观经济/30/20042009年秦皇岛住宅销售面积/从上表可以看出，2009年随着房地产市场
23、的好转，秦皇岛市房屋销售面积大幅增加，相信随着秦皇岛旅游立市，大力发展旅游业的政策推动，来秦皇岛异地置业的外地人将越来越多，每年销售量将大幅增加/2009年秦皇岛市房屋销售面积大幅增加/秦皇岛宏观经济/31/从上表可以看出，秦皇岛房价稳步提成，每年递增幅度都在10%以上/秦皇岛房价稳步提成，每年递增幅度都在10%以上/秦皇岛宏观经济/32/秦皇岛经济处于高速增长期，确立以旅游业为发展核心后，区域影响力不断提升，旅游人数逐年增加，异地置业客户纷至沓来，未来受秦唐沧国家级战略规划、 37个首批国家级综合服务业试点城市之一、 河北沿海经济隆起带的核心等利好因素影响，处于价值环渤海经济圈、京津冀一小时
24、生活圈价值洼地的秦皇岛房地产业将得到长足的发展/33/海港区/山海关/南北戴河/黄金海岸/秦皇岛房地产五大大板块划分/山海关/海港区/北戴河区/北戴河新区/秦皇岛房地产五大板块划分/山海关板块：多层低密度住宅及沿海精装公寓 代表楼盘：观山海、山海同湾 楼盘售价：3000-8000元/ 均价4000元/ 客户属性：以区域的原住居民及东北养老客群为主/海港区板块：***高密度住宅 代表楼盘：玉带湾、首府 楼盘售价：5000-20000元/ 均价8500元/ 客户属性：以区域原住居民为主/北戴河板块：低密度别墅为主 代表楼盘：夏宫、浅水湾别墅 楼盘售价：12000-30000元/ 整体均价18000元
25、/ 客户属性：以秦皇岛及外地高端客户为主/北戴河新区板块：养老型住宅及投资度假性公寓为主 代表楼盘：澳景蓝湾、戴河庭院、鸥洲 楼盘售价：3500-30000元/ 整体均价7900元/ 客户属性：以北京、唐山等地投资养老客群为主/开发区板块：***住宅及一线海景公寓 代表楼盘：明日新城、珠江道12号、金梦海岸第一观 楼盘售价：5000-20000元/ 整体均价8700元/ 客户属性：以本地及周边大城市客户为主/34/山海关区房地产市场情况分析/两京锁钥无双地，***长城第一关/35/区域位置及特点/四大版块分隔清晰，各有侧重。内生版块（中心区）为核心居住区，其他版块以滨海度假产品为主/老龙头/中心版
26、块/度假版块/船厂版块/滨海新区版块/天下第一关/山海关船厂/海边/36/区域位置及特点-中心版块/该区域作为山海关的核心居住区，基础设施配套完善/闻名全国的著名景区天下第一关就坐落于此版块中。 区域内基础设施配套齐全，山海关商业、文化、教育等多种体系汇集与此，为主要的休闲、购物、娱乐、居住中心/关键词/核心区域 成熟配套/广缘超市/大型商场/公园/37/区域位置及特点-船厂版块/造船厂作为该区域的重要标识，有效的提升了区域价值，同时也为区域购房输送了核心客群/造船重工厂区，作为海港区经济发展的重要支柱，有效的带动了带附近商业的发展，区域的餐饮、娱乐、学校等相关配套均已完善。 造船厂由于人均收
27、入较高，已经成为山海关区购房的核心客群/关键词/大型工厂 主力客群/造船厂实景/造船厂全景/38/区域位置及特点-度假版块/新的山海关行政中心即将在该区域形成，度假投资两相宜的旅游地产亦雏形初现/关键词/旅游版块 度假天堂/行政新中心：区政府、人民***等政府职能部门的迁入将使得该区域逐步成为新的行政中心。 旅游地产：区域滨海项目的***开发提升了该区域的房地产投资前景，借助老龙头旅游的优势吸引了异地置业和当地投资性购房，以旅游度假和自住投资相结合的旅游地产雏形初现/乐岛/假日蓝湾/39/区域位置及特点-滨海新区版块/作为集旅游、休闲于一体的现代化生态宜居新区，滨海新区蓄势待发/西部：辽宁（万家）
28、数字技术产业基地重点发展电子信息、新能源与新材料等高新技术产业； 中部：城市中心区重点发展文化、教育、商贸及行政办公； 东部：高岭工业园区重点发展先进制造业； 沿海地区：重点发展滨海旅游业/关键词/海岸中关村 生态新城区/滨海新区一期城市设计总平面图/滨海新区土地利用规划图/40/区域整体规划/总体规划结构定为“两轴、两带、七区/山海关区整体规划图/41/区域整体规划/东优西移，南控北进/建设成为高新产业基地和区域性高档滨海住区/中心版块：保留关城居民居住，严格控制人口规模，提高居住质量。 东部：东罗城控制为专题旅游区，逐步将人口迁出。主要规划为古城保护、居住生活及文化观光等旅游业用地。 南部
29、：新城区主要为居住、工商服务业用地及行政管理、教育科研用地。 西部：西罗城为关城外迁居住区，建设低密度的居住与生活服务设施。 北面：控制为生态敏感区，控制各种类型的建设。 整体：***关城区范围内的所有工业用地，开发为居住、商业、公建、旅游服务、绿地、广场等用地/山海关区各区域发展方向/42/区域楼盘整体分析/1/山海同湾 2/山海人家 3/江南明珠 4/滨河佳园 5/博维龙廷 6/水郡御景 7/假日蓝湾 8/观山海/主要岸线资源被观光景点占据，短期内仍会沿袭传统观光目的地的发展方向/沿海物业以中低密度复合型产品为主；其他以多层和小***产品为主；80平米左右的2居室为主力户型/客户类型/产品形势
30、/价值尺度/山海关客户占到购房客户总体到6成左右 ，外地客户以东北的养老、迁移客户为主/价格平台较低，普通住宅价格为5000元/平米，别墅产品在550014000元/平米，产品层次跨度较大/以刚需和旅游为主要置业目的的购房需求体系/43/区域2010年土地成交状况分析/区域整体土地放量较小，成交价格较为平稳/土地放量稀少：山海关全年土地放量稀少，住宅类仅成交一块土地。 成交价格较低：土地成交价格在80万/亩的水平上，远低于市区200万/亩的成交均价。 商服用地比例高：山海关全年度商服用地类出让3起，商服用地放量明显高于住宅类用地/44/区域项目重点个案研究/山海同湾中国北方首席地中海风情海湾度
31、假城/山海同湾交通图/山海同湾依山傍海，设计有落地观景窗、弧形空中花园阳台，在社区园林设计上荟萃地中海四大海岸度假风情。优势分析/1、政府支持出资打建温泉。2、精装修送家电，总价低。3、临海仅70米，吸引旅游度假投资者/45/区域项目重点个案研究/江南明珠秦皇岛首席江南风情社区/山海同湾分四期开发，现在售一期，相对于中心区域位置较远，决定了其价格偏低。多层已经全部售罄，现***公寓和小***。现正在修路，路修好后可直通山海关船厂。 优势分析/ 1、独特的江南建筑风格。 2、小面积户型居多，总价低/江南明珠/46/区域项目重点个案研究/东岸上城（山海新城二期）交通便捷，毗邻区政府/东岸上城临近区政府
32、，具备潜在升值价值，周边交通便捷，配套较完善 。一层赠送平地起***门窗及带套间的下跃、花园，六层赠送阁楼 项目劣势： 1、距离飞***较近，有一定噪音污染。 2、由于部分单元暂无预售证，所以无法***/47/区域项目重点个案研究/白鹭湾 低密度、低容积的西班牙风情一线海景社区/项目东侧石河南岛规划为占地1396亩的18洞高尔夫球场，项目西侧是乐岛海洋公园，临海700米，规划有五星级酒店，游艇俱乐部，红酒中心，观海独栋别墅，与我项目有很多相似之处。项目将进行三期开发，以组团为基本模块构造小区的空间形态，将花园洋房、别墅、观海***等多种物业形态结合起来/48/区域市场投资价值及未来走势研判/旅游地产必
33、将成为山海关未来发展趋势/观光型旅游城市/改 善 型 地 产 成 功 转 型/休闲度假型旅游城市/旅游优势 自然景观/区位价值明显：区域处于东北的入口位置，地理位置得天独厚，又有闻名全国的天下第一关，旅游地产的发展潜力巨大。 发展空间巨大：区域的房地产发展水平较低，有极大的提升空间，作为一个工业大区，工业的发展也能带动各个行业（包括房地产业）的良性发展。 宏观形势的利好：随着环渤海经济圈的崛起， 山海关悠久的历史文化和气候优势必然会吸引异地置业购房群体/49/海港区房地产市场情况分析/诸侯纷争，三分天下/50/区域位置及特点/开发区版块和市区版块以汤河沿线为界，分列两侧，两大版块又划分为若干小
34、版块，差异化明显/待开发区域/海洋版块/开发区版块/汤河版块/东部版块/中心版块/北部工业园版块/人民广场/汤河公园/森林体育公园/金梦海湾系列/北部工业园区/新开河/51/区域位置及特点-中心版块/最早的房地产开发版块，基础设施配套齐全，目前开发已呈现饱和状态/配套成熟 土地稀缺/关键词/该区域处于海港区的核心区域，主要分为2块，1块以核心商圈（华联、茂业，乐购）为中心，1块围绕两大公园（人民公园和新世纪公园）开发。基础设施配套齐全。 区域里曾经出现了像碧海云天这样的早期富人区。 目前可供开发的土地供应量较小，在售项目体量均不大/A 碧海云天/B 新世纪公园/C 乐都汇/A/B/C/52/区
35、域位置及特点-汤河版块/秦皇岛未来新的核心居住区，得天独厚的地理位置引导高端大盘大批量介入，在售楼盘品质较高/大盘托市 高端品质/关键词/该区域地理位置得天独厚，处于自然原色（汤河公园）和核心商圈的中间地段，进可拥揽繁华，退可坐享安逸，区位价值明显。 区域里涌现出如在水一方，珠江道12号以及尚在规划中的未入市项目（汤河东岸，万象城）等高端品质楼盘。 区域内呈现***开发的趋势，未来将要入市的体量在4，500万方左右，体量巨大/玉带湾/龙熙半岛/在水一方/53/区域位置及特点-东部版块/自然环境和基础设施建设均较差，居住品质短期内难以有大幅度提升/环境较差 价格取胜/关键词/该区域紧邻煤炭等重工业
36、基地，自然环境和空气质量均较差，居住舒适度低。 区域内的楼盘代表如东方明珠城采取的是***策略，大量的广告投放，以低于市区均价1000元/平的价格优势进行去化。 区域内楼盘大多采取了行销的方式，故本区域的外地购房客户较多。 在相当一段长时间内，本区域的居住品质难以得到大幅度提升/新开河/东方明珠城/大秦华府/54/区域位置及特点-北部版块/大牌介入 区域升值/关键词/该区域临近火车站及大型工业园区，周边环境较差，是海港区楼市曾经的低洼地带。 去年，天洋和兴龙两大本土大型开发商在本区域内开发的中高端项目，对区域的整体形象有所提升。 随着万科和恒大两大国内房地产开发巨头的高调介入，将会在更大程度上提
37、升本区域的整体价值。 本区域近两年土地放量巨大，未来的区域供给量将达到600万平米以上，区域竞争将更加激烈/曾经的价值洼地，随着大牌开发商的高调介入，区域价值必将得到大幅度提升/V S/V S/区域竞争异常激烈/55/区域位置及特点-开发区版块/关键词/该区域为教育版块，以燕山大学为核心的众多大学如河北科技技术学院、建材学院，环境学院等，对区域的价值提升作用明显。 在售楼盘呈现***开发的模式，体量均为中等规模。 近海、高等学府环绕、楼盘升值快三重优势使得在售楼盘的去化速度均较快/以燕山大学为核心的大学城有效的提升了区域价值，在售楼盘去化速度均较快/高校版块 书香萦绕/金舍博贤院/竹海/御品星城
38、/56/区域位置及特点-海洋版块/关键词/秦皇岛市区内规模较大的近海区域，自然资源优势明显（水质较好），区域内多为一线海景房，开发位置沿海岸线一字排开。 在售楼盘因为区位优势，售价均较高，是海港区均价最高的版块。 政府大力扶持的旅游地产项目金梦海湾，开发理念定位在纯高端，对片区乃至秦皇岛整体形象的提升都有着积极的作用。 美中不足的是该区域受季节性的影响较大，基础设施配套较为薄弱，有待加强/秦皇岛市区大规模的滨海类楼盘***地，在售产品多为一线海景房/环境优越 配套尚佳/香格里拉大酒店/第一观/NO/1/金梦海湾系列/湾海系列/湾海一号/秦皇国际公寓/57/区域整体规划/海港区作为秦皇岛市的核心组
39、团，在区域规划中占据重要位置/山海关组团为国家历史文化名城，重要的铁路枢纽，旅游休闲度假胜地，现代制造和临港工业基地/北戴河组团为国际商务会议中心，生态型、园林式、国际性旅游休闲度假胜地/海港组团/功能定位/山海关组团/北戴河组团/国家重要的能源枢纽港，以高新技术产业、临港工业、物流和现代服务业为主导的城市功能综合区/海港组团/北戴河组团/山海关组团/各组团职能清晰，发展方向明确/58/区域整体规划/中心城区土地稀缺，沿河北大街向西和沿汤河向北开发成为海港区未来发展的两大主要方向/东优西移，南控北进/中心版块土地稀缺，无大幅度开发的可能性。 南部版块是老城区，且临近港口，开发的可能性同样较低。
40、 东部版块因为自然环境较差，优化环境成为主要发展任务。 西部版块（汤河版块、开发区版块、海洋版块）成为海港区今后发展的主要方向。 北部工业园版块由于大规模的土地供应和大牌开发商的介入，区域开发速度同样不可小看/沿汤河方向/沿河北大街/开发潜力区域/59/区域整体规划/西部版块将成为海港区城市发展的领头羊，并带动海港区整体区域价值的提升/西移是城市发展的主方向/市政府沿河北大街西迁已成定局，预计3年内***新址，归提寨将成为新的***中心/西部版块的利好/***中心/三圈交汇，价值提升/旅游中心/区域内高端旅游地产项目-金梦海湾系列的开发，将会使西部版块成为新的旅游中心/居住中心/西部版块土地放量巨大
41、且多采取***开发的形势，上千万的开发体量将形成新的居住中心/***中心/旅游中心/居住中心/60/区域楼盘整体分析-户型分析/产品线丰富，2居室为区域总体的主流户型/户型小结/代表楼盘户型比例/区域总体的主流户型为70-110平米的两居，去化速度也最快。 区域内各版块差异化明显，如汤河版块多为改善型住宅，100平米以上为主力户型，且三居面积明显偏大。 个别楼盘如首府，创新型的户型为楼盘品质和快速去化大笔加分/61/区域楼盘整体分析-中心版块/区域土地供给量小，开发基本完毕。目前开发主要以小面积的公寓和大面积的豪宅为主/***和稀缺多层均有，产品线多样化，户型从小面积公寓到大面积豪宅均有/区域均价较
42、高，差额幅度较大。从8500到12000元/平之间均有/客户类型/住宅以本地客户为主，公寓多为外地投资客户/产品形势/价值尺度/62/区域楼盘整体分析-汤河版块/区域楼盘呈***开发模式，多为大面积的改善性高档住宅/改善性客户占主流，投资客占3到4成/区域价格较高，均价在7000元以上/客户类型/***和小***项目占主流，100平米以上的户型为主流户型/产品形势/价值尺度/63/区域楼盘整体分析-北部版块/随着大牌开发商的介入，未来，投资需求将成为该区域新的客户需求/海港区刚需和改善性客群为主/本区域均价在5500-6500元/平，略高于东部地区/客户类型/小***项目为主，户型以小两居和小三居为主
43、/产品形势/价值尺度/64/区域楼盘整体分析-东部版块/一半为外地客户，外地客户又以东北客户为主/随着秦皇岛整体房价的提升，目前本区域均价在5500-6000元/平/客户类型/小***和***为主，户型以小两居和小三居为主/产品形势/价值尺度/该区域因为均价较低和楼盘行销的成功，成为异地在海港区置业比例最高的区域/65/区域楼盘整体分析-开发区版块/开发区周边刚性需求及市区部分投资置业群体为主，7成以上为本地客户/区域价格处于中等水平，目前本区域均价在5500-6700元/平/客户类型/多层、小***和***均有，以***为主，户型以小两居和小三居为主/产品形势/价值尺度/教育因素成为决定该区域购房的重
44、要因素/66/区域楼盘整体分析-海洋版块/客户来源于本地投资置业群体和高收入人群，6，7为外地客户/区域价格属市区最高，目前本区域均价在10000-15000元/平/客户类型/***为主，精装公寓占主流，主力户型为50-80/产品形势/价值尺度/该区域是凭借滨海景观优势飞速发展的纯高端版块/67/区域2010年土地成交状况分析/区域土地放量前所未有，楼市整体进入战国时代/地王惊现：东山附近地块楼面单价拍得5825元的高价/创海港区历史记录。 大盘托市：恒大北部工业区竞得土地建筑面积360万平米，新竞得的的地块体量均在中等以上。 ***开发：土地放量以汤河版块和北部工业区版为主，这2个区域呈现土地临
45、近开发，形成***开发的特点/区域土地放量情况/68/区域2010年土地成交状况分析/北部版块和西部版块土地放量尤其巨大，新的大规模核心居住区即将形成/北部工业区地块的容积率均较小，多为低密度产品。 开发模式为***开发，且单个楼盘的供应面积均较大。 未来的北部工业区域放入供给量达到600万平以上，竞争激烈的同时，将会形成新的CLD/北部工业园版块楼盘现状/69/区域项目重点个案研究-首府/在产品设计方面尤为突出，创新性户型在区域产品中首屈一指，目前去化速度较快/国际级***典范之作：全球知名综合性地产咨询服务公司世邦魏理仕担纲；多个奥运场馆景观设计机构美国MCM主持园林景观设计 ***性设计 非经验
46、住宅：先进的设计理念，创新的产品设计（户型、低碳/70/区域项目重点个案研究-万树香堤/万树香堤 = 自然生态 + 河水堤岸 + 公园 + 英伦风情 视野度开阔，呈现无敌风景线：建筑体的布局呈北高南低趋势，内部由北往南无***建筑阻挡视线，小***、中***及***建筑均可看到汤河支流及规划公园。 多重生态系统：绿地率高达40%左右、300亩生态绿地休闲公园、500米景观绿化中轴线、1200米滨河风景线/秦皇岛本土知名开发商开发，楼盘品质在北部工业区域相对较高，属于中高端楼盘/71/区域项目重点个案研究-东方明珠城/东部版块唯一的放量大盘，自然环境较差，以价格快速去化/滨河 ：西侧紧邻秦皇岛市区唯一海
47、水河新开河，沿河两岸 5万多平方米的开放式带状公园，大大提高了负离子含量 和空气质量。 外立面：色彩鲜艳的外立面和简约的建筑风格所构成高低错落、动感强烈的景观建筑群铺开了水岸生活的精彩画卷。景观规划：景观带依据组团楼座位置形成“三纵一横”的布局，分别为沿河漫步观景区、次入口步行健身休闲区、主入口商业步行街和***水系景观带/72/区域项目重点个案研究-怡安家园2期/稀缺的中心区域中等体量楼盘，临近两大城市核心公园/核心地段 ：港城核心地段最后的稀缺领地，原生态双景公园与繁华商业街区相辅相成，进可拥览繁华，退可坐享逸境。 一站式零缺憾配套：金融、商务、休闲、教育等独揽一身，交通、购物、美食、医疗等
48、一应俱全 对口名校：新闻里对口名校近在咫尺，购房即可便利入学/73/区域项目重点个案研究-珠江道12号/全线大牌设计制造，鼎力打造汤河沿岸大尺度奢华美宅/优势区位：以项目为核心，与大汤河仅一路之隔，距河北大街约0/3km，距开发区约2km，距海岸线约2km，距人民公园不足3km，距北戴河约20km，区域位置、交通、生态环境条件样样俱佳，是极为难得的栖居上选之地。 大牌制造：中建国际担纲设计顾问，豪斯泰勒/张/思徒德担任园林景观设计，第一太平戴维斯为物业顾问，社区整体品质较高。 大尺度豪宅：项目的主力户型为140平，专门层峰人士量身定做/74/区域项目重点个案研究-明日星城/目前开发区唯一的放量
49、大盘，楼盘品质在区域内相对较高/5C-HOUSE生活示范区：在时代的前沿，用5C-HOUSE全新生活理念和精工之笔，为秦皇岛人民打造一个来自理想中的菁华社区。 建筑 ：城市里的德式简约派。 景观 ：“一个核心，两个轴线”的典雅之美。户型：与自然相拥体味和谐/75/区域项目重点个案研究-竹海/开发区版块的佼佼者，景观先行的开发理念和优势的区位价值同时为项目加分/物业：里维埃拉系列主打物业，曾经开发的项目在物业管理上在秦皇岛本土有较好的口碑。 位置：项目紧邻燕山大学西校区，属于教育版块，位置较好。 景观先行：项目在销售时已经先做了部分的景观，景观的感染力为项目添色不少。 升值潜力：项目所在的大学城
50、版块是秦皇岛升值较快的地区，居住投资两相宜/76/区域项目重点个案研究-金梦海湾第一观/占据稀缺海洋景观资源，作为离市区最近的精致一线海景公寓，零距离亲海/精致一线海景公寓：作为中国北京乃至整个北方第一观海公寓的定位，其处于我国重要的港口旅游城市秦皇岛城市核心海岸，秦皇岛市区唯一透海地块。 创新户型：主力户型为8090多平米的“S形对跃户型”，户户全景等面观海（非鱼骨形设计）。 奢华私属配套：项目配套有1/38万平米的准五星海景度假会馆，1/5万平米的私属景观园林。它适应了新奢华时代的发展需求，在抢先占领了稀缺海洋景观资源的同时，又尊显了它的地位与品位/77/区域市场投资价值及未来走势研判/群
51、雄逐鹿，区域楼市整体进入战国时代/土地放量井喷式/楼盘品质高端化/优质楼盘去化迅速/价格高位运行/2010年区域楼市回顾/战国时代/大牌开发商介入/区域土地放量前所未有，众多大盘的***开发的大势已成/整体形势严峻，差异化是制胜法宝/随着一线城市宏观政策的调整，大牌开发商开始转战二三线城市，中冶、万科、恒大、华润等大牌开发商的纷纷进入/在售楼盘总体品质上呈现高端化趋势，汤河沿岸涌现出诸多如珠江道12号、玉带湾等一系列高端楼盘/区域市场在经历了长达2年的横盘整理后，在高端楼盘的整体带动下。销售均价大幅度提升，在售楼盘均价同比提升1500-2000元/平/激烈的市场竞争中仍涌现出一些去化迅速的优质楼
52、盘，如首府开盘3个月销售6亿，森林逸城全年销售25亿，竹海一年时间内几乎清盘/78/区域市场投资价值及未来走势研判/环境：大型城市绿地/规模：居住群体集中/配套：基础设计完备/三大区域将分别成就新的CLD，三足鼎立之势即将形成/CLD/CLD是***居住区的简称。 CLD的定义是在一个大型城市中，在总体引导下，随着经济发展到一定阶段，那些由若干个居住区组成的，可满足城市主流人群集中居住、教育、消费、娱乐、健身的区域，又有城市一流的生活和高尚人文、生态环境的居住区域。 CLD不是项目概念，而是地域概念，随着社会的进步，以及人们对自身居住追求的提高，CLD应运而生/核心元素/开发区CLD/汤河CLD
53、/北部CLD/79/北戴河新区房地产市场情况分析/环渤海 待琢璞玉 希望沃土/80/区域位置及特点/北戴河新区天赋优越、聚焦世界/地理位置优越 北戴河新区地处河北省东北部，隶属首批沿海开放城市秦皇岛，北依碣石，南临渤海，东隔北戴河，西至滦河。 自然资源世界稀有 总面积425/81平方公里，海岸线长82公里 中国北方最优质的沙滩海水浴场 世界罕见的海洋大漠 华北最大的泻湖七里海 22万亩连绵葱郁的林带 被誉为中国最美的八大海岸之一 发展前景巨大 秦唐沧国家级发展战略 37个首批国家级综合服务业试点城市之一 4个首批国家级旅游试点城市之一 河北沿海经济隆起带的核心/81/区域整体规划/以人文和生态
54、为核心的中国北方休闲、旅游、文化新区，国际知名滨海休闲旅游度假胜地/北翼：南戴河组团/核心：黄金海岸/南翼：七里海组团/滨海景观休息带/近海生活带/内陆新型产业带/一核：新城核心，即***商务区 选址在黄金海岸和大蒲河地带，作为城市中心区并向内做轴向发展。主要功能包括行政商务、金融贸易、信息服务、休闲娱乐、科技研发、总部经济、公共服务等。其中在大蒲河口以南打造高新技术研发及产业区，并向纵深发展。 两翼：南戴河特色文娱产业区和七里海生态休闲度假区 南戴河主要在现有基础上引进一批大型文化娱乐项目，打造文化娱乐中心。谋划一批“欧式小镇”，与北戴河南北呼应，凸显城市魅力；借助七里海景观，并拓展水体面积，
55、结合中国古典园林建筑特点，压缩建筑规模，形成极富魅力、极具特色的生态休闲度假区。 三带：滨海景观休闲带、近海高尚生活带、内陆新型产业带 滨海景观休闲带，保护岸线资源，恢复生态，做好景观，形成新区发展大的环境背景。同时充分利用岸线、森林、湖河、湿地等资源，发展高端旅游休闲文化娱乐产业；近海高尚生活带，紧密结合旅游、商务、休闲、娱乐等，发展特色居住、生态居住和总部经济、旅游度假驱动型地产项目，凸显滨海生活品质；内陆新型产业带，以环境保护为前提，发展高新技术产业、种植园经济等现代新型产业/82/区域房地产板块划分及各版块特点/一核两翼， 待琢璞玉。蓄势待发/南戴河/黄金海岸/七里海/南戴河 房地产起
56、步晚，发展速度快，主要以海景精装度假公寓和中***养老住宅为主，客户以北京、唐山和东北为主。 黄金海岸： 房地产刚刚起步，主要以一线海景度假公寓为主，客户主要为北京、唐山的投资客群；近期万科、恒大等大型开发商纷纷与政府签订框架性协议，未来市场将大型高档项目云集； 七里海 待开发区域，自然环境得天独厚，未来大型旅游复合型地产将集中面市/83/区域楼盘整体分析-南戴河/戴河大街以南海景精装公寓云集，以北多层、中***居住项目体量大/84/区域楼盘整体分析-南戴河/海景公寓40-60一居为主，住宅80-100的两居为主/85/区域楼盘整体分析-南戴河/北京国华集团的强势介入，区域市场将更加成熟，产品将更
57、加丰富，南戴河目前项目储备用地639/79万/86/区域重点项目解读-戴河庭院/依河近海，细节处理完美，位列于区域高端楼盘系列/新古典主义建筑风格，每一户都有入户露台和大阳台，每个视角都有园林景观带 美式迈阿密豪斯登堡坡景水岸公园。社区四个主体景观：迈阿密香槟水岸中轴景观带、金色长滩公园、埃弗格莱兹公园和比斯坎湾公园/87/区域重点项目解读-海岸别苑/天马广场浴场旁，别墅级海景公寓/北美西班牙式的建筑风格，建筑外立面明快，体现质朴的内涵与奋发向上的精神，它的建筑色调以淡***和红色相结合，露台采用木质花架，铁艺栏杆等/88/区域重点项目解读-海巢/复式精装海景公寓，买一层送一层/海巢由四栋6层复
58、式公寓组成，身长27米，层高4/45米，净高4/3米，每套房间内都有两层，客厅挑空，在其***安放了大号的双人spa浴缸，外立面采用西班牙风格，为业主提供精装修以及全套品牌家具家电/89/区域重点项目解读-鸥洲/目前南戴河体量最大，涵盖业态最多的综合性区域大盘，产品品质较高/开发商品牌认知度高，在规划上充分借助水的灵动性，营造独特的河岸景观。规划有海鸥广场、观鸥平台等人文景观，以郁郁葱葱的植被为主，铺设有木栈道，零散的亲水平台连接至别墅。项目自身完善的社区配套，为客户提供便利的、尊享的、专属的会所服务/90/区域楼盘整体分析-黄金海岸/目前黄金海岸在售项目较少，主要分布于一经路两侧/东方海岸林语
59、/澳景蓝湾/海景龙苑/时代海岸/戴河首岭/91/区域楼盘整体分析-黄金海岸/在售项目以一线海景精装产品为主，户型以40-60的一居户型为主，在售项目市场存量25/6万/全部为海景公寓类产品，形式单一，缺乏大型高端项目引领市场/92/区域重点项目解读-戴河首岭/秦皇岛区域唯一一个拥有高尔夫、生态和海岸景观的投资度假产品/项目资源条件世界罕见，但周边配套极度缺乏，由于前期推广不力，又更换了代理公司，致使项目销售速度较慢/93/区域重点项目解读-澳景蓝湾/昌黎实力开发商，品牌认知度高，项目规划设计独特，宣传推广力度大，销售速度较快/澳景蓝湾由10幢***回廊式板楼组成，设计灵感取自荷兰油画***蒙德里安
60、的经典的几何油画的建筑立面富有现代感，是秦皇岛地区中***气质比较强的楼盘/94/区域楼盘整体分析-七里海/自然环境得天独厚，目前处于待开发状态，未来将以高档旅游项目为主/七里海温泉度假城/95/区域楼盘整体-新项目/万科、恒大等地产大鳄纷纷进驻，未来北戴河新区群雄逐鹿的激烈竞争局面即将出现/96/现有项目储备占地面积6585万，差异化的产品和精准的营销将是未来克敌制胜的关键/区域楼盘整体-新项目/97/区域新项目分析-北戴河旅游度假中心/北京国华置业投资、涵盖包括五星酒店、休闲体育公园、滨河公园、创业中心商业街、购物广场、酒店产权式公寓等/98/区域新项目分析-北戴河旅游度假中心/省级重点项目