1、保利中环广场北区营销策划案/广州保利地产代理有限公司 2009/3/目 录/Part 市场环境/Part 项目回顾/Part 营销推广/Part 定价策略/Part 公寓前期建议/Part 1/市场环境/一、宏观形势经济大势/世界经济形势从去年第四季度恶化态势十分明显，中国经济增速也明显降温，二者的正向相关关系得到充分证明。 受金融危机的影响，2009年世界经济形势不会乐观。外部经济环境的趋冷决定了2009年中国经济仍会非常困难/一、宏观形势政策演变/土地政策：加快土地开发，增加市场供应； 信贷政策：收缩房地产信贷，压制投资性需求，改变需求结构； 行业政策：加大保障性住房建设，改变市场供应结构

2、/货币政策开始宽松。9月18日迄今，央行四次降息，三次降低***准备金率。支持房企合理的融资需求。 促进普通商品住房消费和供给。加大对中小套型、中***位普通商品房建设的信贷支持。 鼓励改善性住房需求。放宽二套房***政策。 鼓励房屋流通。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免 。 放松信贷，支持房地产开发企业合理的融资需求。取消城市房地产税，为房企减压。 进一步加大保障性住房建设的投入力度。 【参考：国务院办公厅关于促进 房地产市场健康发展的若干意见*** 2008131号/经济形势恶化下，拉动经济增长的主要考量是***性政策频繁***的根本原因/08年9月份金融危机影响快速扩散是转折点/一、宏观形势市

3、场变化/价格上，虽然没有恢复至去年同期水平，但09年1月份70大中城市房屋销售价格环比去年12月有所上升。价格下降趋缓甚至反弹的态势初露端倪。 成交上，从京、沪、深等重点一线城市市场表现可以看出，年初的周成交面积都有较大幅度上升，均超过了去年的周均成交水平。市场销售有所回升/价格环比上升；同比下降趋缓/需求刚性；政策发力；楼市调整已过一年：新年楼市有可喜变化/2009年广州楼市还要受经济大势等因素的制约。真正的楼市复苏还有待时日/一、宏观形势广州市场变化/憋了一年”的刚性需求（客户语）在税费减免、***政策放松等政策***下2009年初得到释放。楼市出现 “小阳春”。 广州楼市的相对成熟、率先进入

4、调整等条件是楼市此次“小阳春”现象产生的重要外部因素/2月签约面积接近去年6月66/6万平米的最高月成家水平/二、竞争区域参考楼盘图/中海璟晖华庭 88方两房，115-138方三房，163-205方四房 1500017000/领峰 160方三房、234方五房 17000/隽峰苑 63-72方两房、88方三房 13000/朱美拉公寓 134-160方三房、50-80方公寓 17000/月岛 135-159方三房、176-261方四房 16000/中海璟晖华庭 88方两房，115-138方三房，163-205方四房 1500017000/君汇世家 100方两房、130-150方三房、190-227

5、方四房、五房 毛坯11000-12000，精装修13500/银基金湾 46-53方一房，88-92方两房、140-163方三房 14000/保利中环广场 88-92方两房、145方三房/二、竞争区域区内代表性楼盘一览表/当前越秀区、珠江新城主流价格区间仍保持在1/4-1/8万元，均带有2500以上精装修 小北御景、方圆江湾水恋已售磬，主流成交价格1/3-1/5万元/项目位置：越秀环市路北侧水荫路交汇处 规模：5栋30层***、9栋联排，共728户 占地面积：3万m2 总建筑面积：15万m2 总货量：共728套，其中别墅9栋 现推产品： ABCDE栋尾货 销售情况：至今已售466套， 可售单位去货

6、率83 可售单位只有少量尾货在售 配套：带园林、双泳池、会所、网球场；绿化率30%，容积率接近5 收楼时间：2009年6月/三、竞争对手君汇世家/ABCDE五栋户型组合/按预售可售564套算，消化率83%，按总套数692计算，消化率67/三、竞争对手君汇世家/备注：截至2009年3月5号/地理位置：天河区珠江新城G3-3地块 建筑面积：87050平方米 占地面积：3144/3平方米 建筑规模：由4栋38-45层***和超***，A、B、C栋45层，D栋38层 户型面积：B栋：三梯三户134-158方三房单位；D栋：四梯十三户50-86平方米，单间一房与两房。 价格：小面价公寓均价18000元/、三

7、房均价17000元/ ，带4500精装 交付日期/2009年年底 销售情况：现推售BD两栋，总货量565套，签约138套，整体签约率24%。 预计五一推A栋，货量125套，为130-160方三房/三、竞争对手朱美拉/A 未售/B 在售/C 未售/D 在售/三、竞争对手朱美拉/B/D三栋户型组合/未推A栋户型组合/备注：截至2009年3月5号/地理位置：天河区珠江新城金穗路 开发商：合景泰富地产 占地面积：2/26万平方米 建筑面积：18万平方米 建筑规模：3栋28-48层住宅/2栋42层联体公寓，1栋30层五星级酒店 产品类型：酒店公寓、豪宅 开盘时间：2008年10月；2009年1月 当前价

8、格：均价17000元/平方米，带4800元/平米装修 整体销售：A1、B两栋总货量201套，已签182套，消化率91%。 预计3月推C栋，货量约337套，为41-119方一房至两房/三、竞争对手领峰/A1栋 在售/B栋 在售/公寓 未推/C栋 未推/A1、B、C栋户型组合及消化/三、竞争对手领峰/A1、B栋已推，目前仅余少量尾货； C栋预计3月推，337套，为41-119平米的一房和两房/未推A2栋户型组合/备注：截至2009年3月5号/地理位置：珠江公园西侧 项目规模：采用“U”字型阵势排列，共10栋***，其中A1-A5已售罄 户型：84-204二房、三房、四房单位 在售：余货主要集中在A6

9、、A7栋，A8、A9、A10栋基本售完 价格：1500017000元/，东向望珠江公园200平米大四房16000-18000元/ 装修标准：2500元/ 销售情况：A6-A10栋总货量530套，已签463套，整体消化率为87/三、竞争对手中海璟晖华庭/售罄/售罄/A6/A7/A8/A9/A10/A6-A10户型组合及消化/三、竞争对手中海璟晖华庭/备注：截至2009年3月5号/基本消化完毕，仅余部分200方大四房 大四房均价从20000下调至17000，下调了3000元/平米/地理位置：珠江新城兴国路 占地面积：1万平方米 建筑规模：1栋公寓和4栋住宅 交付日期/2009年 管理费/4/3元/

10、 推货：B、C、D栋余货及E栋公寓 价格：住宅15000-17000元/（含3800元/装修），公寓15000元/（含3800元/装修） 销售情况：住宅BCD栋总货量237套，已售108套，签约率46；公寓总货量220套，已售131套，消化率60； A栋尚未推出/三、竞争对手月岛/C、D栋 在售/A栋 未售/B栋 在售/E栋公寓 在售/三、竞争对手月岛/备注：截至2009年3月5号/A、B、C、D栋户型配比及消化率/E栋公寓户型配比及消化率/新开楼盘：银基金湾/银基金湾竞争户型销售情况/西南向三房 163方 15330元/方 250万/南向两房 86方 15050元/方 130万/东南向三房

11、140方 15880元/方 222万/热销盘：江湾水恋/热销原因： 位于越秀老城区，地铁6号线越秀南站、教育资源发达，周边配套成熟 与银基金湾相比，江湾水恋无高架桥噪音影响；位置更加靠近珠江，一线望江景；户型间隔更为方正实用；且价格比较低、货量不多/Part 2/项目回顾/1、两次开盘小结/第一次开盘：E、F栋成交回顾/08/12/27首次开盘，推出E、F两栋及G栋01、02单位，478套（按不合并计） 开盘当天成交369套（按不合并计），成交面积30521平米，成交金额5/22亿，成交均价17116元/平米 总体成交率77/注：开盘时F01+02、F06+07、E01+07、G01+02均为

12、强制合并，按一套计算/第一次开盘：E、F栋成交价格/经过开盘前反复价格论证，将好次单位价差拉开 南向、东向好的单位溢价发售、拔升利润 北向、西向较差单位以高性价比换成交 实现各单位的均好出货，顺利完成首次开盘任务/E栋各单位成交率、实收均价/F栋各单位成交率、实收均价/G栋成交率、实收均价/第二次开盘：G栋成交回顾/09/2/21第二次开盘，推出G栋（不含G01、G02），149套（按不合并计） 开盘当天成交126套（按不合并计），成交面积11944平米，成交金额2/1亿，成交均价17580元/平米 总体成交率85/注：G03+04为强制合并户型，按一套计算/第二次开盘：G栋成交回顾/G栋各单

13、位成交率、实收均价/由于价格摸查充分、定价合理、提前分流，开盘当天成功完成了2亿元的销售任务/2、成交客户分析/成交客户居住区域/小结： 成交客户以越秀区的区域铁杆客户为主，大都住在建设马路、淘金、黄华路、小北、环市路一带； 春节后，以天河、海珠、荔湾为主的外区客比例增加，出现客户圈层扩大趋势/春节前成交客户/春节后成交客户/小结： 报广、途经仍是两大主力获知途径； 经朋友或业主介绍成交的客户占比呈放大趋势，说明口碑传播在项目持续销售中非常重要；短信、外展也是重要获知途径，08年11月外展积蓄的客户占G栋成交客户的相当一部分/成交客户获知途径/春节前成交客户/春节后成交客户/小结： 首次置业者

14、占比下降，三次以上置业者占比上升 表明客群主要为改善型买家，以弹性需求为主/成交客户置业次数/春节前成交客户/春节后成交客户/小结： 成交客户以自住为主 投资客户比例下降，因G栋没有单间或性价比高的投资型产品/成交客户置业目的/春节前成交客户/春节后成交客户/成交客户深度访谈/在签约中心对45名成交客户进行深度访谈，结论如下： 1、区域：他们大多居住在建设马路、淘金、小北、恒福路等项目周边，部分住在白云、天河、芳村、荔湾、海珠的客户也都在附近工作 2、职业：主要为***企业主、公务员、事业单位、企业高管、金融业人士 3、置业次数：首次置业者与改善型置业者并存 4、置业目的：18为投资，82为自住

15、 5、获知途径：广日、南都、途经、介绍是最主要获知途径/成交客户深度访谈/6、客户对本项目的认同点客户语录/环市东 情结/西关）那边人口多，又脏，觉得不舒服，所以后来只考虑现在住的这个地区（环市东）。” 上班比较近，在这个地区生活得比较习惯，“生活了几十年，不想离开了这个地方了，就算是退休了也不想去郊区，生个病啊，看病都不方便。” “相比上下九、河南、这边空气好，那边太杂，这里也高档一些。最重要的原因还是因为住惯了。” “我在这里住了几十年了，老了更不愿意换地方，没法去适应，我住这里什么都习惯。” “最大的原因就是上班近，除了这个就是看好这边的生活配套，因为在这边工作了十几年了，对周边也有很好

16、的了解了。/住了十几年的环市东区域情结/成交客户深度访谈/6、客户对本项目的认同点客户语录/环市东 情结/主要就是因为父母和岳父岳母都住在附近，我在这里买房子离他们住近方便照顾他们。” “虽然市中心噪音大，空气不好，但老人家在这边住习惯了，朋友也都在这边，还是住这里不考虑郊区盘 ” “不用说，当然是近了，我住在淘金，对这边也熟悉，也习惯，上班又近，要是这边有房子我就买，不在这边我就不考虑，我儿子也在这边，我都快退休了，没必要去别的地方买房子住得那么远。” “我们都退休了，希望儿子能和我们住的近，我儿子二十几岁了，也是***了，但感觉还是他在我们身边更放心，可以照顾他，晚上可以来我们这里吃个饭再

17、回家。/与父***女共享天伦的环市东区域情结/成交客户深度访谈/6、客户对本项目的认同点客户语录/环市东 地段配套/地段，因为妻子上班方便，自己有车还可以。” “在环市中路上班，这里离我上班的地方很近” “我主要是看好这个地段，觉得环市东这边比较有档次，生活配套也好，自己工作的地方离这边也近，我觉得自己应该在这里有一套房子了。” “周边的环境比较好，这边的档次可以，有些购物中心、酒店之类的。” “生活方便，商业兴旺，外企人员多，周边人群素质比较高。” “我觉得这里是有升值空间的，如果以后我不住了，转卖或者转租也可以。” “这边的配套很好，菜市场离得很近，老人出来也方便。” “周边的环境很好，档次

18、很高，有花园酒店、63层等高档酒店、写字楼/上班近、生活便利、档次高的环市东区域价值/成交客户深度访谈/6、客户对本项目的认同点客户语录/地段好，首先是教育，然后就是父母在这边，买一个房子在这里照顾老人方便。” “环市东生活便利，有很多名校，小孩子读书能读个好学校” “将来小孩子上学也可以上个好一点的学校” “我最看重你们这里优越的教育资源，小孩子已8岁，希望在小学的片区划分上能分配到较好的学校，给点赞助费也可以的” “就是因为地段好，小孩读书好，生活也方便，除了这个就没什么别的考虑了。/教育/孩子上学有保证/成交客户深度访谈/6、客户对本项目的认同点客户语录/主要是相信保利这个品牌，相信你们

19、的质量肯定是不错的。” “保利从前就是***的，我也是转业军人，最信***的企业了。” “我觉得你们保利是个大品牌，质量肯定没问题，我就住在附近，每天都在工地前面路过，会观察一下， 天天都看，工程质量是看得到的。” “这个地是市政的，他们做不了，你们保利接了，说明你们这么大的公司有实力，这样的话质量也有保障。” “保利的品牌也比较放心，我现在住的地方，物业管理很不到位，我上次停电了想修一下都很麻烦，保利是大公司，物业管理会比较放心。” 买楼一定要买大发展商的楼盘，不买小发展商楼盘，“麓湖御景，烂尾楼改成的，前两天电视、报纸还在报，业主办房产证的问题一直***到现在/保利品牌/保利品牌，质量保证、不会

20、烂尾、物管放心/成交客户深度访谈/6、客户对本项目的认同点客户语录/我觉得裙楼做商场比较方便，既然住在这里当然希望什么什么配套都全一点。” “文体中心不错，锻炼健身都有了个去处。” “园林很重要，在市中心绿地显得更重要，毕竟市中心的空气不好。” “对于园林泳池之类的设置我没有什么偏好，文体中心的设置我却是比较在意的，建设设施对我的生活能真正的有所改善。” “小区配套不错，最打动我的是这边有个球场。” “6层有园林我是比较喜欢的，因为你们这个楼太高了，住的人又多，要是没有点绿化的话住的不舒服，有的时候晚上出去也要出去走走。” “有游泳池这个非常好，我儿子最喜欢游泳了。/小区配套/文体中心、园林、

21、商场、泳池，高规格小区配套/成交客户深度访谈/7、客户列举的对比项目： 小北御景、君汇世家、时代you公寓 银基金湾、江湾水恋、颐和雅轩 领峰、中海璟晖华庭、朱美拉公寓、保利心语花园、方圆月岛 ***金山谷、星河湾、海珠半岛花园/或在珠江新城，或在越秀老城区，或是高品质别墅/豪宅/客户小结/1、成交客户大多数为区域客，居住或工作在附近，对环市东有深厚的区域情结 2、成交客户多为公务员、事业单位、私企业主等高收入人群，以改善型自住为主，对生活品质、小区配套有较高要求 3、客群有从越秀区向天河、海珠、荔湾、白云等外区扩展趋势，应适当增强定向推广 4、区域客出于区域情结“只考虑环市东”，外区客更看重周

22、边配套、子女教育、小区配套/3、前期推广回顾/时间段/阶段目的/阶段推广语/媒体运用/阶段定位/2008年 11-12月/2009年2月/2009年 3-5月/大盘起势 项目形象树立 为EF栋首次开售蓄客/第二次推售高峰 为G栋开售蓄客/环市东新地标/无需等待/王者归来/63层外展 报纸广告 报纸软文 网站广告 ***/报纸广告 报纸软文 短信发送 暖场活动/前期推广回顾/环市东第一居所/起势：等了23年/呼应：无需等待/项目形象：又一传奇/阶段一：E、F栋 “等待”系列报广/诉求点：“环市东”地段，突出强调购买的紧迫感/圈层：只待非凡者/项目：稀缺、唯一、小区配套/项目：板房开放/阶段一：

23、E、F栋 “等待”系列报广/项目：独享区域配套/圈层：只待非凡者/开盘：今夜无眠/阶段一：E、F栋 “等待”系列报广/起势：王者归来/阶段二：G栋 “王者”系列报广/产品：全新楼王登场/开盘：王者登临/诉求点：楼王产品，以高调形象复出，强调南区最好产品、稀缺性/报广小结/优势： EF栋报广诉求“环市东”地段，G栋报广诉求“南区楼王”产品 两次推广诉求点清晰，集中火力带出项目主卖点 不足： 报广气质表现比较硬，未将环市东的区域沉淀、味道完全演绎出来/物料：中环月报/G栋蓄客期， 2月月报/物料：中环月报/C栋蓄客期， 3月月报/物料：项目信息展板/Part 3/营销推广/1、项目形象定位/保利

24、中环广场/E、F栋，我们说 地段、说紧迫感/G栋，我们说 楼王、说稀缺性/C、D栋， 该主打什么/让我们回归 中环广场北区本身 看它能 带给客户什么/形象定位思考/E/F/G栋 已推/C/D栋/写字楼/公寓/北区产品分析 产品素质：北区近环市路，北、西、南有遮挡，通风采光和宜居性不及南区 户型特点：北区与南区住宅同质化程度高，面积区间相当，无突出特点 户型配比：主力户型为8893两房、9396小三房、145三房、188 四房，少量44 单间 套数：C栋180套（合并） D栋180套（合并/北区产品无独特竞争力，只说产品不能打动客户/中环广场与客户最有力的沟通点是什么？ 客户为什么一定要买中环广

25、场/换一种思路， 试着从另外一条线切入 与客户情感沟通/C栋推广主题/区域客离不开生活了十几年的地方 外区客看中地段价值、生活便利、名校资源/环市东/品牌 发展商/生活便利/客户购买原因解析/因为， 这里是环市东/面积偏小，88-145方两房、三房/C栋产品特点/楼栋素质较低，性价比最高/C栋目标客群/经济实力相对有限，但又想住在环市东的客户/想跻身环市东的年轻新贵/因此，北区C栋推广的形象主题是/2009，只爱环市东/C栋，给想在环市东安家的人一次最适宜的机会/除了“环市东”， 中环广场还能给您更有品质的生活/情感沟通，引起买家情感共鸣/北区C栋推广策略：说 情结/卖点提醒：通过空中园林、独

26、有文体中心、项目星级配套等方面，体现项目的居住品质和生活品位/环市东情结/项目自身独有卖点/体现项目附加值，提升居住的品质感/只 爱 环 市 东/爱环市东 23年魅力积蕴/爱家门口的 文体中心/爱环市东上空 1万平米的 空中园林/把握入住 环市东机会/高性价比的北区C栋， 给爱环市东的你一次安家的机会/除了环市东地段之外，中环广场还能给予你更多/D栋推广主题/他们的品味？ 他们衣着简单而不失品味，LV、GUCCI只是臂上的点缀 他们经常出入花园酒店、丽柏广场、友谊商店，周末不忘带孩子去新荔枝湾喝茶，或是去亚酒的恒温泳池游上一圈/一群什么样的客户/他们是？ 公务员、大学教师、设计专家、传媒精英

27、经商人士、私企老板、外企高管/他们是一群低调、有品味的人，有相同的精神气质/他们的居住特点？ 对他们而言，选择一个小区的深层次意义是选择与一群什么样的人***在一起/描绘自然形成的高尚人群气质，引发买家向往/北区D栋推广策略：说 圈层/卖点提醒：通过会所、园林、文体中心等方面，体现项目的居住品质和生活品位/圈层精神/项目自身独有卖点/体现项目附加值，提升居住的品质感/因此，北区D栋推广的形象主题是/无冕贵族社交领地/高尚圈层在环市东的上品生活/面积分布广，88-188方两房、三房、四房/D栋产品特点/中环广场住宅的最后一栋/D栋，加入环市东上品生活的最后一次机会/无 冕 贵 族 社 交 领 地/

28、会所里的 共同话题/一群品味挑剔 的生活家/与董事会同等 重要的球赛/收官之作北区D栋， 给你最后一次入住环市东的机会/除了环市东地段之外，中环广场还能给予你更多/2、新闻策划/各阶段开始，做一次缮稿的起势 每周新闻炒作/3月 C栋缮稿起势/主题： 环市东这三十年/一、环市东，见证广州30年***开放路 二、从华侨新村到城市综合体，广州的建筑足迹 三、城市综合体，都市的终极居住梦想 四、地标簇拥的中心，保利再造一座新人居地标 五、保利中环广场，环市东第一居所/C栋新闻规划/4月 D栋缮稿起势/主题： 以中环精神向广州致敬/一、香港中环：香港精神的极致发挥 二、广州环市东：白天CBD，夜晚CED

29、三、中环人：一群积极工作、享乐生活的无冕贵族 四、保利中环广场，广州无冕贵族生活场/D栋新闻规划/3、活动策划/活动思路/一场公关活动/系列活动/撼动全城， 引发媒体、公众关注热议 为项目加分、为品牌增色/臻凝环市东 越尚生活”保利中环广场高端圈层沙龙/活动形式： 1、主持人与各位专家畅谈环市东区域定位、建筑特点、文化特色、人文精神 2、台下观众、媒体***提问，互动交流 3、各媒体记者全程跟进报道，形成新闻炒作/活动时间：C栋推广期（2009年3月） 活动地点：中环广场销售中心/公关活动 方向一/推 荐/臻凝环市东 越尚生活”保利中环广场高端圈层沙龙/主题：凝神环市东，对话新主流生活/一个什么

30、样的区域？ 香港中环VS广州环市东，CBD印象/有什么样的文化特征？ 东山VS西关，游走在开放与传统之间/一群什么样的人？ 广州的“上东人”，低调的无冕贵族/一种什么样的精神态度？ 务实、包容的广州精神/有什么建筑特色？ 东山小洋楼华侨新村各大地标人居地标（城市综合体），见证广州国际化大都市之路/公关活动 方向一/臻凝环市东 越尚生活”保利中环广场高端圈层沙龙/主持人：王世军：南方电视台经济频道副总监、新闻中心副主任 ，南方财富论坛主持人/公关活动 方向一/邀请嘉宾： 1、王受之现代设计专家，曾著骨子里的中国情结/万科/第五国说 2、广州城市规划设计院的教授级高级规划师规划、建筑 3、周末画报

31、主编圈层生活 4、外企高管某500强公共经理 5、保利地产领导 其他参加人员： 电视台、报纸、网络等媒体记者、部分诚意客户/长期担任南方财富论坛等大型财经论坛主持，荣获全国金话筒百优节目主持人、广东金话筒、中国广播电视主持政府奖等荣誉；至今在主持和采编华南地区最具影响力新闻节目今日一线工作/对话谢亮 对话足球保利中环广场足球沙龙/目的：放大项目文体中心、足球场优势，邀请名人对话，营造高尚生活 品质社区形象，制造媒体炒作点。 主题： 1、广州足球发展历程及广州足球场分布 2、2010年广州亚运会体育场馆建设情况介绍 3、健康社区的必备体育设施条件 邀请嘉宾： 1、谢亮：著名的广播体育评论员，广东

32、电台城市之声谢亮足球世界主持人 2、广东省足球协会领导 3、保利地产领导/公关活动 方向二/备 选/4月系列活动思路/温暖、亲切的活动调性 参与式小活动，增加客户互动 音乐小品演奏 茶点、饮料等餐饮服务/方向一：亲子活动/方向二：圈层活动/高贵、冷艳的活动调性 奢侈品展示类活动，衬托项目气质 音乐小品演奏 咖啡、西点等餐饮服务/中环广场 欢乐家庭嘉年华/时间： 4月11、12日 地点：售楼部 目的：以“合家欢”为主题的系列暖场活动，表现三代同堂之家的天伦之乐 活动形式： 家庭陶艺比赛、全家***印、全家福素描等参与性小活动 管弦乐二重奏营造氛围 咖啡、茶点、饮料服务 费用：约2万/亲子活动/欢乐

33、家庭汇/中环广场 欢乐家庭嘉年华/时间： 4月18、19日 地点：售楼部 目的：以“合家欢”为主题的系列暖场活动，表现三代同堂之家的天伦之乐 活动形式： 少儿绘画比赛、少儿英语角、Q版素描等参与性活动 管弦乐二重奏营造氛围 咖啡、茶点、饮料服务 费用：约2万/亲子活动/家有儿女/领略非凡 品味人生” 保利中环广场“品非凡”系列活动/活动主题：“领略非凡 品味人生” 活动时间： D栋推广期（2009年4月，逢周末） 活动地点：中环广场销售中心 邀请嘉宾： 1、诚意客户、商界精英、高级管理阶层、传媒时尚界人士 2、注重生活品位的各界名流人士/圈层 活动/中环广场 “品非凡” 系列活动/Tiffan

34、y珠光宝气秀/轩尼诗”品酒派对/活色生香” 国际香水***汇/Tiffany自1837年成立以来，就已成为世界著名珠宝品牌和美国殿堂级设计名门，一直将设计富有惊世之美的原创作品视为宗旨。Tiffany的设计从不迎合起起落落的流行时尚，因此也就不会落伍。它完全凌驾于潮流之上/Tiffany珠光宝气秀/领略非凡 品味人生” 保利中环广场“品非凡”系列活动/活动安排： Tiffany 2009新款钻饰展 珠宝专家分享珠宝鉴赏知识 氛围助兴：陈美式电子小提琴情景演绎/4月11、12日/轩尼诗名流酒会/活动安排： 举办高档次名酒品评派对 轩尼诗品鉴酒会、轩尼诗品牌展览 与知名品酒***交流 氛围助兴：爵士乐

35、队现场演绎/轩尼诗作为一种高雅文化的象征，亦为世界十大奢侈品排名前列品牌，深受有品味人士的青睐，质量上佳、国际知名，广受收藏。把生活比作酒，把酒比作诗，“轩尼诗” 懂生活，懂品位/领略非凡 品味人生” 保利中环广场“品非凡”系列活动/4月18、19日/活色生香”国际香水***汇/领略非凡 品味人生” 保利中环广场“品非凡”系列活动/活动安排： 香水制造工艺图文展、国际品牌香水***展 时尚界人士分享香水使用心得 调制属于客户的香水DIY 西餐红酒/香气无形、无色、无属性，却能永远地捕捉住某一时刻或某个人。名贵的香水，有“液体钻石”之称。 Chanel、CD、Anais Anais ，国际各大名牌香

36、水汇聚保利中环广场，使中环广场今天成为香水的汇聚地/4月25、25日/4、媒介策略/线上保持报广、软文、新闻、网络的常态曝光度；保持项目热度 线上除短信、楼体字外，增加活动、资料上架、流动路牌等渠道，巩固越秀区域客户的同时，加强天河、海珠、荔湾等外区客户定向拓展 开展老带新、我司各售楼部泛销售活动，反复洗客、充分利用客户资源/媒介策略/3月/4月/10月/整体营销渠道与节点铺排/只爱环市东/无冕贵族社交领地/线上宣传/报广/软文/线下推广/短信/活动/资料上架/5月1日 D栋开盘/10月1日 公寓开盘/网络广告/阶段产品信息提醒/3月21日 C栋开盘/高端圈层沙龙/系列活动/越秀、天河、海珠、

37、荔湾月报上架/每周一次发送短信/现场包装/楼体字、围墙/流动路牌/东风路、建设大马路路口移动指示牌/销售措施/老带新、保利代理泛销售/保持常规基础渠道/硬广宣传/网络传播/***/增加线下点对点精准渠道/高端场所展架/展示时间：2009年3-4月 选择区域：环市东、天河、滨江东、珠江新城 网点类型：高级餐饮场所、高档住宅会所、星级酒店、高级美容美发店、健身俱乐部、汽车4S店、高尔夫俱乐部 费用：5000元/月/增加线下点对点精准渠道/流动指示牌/放置时间：6月17日起每周末 放置路段：东风路与建设大马路交汇处、建设六马路与环市路交汇处、建设六马路与建设横马路交汇处、建设横马路与建设大马路交汇

38、处共4处 放置物料：指示牌、***人员、太阳伞/启动老带新 与亲朋分享中环生活/活动时间：2009年3-5月 活动目的：中环广场的成交客户，很多都是互相认识推荐购买的；来访客户中因朋友或业主介绍而来看法的也不在少数。希望通过“老带新”，调动老业主积极性，促进项目销售。 活动形式： 老业主加入保利会，如推荐新客户成交，获得相应数量的积分； 年底老业主可凭积分兑换同等价值的吉之岛购物卡。 计算规则：1万元的的购买金额5分积分 1积分1元钱（吉之岛购物卡/我司其他楼盘泛销售/时间：2009年3-5月 形式：泛销售 除中环广场驻场销售外，我司在其他楼盘的销售人员也可以作为场外人员销售中环广场。 如有成交

39、同样可以参加提佣。 好处：一方面加强驻场销售紧迫感； 另一方面调动其他销售人员积极性， 充分整合利用客户资源，最终促进中环项目销售/Part 4/定价策略/D01+02/D03/D04/D05/D06/D07/C0102/C03/C4+05/C06/C07/C08/D05/93方两房 15100元/方，140万 14750-15370/D01+02/189方四房 19000元/方，359万 18010-19740/D03/44方单间 17700元/方，78万 16700-18420/D04/142方三房 18200元/方，258万 17200-18930/D07/93方三房 17500元/方，

40、162万 17140-17760/D06/88方两房 15700元/方，138万 15340-15960/C06/ 96方三房 17300元/方，165万 16910-17530/C08/92方两房 15300元/方，141万 14930-15550/C07/88方两房 15500元/方，137万 15130-15750/C0405/ 144方三房 18200元/方，262万 17610-18620/C03/ 90方两房 17800元/方，160万 17220-18220/C0102/ 145方三房 17500元/方，255万 16900-17900/预计回收均价： C栋17100元/平米，D

41、栋17510元/平米，整均17300元/平米/C栋/D栋/注：预计回收均价已考虑领导折扣/北区住宅层差/基准层/推售资金测算/保利中环广场C、D栋推售数据表/注：预计回收均价已考虑领导折扣/C、D栋整体推售金额 6/77亿元/Part 5/公寓前期建议/1、公寓定位/公寓项目定位/1）区域内甚至扩大至珠江新城，具办公功能的公寓少，市场上较稀缺； （2）广东电视台、南方电视台衍生的蚂蚁***（下游企业）租赁需求庞大； （3）黄花岗信息园、先烈中路创意大道等多为动漫、广告、文化、创意型企业，存在部分小型企业的租赁需求； （4）火车站商贸圈专业市场林立，摊主、个体工商户存在大量居住、仓储、办公需求/1）50年产权，可办理工商执照，宜商宜居宜投资 （2）面积较小，主力为4757平米； （3）位于传统CBD中心地段，是商务核心，紧邻广东电视台，距东风路、环市路、黄花岗、先烈路、火车站等商圈等都很近；广交会短租热； （4）与周边写字楼相比，物业管理费、租金较低，显著降低经营成本； （5）与周边酒店房价相比，租金较低，客户承受能力强/自身优势/市场供需/定位：环市东商务行政公寓/关于公寓案名的构想/案名：中环 国际商务公寓/定位：环市东酒店式商务行政公寓/案名溯源： 抓住公寓可以办理工商执照的特点，强调其稀缺性，与70年产权的住宅用地上公寓区隔/什么样的人会买公寓/至