1、2/武汉市硚口区1135项目 定位及发展战略研究报告 德思勤深圳 2009年2月10日/本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容/版权声明 Copyright/ All rights Reserved/This article is for internal use only/ Taskin holds the copyright of this Article/ Without prior written authorization of the copyright holder/ anyone s
2、hall not circulate/ quote/ use/ copy/ or distribute this article for any purposes/报告目录/目 录/项目研究思路/1/项目概况及分析/项目政策机会与竞争分析/2/7/项目SWOT分析及定位思路/3/4/案例研究/5/项目产业研究/6/项目城市发展研究/项目定位与体量建议/8/第一部分 项目研究思路/项目研究思路/项目市场与定位定量研究分析思路/全球经济一体化研究/区域经济研究/功能定位/产业定位/形象定位/项目及市场现状分析/全球可借鉴案例研究/本项目发展定位思路/项目发展定位/项目产业研究/项目定量研究/S W
3、 O T 分 析/经济环境机遇/项目优势/项目劣势/城市机会/威胁/城市发展研究/城市多中心理论/产业匹配适应性分析/服务业研究/城市发展分析/政策机会及竞争分析/第二部分 项目概况及分析/项目概况 项目优劣势分析 项目机会威胁分析 项目SOWT分析小结/本项目地块位于武汉市硚口区西南部，占地1135亩。是旧城改选项目，需要***4家化工厂，有十多万平方米的居住建筑面临***还建/项目概况/项目优势/优势一：城市历史悠久，区域商贸文化浓厚/武汉因水而生，因商而活，因港而兴；硚口区为武汉城市的发源地，民族工业的发源地，最具经贸活动力与发展潜力的区域/优势二：区位好，为城市核心区域，重点发展区域/优势
4、三：交通网络发达，人群辐射面广/武汉七大主城区之一，汉口商业核心区以西，二环线与三环线之间。周边5公里范围内分布有王家墩CBD、汉西建材大市场、舵落口物流中心、汉正街都市工业园/武汉主干道***大道，1、3、7号轻轨线，距王家墩CBD仅5分钟车程，距天河***和汉口火车站仅20分钟车程。武汉城区及外围城市便利，“1+8”城市人口3100万/优势四：地块方正，规模较大，一侧景观资源丰富/占地1135亩。初步估计，容积占地1135亩，容积率需达到3-3/5，总建筑规模约为160180万平方米率/项目劣势/劣势四：基础设施不完善，区域现有形象较差/劣势三：项目***成本高，产业迁出，人口短期减少/目前的基
5、础设施不完善，尤其是交通干线的修建尚需提速 受历史原因发展相对较慢，项目所在区域形象老旧/项目地块原为厂区，且有化工厂，***成本高。 项目地块原为厂区，迁出以后，短期会造成对应人口流失/劣势二：区域房地产开发滞后/硚口片区08年供给楼盘较少，且大多数处于后期状态阶段。由于08年整体房地产市场下滑，片区08年推售楼盘明显滞销。 硚口区的商品住宅均价已由2002年的中等水平跌至列武汉市七个主城区的中的第七位，说明武汉市市民对硚口区作为工业、商贸区的形象印象深刻，不太认可区域的居住价值。区域房地产价值没有充分挖掘/劣势一：经济基础相对较差/2007年硚口区国民生产总值为198亿元，较上年增长14/5
6、%。在七个主城区中排名第六。 2006年全区的城镇人均收入为11726元，消费8204元，在七个主城区中均位列第六/项目机会/机会一：区域产业升级与结构优化的发展机会/全球经济一体化及金融海啸给影响较小中国及武汉不可多得的历史机遇 世界及中国产业转移，中部崛起，“1+8”城市圈，两型社会综合***试验区给武汉带来的产业发展机会 武汉及硚口产业布局及规划给项目带来的现代服务业发展的机会 武汉及硚口产业发展分析发现在房地产、金融、物流、旅游等诸多第三产业发展中对技术及信息服务迫切需求/机会二：城市发展区域重建的空间发展机会/武汉由单核城市向多中心城市发展，武汉城市西移带来的机会和影响， CBD的发展
7、必然为我区域发展提供能多的互生互容的需求/区域政策及规划均向引入高效集约土地资源的现代服务业倾斜/机会三：政策及规划发展机会/机会四：房地产市场发展机会/武汉是中部地区唯一的第一集团的城市地位与“一城独大”的优势是本项目市场发展的有利基础 武汉市房地产在近年发展迅猛，虽然现在市场供大于求，价格提升过快，目前处于调整下行阶段，但硚口区房地产市场在近年来的滞后发展反而为我们保存了更大的发展空间，区域近期虽会受到整体市场下行的影响，但未来房地产开发还有较大的潜力/区域住宅市场刚性需求强劲本项目区域市场供应有限，现属于中心城区的房价低谷，住宅仍有一定的吸引力；同时本区域内产业引入和转型、旧城改造和新城
8、开发都能产生大量本地人换房置业的需求。 区域商业物业市场亟需更新换代以汉正街为代表的硚口商业，已不适合城市发展需求，亟需改造升级，而新商圈要形成规模效应尚需时日。 区域写字楼市场借势CBD发展随着王家墩CBD的发展成熟，本项目区域将有机会承接CBD区域写字楼需求外溢，与CBD有差异性的商务产品将是区域的写字楼的开发机会。 区域酒店市场顺应及预留未来市场需求酒店的发展需要商务、休闲和旅游需求的支撑，而本项目酒店发展应避免汉口商业核心区和未来王家墩CBD高端酒店云集的激烈市场竞争环境，随着区域发展成熟逐步开发/项目威胁/威胁一：中部区域其他城市的竞争/中部其他城市，尤其是长株潭城市群对本区域的竞争
9、威胁较大/威胁二：武汉其他区域、轻轨及主干道沿线的项目竞争/项目区域周边的东西湖、王家墩、武汉新区等片区对本项目威胁较大/武汉未来供求关系测算 未来5年的潜在新增商品住宅供应总量=4099/5万+2007年空置量893/4=4992/9万。 按照1998年2007年年均消化量702/2万计算：消化预计未来5年总供应量的时间=4992/9万/702/2万=7/11年未来5年市场供大于求/竞争异常激烈。 武汉2008年存量共计13/66万套（其中新增5/83万套，结转7/83万套），1800多万平方，08年消化六万多套，六百多万平方米/威胁三：房地产价格下行，市场投资信心疲弱，武汉整体供应较大，区
10、域竞争加剧/第三部分 项目SWOT分析与定位思路/SWOT分析 定位思路/项目SWOT分析/项目发展目标与关键问题/产业问题工业迁出，产业人口流失，产业急需补充；区域商贸历史悠久，但产业规模效应受区域现状局限不能发挥最大价值，区域产业急待改造升级；区域房地产开发滞后，并与区域发展规划脱节。不能实现区域形象提升及产业发展的社会效益要求。 应当引入何种产业与项目相适应？ 旧区改造房地产开发如何实现产业价值的最大化/土地增值收益 ：土地增值及价值最大化 税收与就业：引入持续发展的高收益产业，引入新的人口 区域形象改善： 通过项目的开发，改善区域形象/项目面临问题/区政府对本项目发展目标/战略思考/项
11、目现状与目标有较大差距，产业既是机遇，也是挑战。本项目做为硚口区政府未来区域发展的重点，项目需要以时间换空间的战略实现项目现状下的质的飞跃/成功案例 分析研究/研究问题/发现问题/解决问题/为项目发展定位指明方向/解决产业问题 旧区改造房地产开发与产业发展关系/项目定位思路/项目必须高屋建瓴，审时度势，充分借鉴国内外成功案例的经验/案例研究重点/第四部分 案例研究/德国鲁尔工业区 英国伦敦码头区 上海杨浦区区域更新与改造 日本大阪市五大区改造 北京798***区 上海世贸商城 华强北区域/分析本项目的特征与需求，我们认为按以下原则选择案例比较合理： 参考案例与本项目在城市区位上有相似性； 参考案
12、例与本项目所拥有的自然资源有相似性； 参考案例的经济基础或改造的时期有相似性； 参考案例的开发改造的总体方向与项目有相似性； 参考案例的改造比较成功，且对于本项目有一定的借鉴意义/因为区域地理位置及发展的经济背景不完全一致，所以没有一个案例可以完全与项目一样，但总有一些类似之处，借鉴案例关键就是针对项目的定位要求，选取尽量相似或相关案例分析其解决问题的思路，以不同的研究目的，案例可以在研究的不同领域来分别应用，参考与借鉴/案例选取原则/类似点： 鲁尔区为老工业区且产业结构较为单一； 区域改造时期为该区域工业发展过程中的衰退期； 区域地理位置重要，发展历史悠久，处于主要河流干支交汇处； 曾经缺乏
13、统一规划，区域形象差，污染严重/借鉴点： 产业引入发展新兴工业，改变单一的经济结构，重点发展第三产业，大力推进信息技术的应用，区域产业朝多样化综合化发展，完成由单一的煤矿城市钢铁城市化工城市综合性城市的发展道路。 开发模式成立以政府为主导的权威的领导机构，负责区域开发的规划实施与管理 创新复合产业及个性化产品工业旅游、环保技术研究中心。 房地产开发与产业发展关系先期改善配套环境交通，为产业及住宅创造良好的环境，带动区域土地价值提升。 项目规划完善区域产业新功能同时在工业中心和城镇间营造绿地或保持开阔的空间；完善环境管理和建设，重塑田园都市风光/案例参考分析/德国鲁尔工业区/是德国最大最重要的老
14、工业区，20世纪50年代后，历时10年之久的煤业危机，继而又发生了持久的钢铁危机，使鲁尔区受到重挫。20世纪60年代以来开始***，现已完成由单一的煤矿城市向钢铁城市、化工城市、综合性城市的发展转变/伦敦码头区/类似点： 区域单一主导产业受挫，外来开发投资锐减； 区域基础设施差，难以满足当地企业的发展需求； 区域位于伦敦中心区域附近； 属于水路交通发达区域/借鉴点： 产业引入走产业综合发展道路，发展高端现代服务业，由近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区。 开发模式政府主导，企业参与。政府提供工业园区的免税10年等优惠政策，成立半官方性质的伦敦码头区开发有限公司 ，开发公司与***
15、开发商的合作共同开发。 开发公司在顺利完成开发目标后，自动解散退出。 房地产开发与产业发展关系集中优势，围绕土地增值这个核心，加强基础设施和社会公用性的服务设施的建设，为引进前进产业提供优质的硬件和软件配套，提升开发区内土地的价值/案例参考分析/始建于1802年，1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，到1981年止，伦敦码头区各老码头相继关闭。但是从1981年开始历时17年的改造，这个22平方公里近似废弃的老区已经改造成伦敦新的金融、商业、商务区。截止1998年3月，码头区的私人投资金额高达87亿英镑。区域的改造使区域内就业人数比以前增加了三倍，企业数量增加了五倍；新建的住宅
16、可给未来4万5千人提供居住/上海杨浦区/类似点： 曾经的租界，老工业码头区，城市现代工业发祥区； 缺乏统一规划，工业发展走向衰退，城区经济严重受挫； 处于城市中心区域； 同处于长江三角洲，文化底蕴深厚/案例参考分析/杨浦区位于上海市区的东北部/ 东、南面濒临黄浦江。沿江杨树浦路一带/是上海市中心城北分区的中心，土地面积为6061平方公里，常住人口124万人。杨浦区是上海近代工业发展最早、最集中的地带/也是上海最大的工业码头区/对上海的发展功不可没。随着时代的发展和变迁/城市发展和产业结构的调整/这一老工业区也不可避免的开始衰败没落/变成了一个相对落后的地区。进入新世纪后，新的城市改造计划，区域
17、正发展成为上海重要的科技、教育产业和都市型工业基地/借鉴点： 产业引入不但充分发挥了原有区域交通优势、科教资源丰富的文化特色，而且结合服务经济的产业需求，将区域转变为“知识创新型生态城区”。由相对单一的工业区发展成为多功能的城市中心区之一/1）教育创新产业引入 根据区域内高校的分布状况着重强化和突出高校园区作为上海市高校最集中的地域特点，完善其教育、产业和为之配套的生活服务功能，发挥人才高地优势，发挥政府公共政策和民间投资积极性，培育和形成一个以高等院校为纽带，辐射周边地区，文化氛围浓厚、科技产业发达、服务体系完善、优秀人才汇聚、生态环境良好的局部优化区域，成为上海乃至全国最适于创业发展的基地
18、。 （2）发展都市型工业 根据旧城区各自的产业组成及特征，调整优化城区产业结构，培育与提升一批具有城区特色的都市型工业。形成由机电、制造业等若干工业组团组成的现代工业/论坛/借鉴点： 开发模式政府前期策划定位、统一规划，整合开发/大学与科技园共同构成创新网络示意图/大学与企业间双向互动创新链的形成/借鉴点： 房地产开发与产业发展关系先期开发住宅项目，获取土地收益之后，通过重点开发中心区五角场商务、商业、酒店等综合型项目带动区域价值提升，进一步带动土地价值的提升/借鉴点： 规划借鉴：整体规划与重点区域规划相结合/城区整体功能布局 形成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式
19、的空间布局结构/重点区域江湾五角场城市副中心 规划面积：3/11平方公里=311公顷 总建筑面积：533万 容积率：1/71 功能定位 江湾五角场城市副中心功能定位为以知识经济为特色的综合城市功能。作为四个市级副中心之一，江湾五角场城市副中心处于中心城区东北部，辐射杨浦、虹口、宝山以及浦东新区东北部分的城市地区，缓解城市中心的压力。其规划目标为分解上海市***商务区的公共服务功能，承担上海东北部地区城市综合功能。 总体规模 江湾五角场城市副中心研究范围内总建筑面积（地上）约为533万平方米，其中规划范围内总建筑面积（地上）377万平方米，规划范围内公共建筑总量约320万平方米，以商业、教育科研和
20、商务办公为主，占总建筑规模的84/9%；住宅建筑总量约56万平方米，可居住人口约1/3万/日本大阪市五大区改造/类似点： 处于日本西部的中心城市； 后工业化时代城市改造，城区为老工业区； 城市功能需要升级； 水滨区域/城市，有良好的水资源/案例参考分析/借鉴点： 产业引入配合地理交通优势，发展高新产业，大力发展信息化服务，打造现代化城市。 开发模式政府前期策划，统一规划。城市定位明确：水都大阪拥有运河的未来城市。政府推广区域定位与品牌形象，吸引投资开发。 房地产开发与产业发展关系建立强大的交通体系，优化配套基础设施建设，重塑日本关西的中枢基地，提升土地价值。 项目规划重点利用城市优质水资源，保
21、留城市文化，打造水滨城市风情及文化/大阪从80年代起开始规划对城市的五大地区进行改造，目标是全面提升大阪的城市功能，使其成为日本在21世纪的样板城市。2001年各改造项目正式启动，2002年6月，为配合项目改造，政府特地制定并开始实施“都市再生特别措施法”，从法律上保证项目的成功。各区的定位充分发掘各自的地理和人文优势，使各区通过改造既突出各自的特点，又相互紧密关联，最终形成一个城市的特色，或一个独具魅力的城市/北京798创意产业园/类似点： 老工业厂区； 处于文化底蕴浓厚的城市中交通便利区域/借鉴点： 产业引入借助区域历史文化特色，结合现代服务业发展亟需提高设计、创意的趋势，发展特色文化、创
22、意产业； 开发模式低成本改良运作方式； 房地产开发与产业发展关系在产业基础上，进一步开发房地产，通过开发完善配套，做好特定产业领域全方位的服务，如商业设施、***品交易市场、***展厅等/案例参考分析/原为上个世纪50年代建成的国营798厂等电子工业的老厂区所在地。从50年代末到1964年，这个区域曾经叫做“718联合厂”。从2001年开始，来自北京周边和北京以外的***家开始集聚798厂，他们以***家独有的眼光发现了此处对从事***工作的独特优势。他们充分利用原有厂房的风格（德国包豪斯建筑风格），稍作装修和修饰，一变而成为富有特色的***展示和创作空间。现今798已经引起了国内外媒体和大众的广泛关注，
23、并已成为了北京都市文化的新地标/上海世贸商城/类似点： 城市新城的中心区域； 项目专业市场发展成区域区域专业展贸中心/借鉴点： 产业引入借助区域城市地位，针对经济一体化下的专业市场需求，差异化产业定位，***产业一体化平台，重点加强服装行业“设计，采购，展销”等的信息服务，并采用“展贸联动”的新型商业模式，增强竞争力。 开发模式政府重点支持引入，外资投资建议，本土化管理。 房地产开发与产业发展关系通过开发物业的硬件提升***信息服务平台，整合品牌商家及建立数据收集、发布、促进交易等信息化技术应用，低成本、高效率的运作/案例参考分析/上海世贸商城位于上海虹桥经济技术开发区的黄金地段，建筑面积为28万
24、平方米，总投资额为3亿美金，由几位***华人共同投资兴建，是上海市政府十大“重点工程”中的唯一外商投资项目，1994年破土动工，1999年底正式对外开放。 世贸商城是中国第一家、亚洲规模最大的国际级专业展贸市场。常年进行产品交易展示，商城囊括了服装面料、家纺、礼品百货等产业，并且延伸到了建材家具，云集了近万家优秀供应商/深圳华强北商业区/类似点： 城市老工业区之一； 地处城市中心区域； 区域位于城市CBD辐射区，交通便利，商贸环境好/借鉴点： 产业引入在区域产业发展的市场需求与区域优势下，由原有的加工制造前店后厂转为电子、零售行业“采购，展销”等高利润环节的电子专业市场交易中心，现已由单一的电子
25、产品交易转为以电子交易、商业、商务、旅游产业等多元化商业中心。 开发模式前期自然形成，后期政府引导，逐步循环升级改造。 房地产开发与产业发展关系房地产开发改善区域配套设施，并延伸出商务、金融、旅游、休闲、餐饮、酒店等综合服务行业的发展/案例参考分析/华强北片区位于深圳市福田区东部，作为深圳最繁华的市级商业中心之一，华强北商圈的前身是深圳的老工业区。伴随着城市的扩张及中心西移，区域用不到20年的时间，从工业园区蜕变成了一个辐射全球的电子商业交易中心/在产业选择上结合区域原有的资源优势与新形势下服务经济的需求构建适合项目的特色产业，如鲁尔区的工业旅游与环保产业，伦敦码头区的金融商贸服务，上海杨浦区
26、的教育科技知识产业与都市工业等，这些新的产业重组均是以高端服务业和新兴产业为主，以区域经济资源为特色，由单一的产业结构转变为多元、高效的复合产业结构。 在开发模式上创新的采用了政府开发公司即一级半开发模式，与企业合作开发的模式，如鲁尔区的半政府性质的开发机构，伦敦码头区的政府开发有限公司，充分利用政府与企业各方的力量，给予政策优惠支持、协调管理和开发区域； 在开发策略上通过先期开发公共设施，带动区域开发，以住宅项目获取先期收益，引入人流，保证项目收益滚动开发，在开发时序和资金运作上，充分围绕土地价值最大化； 在整体空间规划上充分保留项目历史文化资源，保证绿化用地及大量开放式的城市生态景观，预留
27、弹性发展空间； 在融资模式上采取政府、企业、私人、金融机构等多方融资，并建立资金退出机制/本项目应充分借鉴案例的成功经验，以现代服务业做为项目研究的重点产业，以创新的开发模式与融资模式开发运作，以差异化的定位与个性化的产品应对市场竞争，以可持续的开发策略实现项目价值的最大化/案例参考启示/成功案例 分析研究/研究问题/发现问题/解决问题/结合本项目的资源重点引入现代服务业/产业研究/项目定位思路/本项目引入哪类现代服务业/解决产业问题 旧区改造房地产开发与产业发展关系/解决项目产业选择 与定位问题/第五部分 项目产业研究/全球一体化对服务业的需求和发展趋势 中国服务业现状 服务业的信息化是全球
28、一体化经济的重点 在众多服务业中项目引入何种服务业匹配性研究/全球一体化竞争需要服务业升级，发展生产***业是关键/我国承接全球产业转移发展趋势/项目产业研究全球一体化对服务业的需求和发展趋势/项目产业研究中国服务业的需求和发展趋势/中国服务业升级占据“微笑曲线”中市场营销与品牌设计的高利润两端是产业升级的关键/在现在的全球竞争格局下，产品设计，原料采购，物流运输，订单处理，批发经营，终端零售这6大环节就是整条产业链里面最有价值能够创造出最多盈余的环节。 这些利润最高，技术含量最高的关键环节，几乎都不是我们中国企业所控制的/伴随着国际互联网和移动通信网的发展，全球一体化的信息高速公路的连接，先
29、进丰富的通信应用终端的出现，行业融合趋势的增强，现代信息服务业得到迅猛的发展，并具有辐射广、零距离、低成本的特点，资源消耗少，产业“溢出效应”很强，属于当前世界各国争相发展的战略性高端产业。 当今发达国家经济增长的4090%要归功于信息技术创新。据国际电联统计，一个国家对通信建设的投资每增加1%，其人均国民收入可提高3%。美国的信息内容服务业年产值已高达7000亿美元，成为美国第一大出口产业；在欧盟内容产业年产值为4300亿欧元，已超过电信和IT制造业；在日本，内容产业的年产值达1600亿美元，超过钢铁业的两倍。全球内信息服务产业年增长率达33，正成为全球经济最具生机、发展最快的新的增长点/项
30、目产业研究服务业的信息化是全球经济一体化的重点/以信息技术为代表的高新技术是现代服务业的依托，是现代服务业发展的重要推动力量；而现代服务业的发展，也引领着高新技术的发展，是现代信息技术应用的重要领域/如：浙江省人民政府联合科学技术部、国家知识产权局，由浙江电信公司承建信息网络，共同创建了一个网上技术市场。这个网上技术市场是以网络技术为支撑的信息化、网络化、规范化、集约化的现代技术市场。它以买方需求拉动卖方参与竞争，以企业难题招标为龙头，优化科技招投标活动。政府通过科技资源、科技政策的引导和相应的配套措施，促进企业难题招标活动的有效实施，把高等院校和科研院所的科技创新活动的注意力引向企业，使企业
31、真正成为科技进步的主体、技术创新的主体和科技投入的主体。绍兴市政府以“买”服务的形式扶持建立了国内第一个纺织业网络化制造应用公共服务平台(ASP)，目前这个服务平台辐射了80%的纺织业中小企业，通过产学研合作平台引进智力成果/2005年7月11日 ，中美两国签署在中国武汉等14个中心城市启动“中美国际伙伴网络”合作项目的备忘录，以加强两国中小企业间合作，推动美国对华出口，鼓励中国企业赴美投资。该项目获美国国会高票通过，白宫拨专款予以支持。 这一项目主要提供“金钥匙”和“国际伙伴寻找”两大服务。“金钥匙”服务协助希望在中国投资合作或与中国企业进行贸易的美国企业安排对口洽谈，帮助他们联系合资合作伙
32、伴或销售代表等；“国际伙伴寻找”服务旨在通过提供中国公司具体信息，协助美方与中方相应企业联系，安排相关经贸活动/中国非洲联合工商会”武汉联络办公室2008年4月经中国贸促会批准成立，将充分依托武汉、辐射中部，为经贸合作的中非双方企业提供专业服务，如提供有关非洲国家的经贸信息、政策法规，收集最新的中非经贸合作项目并安排对口洽谈，非洲国家市场调研报告服务等。近几年来，武汉市对非贸易呈较快增长态势，2007年武汉对非进出口贸易总额超过4/48亿美元，其中出口2/26亿美元，进口2/22亿美元，在中部地区名列前茅，涉及的西非主要贸易国家包括利比里亚、贝宁、多哥等/项目产业研究服务业的信息化是全球经济一
33、体化的重点案例/服务业分类及定义/服务业行业属性及特性比较/项目产业匹配研究服务业分类及项目服务业匹配研究/现代服务业是相对于传统服务业而言的。美国学者马克卢普认为，现代服务业以知识性和信息服务性为主。现代服务业主要包括四个行业，即教育、科学研究、通信媒介和信息服务。 相对应与传统服务业，现代服务业一般具有五大基本特性：即知识性、高增加值性、高素质性、高科技性和新兴性。 一般认为，现阶段宽泛标准的现代服务业大致包括通信、信息服务、金融保险证券、物流、中介和咨询服务、旅游、房地产等行业/信息化服务业是属于现代服务业领域/服务业选择标准/据研究影响服务业区位选择的因素，大体可以归纳为，区域战略，发
34、展机遇，产业前景，资源优势，竞争态势，集群效应五个大类。它们共同构成的服务区位因素体系/项目产业匹配研究服务业选择/服务业区位匹配分析/筛选标准的定义及符号说明/项目产业匹配研究服务业区位选择/服务业区位选择筛选的评分表/项目产业匹配研究服务业区位选择/核心及主要产业延伸/项目定位产业定位/辅助产业延伸/项目定位产业定位/经过功能适应性分析，我们发现： 各产业间整体适应性较好，没有潜在冲突 商务服务，零售、餐饮、娱乐、酒店、交通、物流服务，居民服务、公共设施的适应性最强 信息服务，科研与综合服务、教育、健康，文化创意适应性其次/注：矩阵中各种产业价值适应性 强烈 弱或不确定 中立 潜在市场冲突
35、/功能适应性分析/项目定位产业定位/在69种产业细分功能中，找到相互适应，组合成更大产业复合价值的产业，是确定引入产业的关键，也为后期规划布局提供参考/本项目理想的产业组合/辅助产业/核心产业/信息服务、商贸服务、科学研究与综合技术服务/一个区域的发展往往有核心产业的辅助产业构成：核心产业是推动开发区经济发展的支柱，是区域经济发展创造价值的主体，准确界定核心产业是做好开发区产业定位的关键/辅助产业主要包括为核心产业提供配套服务的关联性产业，另外还有部分目前尚不构成其经济的主体和但有良好的发展潜力，可着力培养的产业/酒店，餐饮业，娱乐业、文化创意，邮政电信，交通运输服务业，居民和个人服务业，国际
36、***与行业协会/项目产业匹配研究服务业区位选择/主要产业/主要产业包括核心产业以外的其他服务性产业，是一个开发区经济发展重要组成部分/商务服务、教育产业，旅游服务业，金融保险业，物流服务业，房地产业，体育健康产业/产业研究结论/全球服务业逐渐走向现代化，其中现代化的生产***业对经济的贡献作用最大； 服务业的信息化是全球一体化经济的重要特征，是当下全球服务业发展的重点； 信息化服务业属于现代服务业的范畴； 现代服务业涉及面广，通过产业研究的选择匹配、适应性、产品延伸、产品复合研究，本项目产业发展，以信息化服务业为核心的产业组合是本项目最好的机会。 结合案例研究产业引入借鉴，本项目产业定位应结合
37、本项目经贸资源优势，引入经贸信息服务业为核心的复合产业/项目产业研究服务业研究/成功案例 分析研究/研究问题/发现问题/解决问题/重点引入现代服务业/产业研究/项目定位思路/本项目引入经贸信息服务为核心的产业集群/解决产业问题 旧区改造房地产开发与产业发展关系/解决产业引入与区域城市发展的定位关系/引入产业集群如何与城市区域发展结合/本项目引入哪类 现代服务业/城市发展机会研究/第六部分 项目城市发展机会研究/全球一体化对城市发展定位的影响 城市多中心发展模式与区域发展的关系 CBD对区域发展的影响 轨道交通发展与区域发展关系 城市发展研究结论/全球一体化带来的城市地位升级从地方城市到世界城市
38、/项目城市发展研究规律及案例参考/全球一体化，使得一些原来的工业和商业城市在功能上转变和更新，突破行政等级和地理区域***，成为了经济网络的重要节点/多中心发展是大都市发展的必然规律/20世纪初期，在汽车出现之前，单中心城市曾是主要的城市形态，当前，许多小城市和中等规模的城市仍是单中心城市。 由于在单中心城市中，人口和工商业活动高度集中于狭小的建成区内，形成了“摊大饼”式的蔓生扩张。结果导致了市中心区交通等城市基础设施严重超负荷运行，商业购物人流拥塞工厂区与居民区变错混杂环境污染日趋恶化。为了克服单中心城市模式存在的问题，近数十年来，许多国家和地区政府及城市规划专家提出了多核心城市区域发展模式，
39、引导大都市向多中心城市演进，形成了具有与***核心区互补和竞争的次中心的现代多中心城市网络结构模式。当今大都市都经历了从单中心发展模式向多中心发展模式的转变。 莫斯科将市区划分为8个综合规划区。分担市中心职能和人口，这种规划措施旨在改变城市的单中心结构为多中心结构。 东京都在l9861995年十年都市再开发中，规划建设了文京、丰岛 新宿、涩谷四个副都心分担部分都心职能，并在东北地区东京湾沿岸、西部和多摩等郊区建设与发展地方中分担部分市区职能，有效地促进了东京由单一中心结构向多中心型转变。到现在已经发展成了8个个性独特、有不同主导功能的副都心，包括文化性的综合性中心池袋、业务和娱乐功能为主要特色的
40、新宿、以信息情报和时装业为主要功能的涩谷、以尖端科学技术和情报交流为主要功能的大崎，还有上野浅草、锦条町龟户、临海副都心等/项目城市发展研究规律及案例参考/城市的发展有城市功能形成期、城市功能成长期、城市功能分离期、城市体系群形成期四个时期。它们的变换过程就是由中心向多中心的过渡。 多中心发展趋势为城市区域分担中心区的公共职能、产业、交通压力和人口，形成了有着多个副中心和新商圈的新城市形态/CBD空间发展模式也不局限于连续的地理空间。 城市核心CBD及其周边一定距离(典型的是34英里即58km)和时间(1520min)范围内通常能形成一个CBD系统。周边***、***CBD单元与核心CBD功能形成
41、互补。 许多城市传统的CBD核心并没有全新的光电通信系统和大量的信息传输、处理、存储系统，这使它们在经济全球化和信息化的时代背景下竞争力减弱，大量相关机会流失到新兴的sub-CBD/作为城市的核心功能区，CBD比低层次的商业中心规模要大得多，加之在其发育过程中受城市的自然条件以及社会经济条件的影响和制约，其空间发育模式呈现多样性。包括有整体发育模式、二元结构模式和飞地模式等。在很多大城市中的CBD数十年来显而易见的结果是一种逐渐多中心的城市结构。一个特大城市，如若拥有3个或3个以上的副中心，即构成多中心的CBD系统。 洛杉矶拥有一个多心的CBD系统。洛杉矶CBD的核心作用曾表现得十分明显。纽约
42、曼哈顿与华尔街共同组成了他的CBD系统。上海的外滩与陆家嘴也是CBD双核作用。在深圳除已有的福田CBD外将规划前海新物流CBD/许多特大城市和大城市不止有一个CBD，而是一个CBD系统/项目城市发展研究规律及案例参考/交通缩短了时间与空间距离世界是平的/交通的发展是区域发展的基础，完善便捷的交通设施能带来大量的人流、物流、信息流、经济流。作为大都市中速度最快，效率最高的轨道交通对城市的发展有着极强的影响和引导作用。 轨道交通沿线通常以站点为中心形成城市副中心或新的商圈/自从1863年伦敦建成第一条地铁以来，许多大型城市都修建了发达的城市轨道交通系统，它不仅有效地缓解了城市的交通压力，同时对城市
43、的空间结构发展也起到了积极的引导作用。 日本东京是典型的以城市轨道交通网络的发展带动都市发展的城市。拥有世界上覆盖密度最高的轨道交通网络，主要由35条地铁、市内铁路和近郊铁路等轨道交通线路组成。19世纪末，以东京为辐射中心的日本全国铁路系统已经建成，到1919年，城区中心著名的山手环线全线贯通，通勤交通方式的改变使得以山手环线各站点为核心的东京副中心(如新宿、涉谷、池袋等)迅速发展起来。同期，许多郊区的私人铁路线路也把终点站延伸到山手线的各站点，这极大地推动了东京周围农村地区卫星城镇的发展。在1930年代，在离东京中心30km半径的范围内有相当数量的郊区城镇和大学校园小镇在铁路沿线建设起来。在
44、1990年代，原来东京山手线沿线的副中心，如新宿、涉谷、池袋等，已成为东京都心的一部分。 我们再来看看上海的商圈发展，上海的传统商圈为南京路步行街、淮海路、四川路，而随着地铁1号线的开通，沿地铁站点形成的徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹；而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，诞生了更多的新的商圈，新老商圈“四面开花”，形成了多中心的城市空间形态/项目城市发展研究规律及案例参考/城市发展研究结论/武汉市位于我国经济地理中心，属区域型城市，而项目位于中心城区硚口区，其发展潜力，不会局限于硚口区或武汉市，发展定位可以考虑突破行政等级和地域***成为区域的经济中心。 多中心的空
45、间模式国内外大都市发展的必然趋势，项目位置靠近城市中心区，在城市化发展进程下，项目未来具备成为武汉城市区域新中心的条件。 轨道交通的发展对城市空间形态的有很强的影响和引导作用，作为轻轨站点物业，不仅大大的扩展了本项目的辐射范围，同时也能带来大量的人流、物流、信息流、经济流，是项目未来发展成为城市副中心的基础。 本项目及周边的改造区域距离王家墩CBD仅5公里，属于CBD的发展区内，结合CBD系统的形成模式考虑，项目所在区域有机会与CBD共同发展，而本项目将首先带动周边区域共同成为武汉未来新CBD系统双核中心的重点项目之一中心新城/成功案例 分析研究/研究问题/发现问题/解决问题/重点引入现代服务
46、业/服务业的产业研究/项目定位思路/本项目引入经贸信息服务为核心的产业集群/解决产业问题 旧区改造房地产开发与产业发展关系/武汉CBD双核心区经贸信息服务中心的综合新城/产业研究/引入产业集群如何与城市区域发展结合/城市发展机会研究/政策机会研究/竞争分析研究/第七部分 项目政策机会及竞争分析研究/两型社会综合试验区的政策机会分析 现有硚口区政策情况 政策机会对项目发展定位方向的指导 项目竞争分析/政策分析/两型社会”综合***试验区的确立为武汉城市发展带来的契机/本项目在现阶段还要重点考虑土地、金融、环保三个方向的政策机会，另外在区域规划与项目立项上争取政府支持/对新引进经营期3年以上的都市工
47、业企业，自纳税之日起24个月内，按其纳税区财政实得的40%给予扶持。 对新引进经营期5年以上的现代服务业，自纳税之日起24个月内，按其纳税区财政实得的40%给予扶持。 对新引进经营期5年以上的总部现代服务业，自纳税之日起24个月内，按其纳税区财政实得的60%给予扶持。 对在区内开发面积逾1万平方米商务楼宇的本区纳税企业，自纳税之日起12个月内按其销售给本区纳税企业商业面积（不低于200平方米）形成营业税区财政实得的70%给予扶持/现有硚口区政策主要针对引入服务业与都市工业等产业的支持，及房地产综合开发的支持。区域政策偏重都市工业、现代服务业、总部现代服务业和开发商业综合物业。在未来项目开发中要
48、充分利用已有政策，并结合本项目的开发需求，在已有政策的基础上***新的扶持政策//硚口区的政策为项目发展带来的契机/政策主要还是集中在各界人士关注的土地、金融、环保等领域，获得先行先试权。 在后续规划与近期工作项目中在规划、项目立项等方面还可有进一步的政策机会空间/政策机会对项目发展定位方向的指导/随着武汉1+8城市圈的发展和两型社会***试验区的推进，本项目做为硚口区的重点项目除引入现代化的信息产业服务为核心的产业集群外，针对区域化工产业***的土地环保治理开发，借鉴国外“棕地”开发治理经验，完成项目旧区改造土地开发环保***的新课题，争取更多政府优惠政策。并通过创新的区域综合体开发模式及开发融资模
49、式，成为武汉中部崛起发展战略下，全球一体化经济中新城开发的标杆/项目竞争区域分析项目产业竞争及邻近区域竞争策略分析/与CBD的竞争关系分析借势与产业化定位。硚口具备承接***商务区经济辐射的天然优势，为***商务区的发展提供了延伸空间。 与项目北部东西湖片区竞争关系分析吸引。其区内规划规划的30万人口，其片区定位居住新城，与本项目有本质区别，其区内人口将为本项目商业发展带来机会。 与武汉新区的竞争关系分析互补，武汉新区的生产***平台的定位与本项目区域不存在主导产业方面的竞争，在产业与市场上互补。 区内部竞争关系分析规划引导，硚口区21个地块的改造和开发对本项目是机遇也是挑战。引入和发展产业更有赖
50、于政府引导，规划指导。合理的规划将带来更多的人口，旧区改造也将产生大量的换房置业需求，而区域的整体发展将大大增强片区的整体竞争力/从产业的差异化竞争考虑，武汉不乏大型工业区，青山、沌口、光谷逐渐以其良好的基础占据了武汉钢铁、汽车、IT数码制造业的第二产业与第三产业制造业中心； 东湖以高校云集，政府所在地一直占据***文化教育中心和部分科学技术中心的位置； CBD将是未来的金融商务中心； 汉口北是武汉未来的商贸批发中心； 东西湖的食品、机电，是武汉四大经济增长极之一/面向全球一体化，中部崛起、1+8城市圈的区域经济信息服务中心却没有形成规模化布局/第八部分 项目定位与体量建议/项目定位考虑的因素
51、项目定位 项目总体体量建议 项目分物业体量建议 项目核心物业体量建议 项目开发强度建议/项目定位定位考虑的因素/项目定位思路，借助案例研究，产业引入现代服务业是唯一的出路，在产业研究中重点对服务业做了深入的研究与服务业筛选匹配研究，得出信息化服务业为主导的，以经贸活动为主要服务对象的，辐射华中乃至全国的现代服务业与本项目适应，尤其是信息服务业是全球经济一体化的重要基础，而通过竞争分析，其在武汉现由工业为主向第三产业转型中，目前还没有形成全球一体化经济中重要的信息服务产业集群与信息服务业基地。 在城市发展研究中我们需要充分利用本项目在未来城市发展中所具备的先天优异区位条件，更要前瞻性考虑项目未来
52、所能承接的城市区位发展机会。项目不但具备成为城市CBD双核心区的先天优势及特殊条件，而且需要带动周边区域的发展，共同形成武汉城市CBD共生的双核中心，在未来全球一体化经济中成为中部产业服务中心的重要发展空间。 同时通过案例研究，项目的定位必须利用区域腾笼换鸟的契机，以政府远见卓识的谋略，***远瞩的胆识，以科学与可持续发展的定位研究思路、个性化和有竞争力的产品、创新的开发模式与金融体制，实施引凤筑巢的优惠政策才能完成项目土地增值收益，长期稳定税源和区域形象改善的三大目标/项目定位整体定位/通过项目内部资源、外部市场机会SWOT分析，案例研究，产业研究，城市发展研究、政策研究、竞争分析 本项目整体
53、定位为/全球一体化经济中部国际经贸信息综合城/项目规划定位为： 武汉城市新中心之一，服务半径为“1+8”城市圈，辐射范围为全国。 项目产业定位为： 国际经贸信息综合城，是以现代服务业为主，信息服务为产业主导，高端服务业为目标、以经贸活动为主要服务对象，集信息、展示、研发、商贸、旅游、休闲、健康等产业为复合的产业集群。是***信息服务中心、展贸采购中心、五星级酒店、综合商务、高档住宅等为一体的都市综合体/都市综合体是指在都市中的居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约的街区群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居住、
54、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能/都市综合体概念/都市综合体的特征与项目需求完全匹配/项目定位综合体开发模式/项目发展目标综合体的价值实现/综合体具有城市功能价值与形象价值。本项目的城市价值是满足24小时“生活、生产、生态”三生城市，具有内生自增长能力的活力新城，是武汉新的城市名片/项目价值/区域价值/城市价值/品牌价值/本项目以博览为核心的复合价值。项目内部多种功能的系统化组合， 实现“自我更新、高效经济和有生命力”的新城/实现区域复兴与价值提升，形成区域独有新旧文化结合。让汉阳区域在信息时代重新焕发生命力/企业与项目的品牌联动，实现企业城市运营商的
55、品牌形象/本项目以博览为核心的复合价值。项目内部多种功能的系统化组合， 实现“自我更新、高效经济和有生命力”的新城/实现区域复兴与价值提升，形成区域独有新旧文化结合。让汉阳区域在信息时代重新焕发生命力/本项目的产业与房地产综合开发的复合价值。项目内部多种功能的系统化组合， 实现“自我更新、高效经济和有生命力”的新城/实现区域改造与价值提升，形成区域独有产业优势与资源优势。成为全球一体化经济，中部崛起的国际经贸产业新城，在信息时代让区域重新焕发生命力/综合体具有城市功能价值与形象价值。本项目的城市价值不但是新的税收与就业人口的经济效益，而且体现了，具有24小时活力，内生自我增长能力的活力新城，其
56、良好的社会效益，成为武汉新的城市名片/项目的建成将极大地改变硚口乃至汉口的城市形象，大大改善区域人群的生活环境，成为武汉工业区改造重建开发的标杆。为政府区域改造的树立品牌，再辅以创新的区域品牌营销推广，将体现新一代精英政府的领袖魅力/项目定位形象定位/本项目形象定位为/新商港中部国际经贸信息港/写字楼 创意设计中心 中部最高的摩天轮/高科技博览中心 中部最具特色的主题商业生活方式中心/项目定位产品定位/依据项目的发展方向与功能定位，项目未来的产品定位如下/住宅/商业/其它功能产品/中部经贸信息港/酒店/形成互动型的价值体系/预留部分空间未来进行弹性开发/世贸商城/展馆/创意设计中心/信息研发及
57、发布中心/写字楼/高科技博览馆/生态广场/摩天轮/***馆/学校/项目定位分物业产品定位/本项目产品定位必须充分考虑到未来区域的发展、市场可能的发展趋势，以项目定位和发展战略为核心，来弹性化地为本项目的产品定位/商业产品定位/写字楼产品定位/酒店产品定位/住宅产品定位/社区配套商业、商业街、大型集中式商业、国际品牌OUTLATE店、中部最具特色的主题商业生活方式中心等/集经贸信息研发、发布与展示功能于一体的中部世贸商城、中部经贸服务中心等/个性化的七星级主题酒店、星级酒店、经济型酒店、产权式酒店公寓等/SOHO、高档商务公寓、滨江中高档住宅、酒店式公寓等/同时建议：预留部分弹性空间适应未来市场需
58、求变化/文化娱乐设施/中部最大立体空中水生态广场与摩天轮、商业科技博览中心、商业***体验中心、信息科技技术学校等/项目分物业产品定位/项目定位客户定位/项目规模大，开发周期长，客户群会随着时间和空间的轨迹而逐渐变化。本项目客户定位如下/69/从2004年1月到2008 年11月武汉市成交的土地上来看： 武汉市普通住宅用地最大值为6/3，最小值为1/2，平均容积率为2/55；其中2004年到2008年分别为：2/55、2/6、2/64、2/4、2/48，即基本围绕2/55上下波动； 商住混合用地容积率最大值为7/0，最小值为2/0；平均容积率为3/77；其中2004年到2008分别为：3/52、
59、3/7、2/15、4/3、3/25；基本在3/2-3/7的区间波动，个别年限波动较大，这主要是由于商业办公部分用地容积率与区域因素高度相关影响了整体容积率； 商业、金融、商业办公等偏商业用地的最大值为6，最小值为0/24；平均值得为2/94，其中2004年、2005年、2006年和2008年分别为：2/58、3/9、3/17、2/314，2007年没有出让单纯的商服用地。数据没有明显的随时间变化的规律，因为商业办公用地主要与区域因素高度相关/数据来源：数字武汉-国土资源局/容积率研究历史出让土地容积率分析/70/除了商业用地区间差异较大之外，商住混合用地及普通住宅用地容积率的区间较小，基本都在
60、平均容积率左右震荡； 在07年，商住混合用地容积率较前几年有一个大的提升，据我司分析，这与多种因素有关：1）国家土地紧缩的政策，倡导集约化利用土地；2）城市发展的需要；3）06-07年度的商品房销售均价大幅提升，土地市场紧俏，地价也随之水涨船高，而地价的提升使得容积率大幅提高。在这三个因素中，除了房价目前被调控之外，前面2个因素都将长期得以保持；因此我们推断，2009年及之后容积率的变化将长期上升。但在房价涨幅降低的背景下，容积率的提升幅度将大大减少。08年在房价涨幅降低的背景下，地价降低，容积率也随之微降，这证明了我们的推断。 同时，我们也看到，平均容积率并不是每一年都在变化的；在某一个容积